Спрос на коттеджи в Подмосковье упал в два раза за пять лет
Покупательский спрос на загородные коттеджи в Подмосковье за последние пять лет упал в два раза, а реальные цены сделок — на четверть, подсчитали в риелторской компании «Инком-Недвижимость». С 2010 года изменились и сами коттеджи, рассказали «РБК-Недвижимости» специалисты загородного рынка жилья.
За прошедшие пять лет средняя цена продажи коттеджа в Подмосковье уменьшилась на 25%. «Пять лет назад она составляла 20,9 млн руб. против 15,7 млн руб. на текущий момент», говорится в информационных материалах «Инком-Недвижимости». Сегодня загородный рынок находится в той точке пятилетнего цикла, когда средние цены спустились на свою минимальную рыночную планку, резюмирует управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.
В агентстве недвижимости «Усадьба» также согласны с падением цен на подмосковные коттеджи, однако называют другие цифры: снижение цен составило не более 10% в рублях, в долларах — до 50%. «Сегодня мало объектов реализуется по их первоначальной стоимости. Большинство продавцов изначально закладывают в их цену возможность торга. Поэтому реальное падение цены зафиксировать достаточно трудно. Тем не менее, оценивая суммы конечных сделок, можно сказать, что снижение доходит и до 20%, и до 30%», — поясняет генеральный директор «Усадьбы» Надежда Хазова.
Падение цен риелторы связывают с общим падением спроса на коттеджи в Московской области. По данным «Инком-Недвижимости», за пять лет спрос на загородное жилье сократился на 56%. В компании «Усадьба» считают, что спрос стал меньше на 30%. «Общее падение спроса на объекты коттеджной застройки составило 30–40% как относительно прошлого года, так и в сравнении с уровнем пятилетней давности», — говорит Владимир Яхонтов.
Динамика спроса на коттеджи в зависимости от направления
(среднее количество сделок в расчете на один проект в экспозиции)
|
Направление |
2010 год |
2015 год |
Изменения |
|---|---|---|---|
|
Варшавское шоссе |
3,2 |
1,4 |
-56% |
|
Волоколамское шоссе |
2,3 |
2,9 |
+26% |
|
Дмитровское шоссе |
3 |
1 |
-67% |
|
Егорьевское шоссе |
5 |
2,3 |
-54% |
|
Калужское шоссе |
2,9 |
0,5 |
-83% |
|
Каширское шоссе |
3,7 |
1,2 |
-68% |
|
Киевское шоссе |
1,8 |
1,1 |
-39% |
|
Ленинградское шоссе |
1,1 |
0,8 |
-27% |
|
Минское шоссе |
0,9 |
0,4 |
-56% |
|
Можайское шоссе |
1,4 |
0,6 |
-57% |
|
Новорижское шоссе |
3,5 |
1 |
-71% |
|
Новорязанское шоссе |
0,7 |
0,5 |
-29% |
|
Носовихинское шоссе |
3 |
0,5 |
-83% |
|
Пятницкое шоссе |
1 |
1,1 |
+10% |
|
Рублево-Успенское шоссе |
1,5 |
0,6 |
-60% |
|
Симферопольское шоссе |
1,8 |
1,3 |
-28% |
|
Щелковское шоссе |
5,8 |
0,8 |
-86% |
|
Ярославское шоссе |
1,4 |
0,6 |
-57% |
Помимо снижения спроса и цен на коттеджи риелторы отмечают и изменение их качественных характеристик. За последние пять лет средний загородный дом для постоянного проживания стал меньше по площади и по размерам приусадебного участка. С 2010 года, по данным «Инком-Недвижимости», площадь коттеджей сократилась на 13%, площадь придомового участка уменьшилась на 8%. Так, в 2010 году средняя площадь коттеджа составляла 333,5 кв. м, в настоящий момент — 290 кв. м. Площадь придомового участка раньше составляла 19,4 сотки, в 2015-м — 17,9 сотки.
Покупатели стали более требовательны к качеству инфраструктуры, стоимости их обслуживания и ближайшему окружению коттеджных поселков. «Если раньше значение придавалось лишь наличию коммуникаций, то теперь порядка 80% покупателей хотят именно центральные», — говорит Надежда Хазова. Также покупатели стали обращать пристальное внимание на стоимость ежемесячной эксплуатации. «Считается нормальной стоимость до 15 тыс. руб. в месяц. Раньше многие поселки заявляли стоимость эксплуатации порядка 25–30 тыс. руб. в месяц. Сегодня покупатели не готовы платить такие суммы даже за очень привлекательные объекты, такие цены им непонятны», — пояснила эксперт.
Динамика предложений коттеджей по направлениям
(суммарное количество коттеджей в экспозиции)
|
Направление |
2010 год |
2015 |
Изменения |
|---|---|---|---|
|
Варшавское шоссе |
109 |
214 |
+96% |
|
Волоколамское шоссе |
704 |
682 |
-3% |
|
Горьковское шоссе |
56 |
2 |
-96% |
|
Дмитровское шоссе |
1298 |
991 |
-24% |
|
Егорьевское шоссе |
85 |
124 |
+46% |
|
Калужское шоссе |
434 |
259 |
-40% |
|
Каширское шоссе |
204 |
336 |
+65% |
|
Киевское шоссе |
515 |
193 |
-63% |
|
Ленинградское шоссе |
280 |
262 |
-6% |
|
Минское шоссе |
271 |
228 |
-16% |
|
Можайское шоссе |
74 |
62 |
-16% |
|
Новорижское шоссе |
2393 |
1488 |
-38% |
|
Новорязанское шоссе |
133 |
109 |
-18% |
|
Носовихинское шоссе |
27 |
35 |
+30% |
|
Пятницкое шоссе |
165 |
201 |
+22% |
|
Рублево-Успенское шоссе |
153 |
187 |
+22% |
|
Симферопольское шоссе |
568 |
264 |
-54% |
|
Щелковское шоссе |
179 |
28 |
-84% |
|
Ярославское шоссе |
381 |
490 |
+29% |
Предпочтения покупателей сместились к готовым объектам и объектам на завершающей стадии строительства. «Часть спроса перешла с первичного рынка на вторичный ввиду снижения рисков», — отмечает руководитель департамента развития агентства недвижимости Welhome Дмитрий Голев.
Риелторы также отмечают дефицит ликвидных [пользующихся спросом] предложений в сегменте коттеджей, который начал компенсироваться с 2010 года за счет участков без подряда. Спрос на участки без подряда последние пять лет неуклонно растет. По итогам второго квартала 2015 года, по данным «Инком-Недвижимости», на их долю приходится 57% от общего объема реализованных на рынке объектов, тогда как доля коттеджей в общем объеме составляет 7%, что, как считают в компании, отражает реальный спрос покупателей на собственные загородные дома.
Таблицы: «Инком-Недвижимость»
Сергей Велесевич