Цены и время в пути: что учитывать при покупке дома в Подмосковье
В январе — апреле 2024 года спрос на рынке загородной недвижимости Московской области увеличился на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В связи с ростом популярности загородных домов на первый план выходят транспортная доступность, отсутствие больших автомобильных пробок и экономия времени на дорогу.
Тому, кто решил переехать из столицы в загородный дом насовсем или собирается проводить там большую часть года, важно понимать не только примерную стоимость объекта на том или ином направлении, но и сколько времени будет занимать дорога в Москву и обратно.
Аналитики «Домклик» по запросу «РБК-Недвижимости» оценили среднюю стоимость на загородные дома (первичный и вторичный рынки) на десяти основных областных направлениях. В свою очередь, Autonews.ru совместно с картографической компанией 2ГИС выяснили, сколько времени жители Москвы проводят в пути на автомобиле к частному дому или даче по основным доступным направлениям.
Дорогая транспортная доступность
Первое место в рейтинге «Домклик» по средней стоимости загородного дома занимает Минское шоссе с показателем 85,9 млн руб. На второй позиции — Новорижское шоссе, где дом стоит в среднем 78,7 млн руб. Это традиционно престижные направления к западу от Москвы с высокими ценами на недвижимость.
По данным 2ГИС, на Минском шоссе, где зафиксирована самая высокая средняя стоимость загородного предложения, от объекта, расположенного в пределах 50 км от МКАД, утром можно добраться на автомобиле за 1:11:01. Обратная дорога от Московской кольцевой до загородного дома займет 1:09:10. По Новорижскому шоссе на утреннюю дорогу надо отводить 1:08:21, а обратно вечером — 1:03:07.
Как считали
Эксперты 2ГИС рассчитали среднее время поездки от МКАД до условной дачи, расположенной в 50 км от Москвы. За основу взяты усредненные статистические данные предыдущих лет (май—август) о времени в пробках в часы пик: в будние дни, с понедельника по пятницу, из столицы в 18:00–19:00 и в Москву в 08:00–09:00.
На третьем месте по стоимости с показателем 43,9 млн руб. — Киевское шоссе, за которым следует Калужское шоссе — 40,8 млн руб. По сути, это уже столичное шоссе, цены на частные дома в Новой Москве сейчас также высоки. При этом развитие транспортной инфраструктуры на этих направлениях сделали их более доступными. Калужское шоссе в этом плане выигрывает: утренняя поездка до МКАД займет 1:18:51, а вечерняя — 1:07:32. Поездка по Киевскому шоссе в сторону Москвы утром займет 1:14:32, а в вечернее время — 1:15:02.
В первую пятерку по ценам также вошли Дмитровское (33,1 млн руб.) и Ярославское (22,3 млн руб.) шоссе. Эти направления — середнячки по ценам, показатели их транспортной доступности находятся на таких же позициях.
Наиболее доступное предложение сконцентрировано на Новорязанском шоссе, где средняя стоимость дома составляет 12,3 млн руб. Но это направление является и самым загруженным для поездок в Москву на работу и обратно домой. В пробках только вечером от МКАД здесь можно потратить 1:28:39, а в сторону столицы в утренний час-пик — 1:37:44. Еще один аутсайдер по транспортной доступности — Горьковское шоссе. В пробках на этой трассе в утренние часы в Москву придется добираться 1:23:09, а вечером в обратную сторону — 1:33:03.
В большинстве случаев прослеживается связь между средней стоимостью загородного лота, престижностью направления и временем, которое придется потратить в рабочие дни на дорогу от дома до МКАД с 8 до 9 утра и обратно от МКАД до загородного объекта в 18–19 вечера.
Исключением является Симферопольское шоссе. Это многополосная трасса имеет одну из лучших транспортных доступностей (1:07:77 вечером от МКАД и 1:10:30 утром с дачи), а покупка частного дома там обойдется в 16 млн руб. Таким образом, по соотношению цен и времени в пути это подмосковное направление сегодня является самым выгодным.
Читайте подробнее: Сколько времени в пробках уйдет при поездке на дачу. Исследование
Как транспортная доступность влияет на покупку дома
Покупатели выбирают дома для постоянного проживания, исходя из минимального времени в пути до работы (как правило, в Москве), при этом идут на компромисс по времени (чем ближе к работе, тем выше бюджет) и выбирают время в пути, соответствующее возможностям по оплате, говорит учредитель экспертного клуба «Загородный Девелопмент» Валерий Лукинов. Эксперт замечает, что при этом покупатели учитывают фактор комфорта — если хотят жить как в городе, но с преимуществами загородного отдыха, выбирают поселки со всеми центральными коммуникациями. Те, кому нужна дача или дом для непостоянного проживания, могут мириться со скважиной для воды на участке и канализацией-септиком.
«Для покупки загородного объекта на первом месте стоимость. Но без учета цены транспортная доступность — один из трех главных критериев при выборе загородной недвижимости», — подчеркивает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. К другим важным факторам можно отнести уровень развития инфраструктуры и экологическую обстановку. Но именно транспортная доступность во многом определяет спрос, она очень важна для тех, кто выбирает загородный дом для постоянного проживания, резюмирует эксперт.
Валерий Лукинов добавляет, что, несмотря на важность временного фактора, много еще зависит от инфраструктуры — социальной (школы, детские сады, поликлиники, больницы), досуговой (детские кружки, спортивные секции, конные клубы и фитнес-центры), торговой (магазины, торговые центры), культурной (досуговые центры, театры, музеи), что также влияет на цену. Именно поэтому на популярных направлениях вышеперечисленные элементы широко представлены, говорит Лукинов.
При выборе загородного дома у покупателей высокобюджетного жилья часто в приоритете направления, близость к району, где расположена их городская собственность. Это может быть как квартира или апартаменты, так и особняк, и таунхаус, добавляет директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. Эксперт замечает, что очень важна экологическая обстановка, и на всех направлениях с дорогими элитными домами она благоприятная, так как в этих локациях никогда не строились промышленные объекты. Часто для клиентов значима близость к лесу, реже — к воде. Еще один существенный критерий выбора поселка — соседство с детскими садами и школами, добавляет Раджабова.
Меньшее количество времени на дорогу на более престижных направлениях в «Домклик» объясняют тем, что и инфраструктура, и пропускная способность шоссе с более дорогой загородной недвижимостью развиваются быстрее. Играет свою роль и ценовой фактор — если цена предложения выше, то и покупателей меньше, а значит, меньше автомобильных пробок, поясняют аналитики компании. «Чем более доступны цены на загородные дома на конкретном направлении, тем больше людей может их купить. Если имеется недостроенное шоссе или трасса с недостаточным количеством полос, то на выходе все это преобразуется в постоянные пробки», — добавляют в «Домклик».
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»