Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Каталонцы вышли на марш против решения о роспуске правительства региона 21 окт, 23:11, Фотогалерея  В Адыгее обезвредили авиабомбу времен Великой Отечественной Войны 21 окт, 22:39, Общество Пучдемон назвал действия Мадрида сквернейшими со времен диктатуры Франко 21 окт, 22:19, Политика Российские фигуристы выиграли более половины наград на домашнем Гран-при 21 окт, 22:18, Спорт Саакашвили сообщил об исчезновении троих своих соратников 21 окт, 22:01, Политика В Каталонии отказались признать решение Мадрида о приостановке автономии 21 окт, 21:51, Политика Слуцкий впервые победил в гостях в чемпионате Англии 21 окт, 21:47, Спорт В Москве при пожаре в коллекторе около МГИМО погибли два человека 21 окт, 21:18, Общество «Спартак» потерял очки в матче с «Амкаром» 21 окт, 21:04, Спорт Саакашвили представил план спасения Украины 21 окт, 20:58, Политика Путин обратился к участникам фестиваля молодежи в Сочи по-английски 21 окт, 20:48, Общество У советских памятников в Литве поставили таблички о несоответствии правде 21 окт, 20:22, Общество В Красноярском крае опрокинулся пассажирский автобус 21 окт, 20:07, Общество В Минске состоялась акция белорусской оппозиции 21 окт, 19:15, Политика В МИДе допустили изменение российских законов для противодействия США 21 окт, 19:10, Политика Чемпионат России по футболу. «Спартак» — «Амкар». Онлайн 21 окт, 19:00, Спорт Сторонники независимости Каталонии вышли на демонстрацию в Барселоне 21 окт, 18:25, Политика ВОЗ выбрала президента Зимбабве послом доброй воли 21 окт, 18:10, Политика Путин рассказал молодежи о технологии «страшнее ядерной бомбы» 21 окт, 17:51, Политика Трамп заявил о готовности обнародовать документы об убийстве Кеннеди 21 окт, 17:28, Политика Рособрнадзор отозвал лицензии у двух вузов 21 окт, 17:12, Общество Суд в Москве отправил под домашний арест главу подразделения МВД столицы 21 окт, 16:36, Политика Синоптики назвали дату прихода в Москву снежного сезона 21 окт, 15:51, Общество Турция выдала «Газпрому» заключение на участок «Турецкого потока» 21 окт, 15:15, Бизнес Власти Испании объявили о намерении распустить правительство Каталонии 21 окт, 15:04, Политика Победителем «Кубка Кремля» стала Юлия Гергес 21 окт, 15:01, Спорт Россия разрешила ввоз турецких помидоров 21 окт, 14:50, Политика В Ростовской области зафиксировали вспышку птичьего гриппа 21 окт, 14:24, Общество
За год на улицах Москвы стало вдвое больше пустых магазинов
Материалы по теме Москва вышла на первое место в Европе по объему торговых площадей В московских торговых центрах опустел каждый десятый квадратный метр Кризис арендаторов: почему новые торговые центры открываются полупустыми
14 июл, 2015 14:17
0
За год на улицах Москвы стало вдвое больше пустых магазинов
С конца 2014 года уровень пустующих магазинов в столице увеличился более чем на треть, а за год — вдвое
Фото: Konstantin Kokoshkin / Russian Look

Доля пустующих помещений в сегменте стрит-ретейла (магазины, расположенные на первых этажах и имеющие вход с улицы) по итогам первой половины года в центре города выросла до 11–12%, отмечают аналитики консалтинговых компаний. «Это почти вдвое больше, чем в аналогичный период прошлого года, когда доля свободных площадей составляла 6,5% от общего объема предложения», — говорится в исследовании Knight Frank. По данным компании «Магазин Магазинов», доля свободных площадей в магазинах на центральных улицах выросла с 8% до 11%.

Аналитики и брокеры коммерческой недвижимости не ожидали столь негативных итогов полугодия. «Если в первом квартале рост вакансий замедлился и появилась надежда на стабилизацию ситуации, то в течение следующих трех месяцев арендаторы стали активнее освобождать помещения», — замечает руководитель направления стрит-ретейла «Магазин Магазинов» Марина Маркова. По результатам второго квартала 2015 года наиболее активно, по ее словам, арендаторы покидали Большую Дмитровку (с 6% в марте до 20% на конец июня), Пятницкую (с 7% до 17%) и Петровку (с 7% до 15%). На Арбате уровень вакансии (магазинов, не занятых арендаторами), по данным CBRE, увеличился вдвое по сравнению с началом года.

На Садовом кольце, по данным Knight Frank, уровень вакансий еще выше — 12,6%. По данным компании Welhome, здесь пустует в общей сложности более 5 тыс. кв. м торговых помещений, как в жилых зданиях, так и в бизнес-центрах на первой линии улиц, на Тверской улице — более 2 тыс. кв. м.

Наибольшее количество свободных торговых помещений Москвы сосредоточено за пределами Садового кольца — на Большой Дорогомиловской улице, проспекте Мира, Кутузовском и Ленинском проспектах. «На этих направлениях показатель вакантности в среднем доходит до 15%», — отмечает консультант отдела исследований рынка CBRE Елена Ключарова.

Меньше всего свободных торговых помещений в Столешниковом и Камергерском переулках, а также на Никольской улице. Столешников к тому же продолжает оставаться самой дорогой торговой улицей Москвы.

Структура стрит-ретейла центра Москвы

Центральные торговые коридоры*

Объем торговых помещений 410 тыс. кв. м
Количество торговых помещений** 2,3 тыс.
Средний размер помещения 180 кв. м
Вакантность (по площади помещений) 12%
В том числе:
Улицы Бульварного кольца
Объем торговых помещений 61,3 тыс. кв. м
Вакантность (по площади помещений) 10,8%
Улицы Садового кольца
Объем торговых помещений 107,5 тыс. кв. м
Вакантность (по площади помещений) 12,6%
Другие центральные торговые улицы
Объем торговых помещений 241 тыс. кв. м
Вакантность (по площади помещений) 12,3%

* По 42 центральным торговым коридорам (включая участки Бульварного и Садового колец), пользующихся наибольшим спросом со стороны торговых операторов

**Помещения, технические параметры которых соответствуют ключевым требованиям торговых операторов

Источник: Knight Frank Research, 2015

Столешников переулок остается самой дорогой торговой улицей Москвы. Свободных помещений здесь практически нет (Фото: Konstantin Kokoshkin / Russian Look)

Стоимость помещения по основным торговым коридорам Москвы

Торговый коридор

тыс. руб. за помещение

150-200 кв.м/мес.

Столешников переулок

2000–2500

Петровка

1800–2000

Кузнецкий Мост

1300–1800

Никольская улица

1200–1500

Тверская улица (четная сторона от Охотного Ряда до Пушкинской площади)

1000–1300

Тверская улица (нечетная сторона от Охотного Ряда до Пушкинской площади)

900–1100

Маросейка

800–1 200

Новый Арбат (участок от центра до Новинского бульвара)

700–900

Старый Арбат

700–900

Тверская улица (четная сторона от Пушкинской площади до ст. м. «Маяковская»)

800–1000

Кутузовский проспект (участок от центра до ТТК)

700–800

Большая Дорогомиловская улица

700–800

Покровка (участок от центра до Чистопрудного бульвара)

650–750

Ленинский проспект (участок от центра до ТТК)

550–650

Мясницкая улица (участок от центра до Чистопрудного бульвара)

600–700

Проспект Мира (участок от центра до ТТК)

400–500

Указаны диапазоны средней стоимости аренды помещений стрит-ретейла площадью 150–200 кв. м, расположенных на первой линии домов, в пределах Третьего транспортного кольца Москвы, за 1 месяц, с учетом НДС, по состоянию на конец июня 2015 года.

Источник: «Магазин Магазинов»

От чего бегут

Часть арендаторов закрывают точки в условиях снижения платежеспособного спроса. Однако есть еще ряд факторов, которые влияют на проседание сегмента — конкуренция со стороны торговых центров, изменения в городских нормах организации торговли и пр. К примеру, только из-за ухода отделений банков, которых Центробанк РФ лишил лицензии, вакантность на центральных торговых улицах, по данным Knight Frank, увеличилась на 1 п.п. Наибольшее количество отделений было у «Мастербанка», «Судостроительного банка», «Транспортного банка», «Транснационального банка», «Метробанка». Большинство объектов, где ранее размещались их офисы, до сих пор не нашли новых арендаторов.

На потере интереса арендаторов к помещениям на улицах, по оценке Knight Frank, сказались следующие моменты:

  • реорганизация парковочного пространства Москвы. Автомобилисты стали меньше приезжать в центр за покупками, чтобы не терять время на поиск парковки и деньги на ее оплату (стоимость одного часа может достигать 300 руб.);
  • инициативы властей столицы, связанные с введением торгового сбора. Диверсификация ставки налогового сбора в зависимости от места размещения торгового объекта вынуждает торговых операторов искать пути оптимизации бизнеса (в том числе и за счет переезда в помещения меньшей площади или аренды площадей в тех районах города, где ставка оказалась ниже);
  • приостановка деятельности ряда туристических операторов и высвобождение арендуемых ими помещений;
  • запрет на курение в общественных местах;
  • продуктовые санкции, сказавшиеся на поставщиках продуктов для ресторанов (как следствие, возникли проблемы у ресторанных операторов).

С улицы под крышу

Часть торговых операторов переезжает в торговые центры (ТЦ), которые в этом году бьют рекорды по объемам ввода площадей. С начала 2015 года в Москве открылись шесть ТЦ с суммарной арендной площадью 343 тыс. кв. м, говорится в отчете международной консалтинговой компании Colliers International. Это наибольший показатель первого полугодия за всю историю развития столичного рынка торговой недвижимости. И хотя уровень вакантных площадей в ТЦ также за год вырос вдвое, на сегодня в среднем по Москве он не превышает 7%. «Отток ретейлеров в торговые центры начался еще в кризис конца нулевых, когда арендаторам пришлось пересматривать расходы на витрины и рекламные бюджеты», — говорит директор направления стрит-ретейла Knight Frank Виктория Камлюк.

Крупные торговые объекты, по ее словам, имеют ряд преимуществ. «Арендатор получает программируемые клиентские потоки за счет пула разнообразных арендаторов в ТЦ, на него начинает работать синергический эффект. Он попадает в свой ценовой сегмент, если правильно выбрано расположение. Магазин включается в единые маркетинговые программы центра, а его владелец избавляется от необходимости решать обременительные инженерно-эксплуатационные вопросы», — поясняет Виктория Камлюк.

Аренда

Приспосабливаться к изменяющимся условиям стрит-ретейл начал позднее, чем торговые центры. «Стрит-ретейл — это более инертный рынок, где ценообразование регулируется множеством собственников и арендаторов, — говорит Виктория Камлюк. — Это объясняет, что именно в первом полугодии 2015 года, когда в сегменте ТЦ ситуация начала стабилизироваться, на рынке стрит-ретейла были зафиксированы наиболее явные показатели падения».

В среднем арендные ставки в центральных торговых коридорах столицы в долларовом выражении, по ее словам, за год упали на 20–30% (в некоторых случаях — на 40%). «В такой ситуации собственники помещений стрит-ретейла становятся более гибкими в вопросе предоставления коммерческих условий: часть арендодателей, которые пока не готовы переходить на рублевые договора аренды, согласны фиксировать курс на уровне 40–45 руб. за $1 либо заключать договора на более продолжительный срок, чем раньше», — замечает консультант отдела исследований рынка CBRE Елена Ключарова.

На рубли перешло уже большинство владельцев уличных торговых помещений. «Сейчас более 90% вакантных площадей формата стрит-ретейла сдаются в аренду по рублевым ставкам аренды», — рассказывает Виктория Камлюк. «В среднем снижение ставок аренды в сегменте в рублях с начала года достигло 20%», — уточняет Марина Маркова из «Магазина Магазинов».

Еще одна тенденция, которую отмечает Марина Маркова, — переход на помесячную оплату из расчета ежемесячных совокупных затрат на аренду помещения, включая НДС. «Сейчас помесячная плата по факту стала новой реальностью рынка», — говорит она.

Впервые за историю стрит-ретейла в центре Москвы появились прецеденты исчисления арендной ставки от процента с оборота торговых операторов. Данная схема уже давно распространена в торговых центрах (чаще всего она комбинируется с фиксированным размером оплаты), однако владельцы магазинов на улицах раньше от нее категорически отказывались. «Такой вариант крайне нежелателен для собственников помещений, так как в отличие от торговых центров в сегменте стрит-ретейла сложно прогнозировать маржинальность бизнеса арендатора, — объясняет Виктория Камлюк. — Однако, насколько мне известно, сейчас  многие операторы намерены добиваться таких условий».

Драйверы стрит-ретейла

Сейчас спрос на помещения стрит-ретейла в основном сохраняют рестораны и продуктовые дискаунтеры. В минувшем полугодии рестораны и кафе увеличили долю в структуре запросов на поиск помещений стрит-ретейла до 28% (плюс 3% с конца 2014 года), отмечается в исследовании «Магазина Магазинов». Продовольственная розница также проявляет высокую активность — 16% от общего количества запросов.

Спрос на помещения на торговых улицах формируют также дискаунтеры, «магазины у дома» и специализированные продуктовые сети, например, «Мясновъ» или «ВкусВилл». На эти форматы, по данным компании «Магазин Магазинов», приходится почти 60% всех запросов от продуктовых операторов.

Профиль специализированных продуктовых форматов и дискаунтеров остается наиболее устойчивым в кризис. Именно они сейчас активно занимают освобождающиеся помещения: на проспекте Мира, 49, вместо одежного оператора Nice Connection открылась кулинария «Брусника» и скоро откроется «Азбука Вкуса»; на проспекте Мира, 116, вместо Motivi, снимавшего там помещение в течение пяти лет, открылись «ВкусВилл» и «Добрынинский»; на Пречистенке, 40, вместо мебельного салона — «Мясновъ», а на Кожевнической, 5, вместо «Ол!Гуд» — кафе сети GlowSubs Sandwiches.

Владимир Миронов 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости