Лента новостей
Все новости Недвижимость
SpaceX отказалась обновлять ступень Falcon 9 для повторного использования 01:52, Технологии и медиа Три человека пострадали при стрельбе в Лондоне 01:47, Общество Госдеп опроверг информацию о сделанных ЦРУ выводах по убийству Хашкаджи 01:20, Политика В УПЦ рассказали о попытке штурма резиденции митрополита под Днепром 00:50, Политика МВД объяснило идею повысить крайний возраст службы офицеров и генералов 00:21, Общество В центре Краснодара загорелся многоэтажный жилой дом 17 ноя, 23:44, Общество Ужин за 15 минут: персональный рецепт итальянской кухни 17 ноя, 23:15, РБК и Barilla Число пострадавших в ходе протестов во Франции увеличилось до 227 17 ноя, 23:11, Политика Военные США опровергли гибель мирных жителей при ударе коалиции в Сирии 17 ноя, 23:08, Политика Путин посетил Псково-Печерский монастырь 17 ноя, 22:28, Общество Российские военные сообщили о гибели при обстреле 18 бойцов армии Асада 17 ноя, 22:25, Политика Швеция обыграла Турцию и сохранила шансы обогнать Россию в Лиге наций 17 ноя, 22:10, Спорт В СПЧ ответили на сообщения о планах изменить его состав 17 ноя, 21:54, Политика СМИ узнали о незаконной поставке в Россию бельгийских груш на €240 млн 17 ноя, 21:30, Бизнес Гепатит в России – почему это касается каждого и как себя обезопасить 17 ноя, 21:29, РБК и Philips Евгения Осина похоронят на Троекуровском кладбище в Москве 17 ноя, 21:28, Общество Фигуристка Загитова второй раз в сезоне выиграла этап Гран-при 17 ноя, 21:23, Спорт МЧС предупредило москвичей о мокром снеге и гололеде в воскресенье 17 ноя, 21:10, Общество Порошенко поблагодарил Трампа и Помпео за «плечи крепкой поддержки» 17 ноя, 20:55, Политика В СК прокомментировали подрыв у КПП в Грозном 17 ноя, 20:34, Общество Ultra-карбон: легкий и прочный ноутбук для путешествий 17 ноя, 20:33, РБК и Lenovo В Москве мужчина ранил полицейского ножом 17 ноя, 20:15, Общество Шипулин не попал в состав сборной России по биатлону на старт Кубка мира 17 ноя, 20:00, Спорт Около 1000 демонстрантов в Париже потребовали отставки Макрона 17 ноя, 19:56, Политика Посольство ответило на статью The Times о мультсериале «Маша и Медведь» 17 ноя, 19:54, Политика Самый хоккейный тест для настоящих болельщиков 17 ноя, 19:29, РБК и Mastercard В Киеве протестующие потребовали отставки главы МВД Украины 17 ноя, 19:28, Политика Умер певец Евгений Осин 17 ноя, 19:11, Общество
Как архитекторы могут изменить российские промзоны
Материалы по теме Редевелопмент промышленных зданий Бывший ликеро-водочный завод в Москве превратят в творческий квартал
04 авг 2015, 09:36
0
Сергей Труханов Офис вместо мельницы: что нужно знать о редевелопменте с архитектурной точки зрения
Освоение промзон сегодня находится в центре внимания девелоперов и градостроителей, в условиях дефицита свободной земли в крупных городах это зачастую единственная точка роста для развития. С какими сложностями сталкиваются архитекторы, работающие над обновлением архитектурного облика бывших заводов, фабрик и НИИ, и какие сюрпризы таят в себе уснувшие промообъекты? Какими экономическими соображения руководствуются собственники, выбирая между сносом или реконструкцией таких зданий — в случаях, когда дилемма возможна? Об этом в авторском материале рассуждает руководитель архитектурного бюро T+T Architects Сергей Труханов

Об авторе
Сергей Труханов начал профессиональную карьеру в 2004 году. В 2012 году основал архитектурное бюро Т+Т Architects.
 
Среди работ бюро: проект развития территории МФЦ «Даниловская мануфактура» в части благоустройства отдельных зон и объектов квартала, архитектурный проект делового дома Domino, архитектурная и градостроительная концепции реконструкции и реновации фабрики «Саратов мука» (мельница Шмидта), реновация приборостроительного завода в Екатеринбурге, благоустройство территории МФЦ «Савеловский Сити», Loft Квартал апартаментов Studio#8 и др.

Редевелопмент промзоны с сохранением промобъектов обходится на 50% дороже, чем возведение новых зданий, однако плюсы налицо — срок ввода в эксплуатацию обновленного фабричного здания или научного института, превращенного, скажем, в комплекс апартаментов, зачастую короче. Какова роль архитектора в монетизации проекта в каждом из выбранных сценариев, какие задачи он призван решить и как его работа повлияет на судьбу промобъекта?

От Ливерпуля до Москвы

Для современных крупных городов территории, занятые промышленными, фабричными объектами, пустующие трамвайные депо, автобусные парки, газгольдеры, элеваторы — один из основных ресурсов для строительства жилых, коммерческих комплексов и культурных объектов внутри существующих городских границ. Так, индустриальные зоны Москвы занимают порядка 20,5 тыс. га, то есть пятую часть площади столицы (в границах до 2012 года), что является самым значительным территориальным резервом из всех рассматриваемых.

По этому пути идут западные и российские мегаполисы. Лондон и Ливерпуль подвергли редевелопменту целые кварталы и районы (из самых известных это Паддингтон, Шордич и Докленд в Лондоне, Альбер-доки в Ливерпуле, которые переделали в общественный квартал и филиал галереи TATE), Берлин, Москва с уже нашумевшими проектами реновации территории ЗИЛ и многих других фабрик («Красный Октябрь», «Даниловская мануфактура», «Луч», «Арма», «Винзавод» и др.), Санкт-Петербург (комплекс «Новая Голландия» и многие другие) и региональные центры, скажем, немецкий Гамбург или польский Лодзь. Растет интерес девелоперов к реновации промзон и в российских регионах.

Экономика проекта: новое строительство или редевелопмент

Такие проекты сложны и заманчивы одновременно: работа с деликатной тканью исторической застройки промзон, вплетенных в городской ландшафт, требует ответственного подхода от всех участников процесса. Судьба промзоны и во многом ее будущий архитектурный облик определяется владельцем актива. Получая в собственность промышленный объект, собственник делает выбор, который задает вектор развития территории на годы вперед. Этот выбор в подавляющем большинстве случаев диктуется коммерческими интересами и финансовыми возможностями хозяев объекта.

Выбирать приходится всегда из двух вариантов: новое строительство или редевелопмент с сохранением существующих объектов. Первое — дешевле (в среднем, порядка 40–45 тыс. руб. за 1 кв. м против 55–60 тыс. руб. в случае редевелопмента) и зачастую проще в реализации, но не в согласовании, и существенно дольше. Второе — реновация — в большинстве случаев дороже, сложнее в осуществлении, но быстрее и легче согласовывается с властями, скорее окупается, поскольку сроки ввода в эксплуатацию таких объектов могут составлять от 9–12 месяцев, тогда как новый объект редко начинает генерировать прибыль ранее полутора-двух лет с момента старта его проектирования, затем согласования и строительства.

Новое строительство в рамках промзоны позволяет значительно увеличить технико-экономические показатели (ТЭП) здания: его этажность, объем, площадь. Работая же в рамках проекта реновации архитектор ограничен параметрами, заданными существующей постройкой, и не может их как-либо менять. Для городской застройки новое строительство — это хирургическое вмешательство, а редевелопмент терапия.

Для оценки целесообразности возможных сценариев зачастую прибегают либо к услугам компаний консультантов, либо сразу к архитекторам. Основная задача при этом — определить конечную площадь объекта, сроки и стоимость реализации исходя из существующих для каждого из вариантов ограничений.

Для девелоперов объекта на проспекте Вернадского в Москве нам пришлось подготовить две полноценные концепции. В бывшем административно-торговом здании площадью 3,5 тыс. кв. м 70% площадей занимали продуктовые магазины, объем необходимых инвестиций в реновацию под полноценный офисный центр с зоной ретейла должен был составить порядка 175 млн руб. при сроке реализации в 16 месяцев с момента начала проектно-изыскательских работ. Мы рассмотрели сценарий полной внутренней перепланировки с заменой фасадов. Зачастую это влечет за собой перемещение лестничных и лифтовых узлов, что выливается в серьезные конструктивные изменения. Добавление помещений стрит-ретейла требует организации загрузочных зон, которые не предполагались предыдущим функционалом объекта, и тут уже добавляется работа не только со зданием, но и прилегающей территорией — правильное и грамотное разведение транспортных и людских потоков. Работа в заданных объемных параметрах объекта (пятно застройки и высотность) не дает нужной гибкости в планировочных решениях. При таком варианте девелопер четко должен себе отдавать отчет, что высок риск появления неликвидных лотов. Все эти факторы существенно влияют как на стоимость реализации проекта, так и на перечень и сроки необходимых согласований, и важно не перейти черту, после которой становится проще снести и заново построить.

Проект реновации многофункционального комплекаса на проспекте Вернадского (Москва)

Фото: Т+Т Architects

 

Для городской застройки новое строительство это хирургическое вмешательство, а редевелопмент терапия
Второй сценарий предполагал демонтаж существующего объекта и строительство нового и во многом развязывал нам руки. Во-первых, нас уже не сдерживали границы объекта, и мы ориентировались на разрешенную плотность застройки участка. Во-вторых, появлялась возможность задать необходимую конфигурацию и положение объекта на участке, что сразу снимало множество логистических проблем. В-третьих, при сопоставимых с редевелопментом затратах инвестор может получить объект классом выше, используя более качественные строительные, отделочные материалы и инженерное оборудование. Так, для рассматриваемого объекта в 3,5 тыс. кв. м при его демонтаже и новом строительстве мы получали потенциальную возможность реализовать объект в 18,5 тыс. кв. м, в том числе с учетом двухуровневого подземного паркинга на 116 машино-мест (примерно 5,5 тыс. кв. м). Оценочный объем инвестиций при этом сценарии составлял порядка 760 млн руб.

Для другого объекта, одного из административных корпусов бывшего завода на севере Москвы, в котором до реновации уже находились офисные помещения и который предполагалось выделить в полноценный обособленный бизнес-центр класса В, объем инвестиций в редевелопмент 9 тыс. кв. м площади составил чуть менее 400 млн руб. со сроком реализации также 15–16 месяцев. Подобная разница стоимости вложений на 1 кв. м как раз связана с уровнем адаптивности «материнского» здания под новое назначение, а также с незначительным вмешательством в конструкции объекта, которые по результатам проведенных обследований показали необходимость лишь локальных усилений.

Новое строительство требует большого количества согласований, получения исходно-разрешительной документации — этот процесс может длиться до года, в зависимости от сложности площадки и грандиозности замыслов. Таким образом, процесс запуска строительства проекта может не просто затянуться (в среднем сбор документов занимает от 4 до 6 месяцев), но и вовсе не начаться. А ведь к этому моменту объект, как правило, уже перестает генерировать денежный поток и начинает простаивать, принося убыток.

Используя результаты предварительного анализа, девелопер самостоятельно или с привлечением консультанта может с большей точностью спрогнозировать арендный поток или стоимость продажи, учитывая класс получаемого объекта и потенциальные ставки.

Подводные камни реновации

Быстрый путь редевелопмента существующих объектов в большинстве случаев сопряжен с неожиданными сложностями, которые выявляются только в процессе строительства и редко могут быть спрогнозированы заранее. Такие проекты всегда требуют тщательной предварительной экспертизы и дополнительных изысканий уже в процессе реализации.

Проводя перед проектированием дополнительные изыскания несущих конструкций одного из построенных в первой половине прошлого века зданий в центре Москвы мы обнаружили, что все его несущие колонны неоднородны. Архивные изыскания предполагали, что все несущие элементы — железобетонные, однако оказалось, что часть из них была монолитными, часть металлическими, часть представляла собой кирпичную кладку в металлической обойме, будто каркас здания возводился из подручных материалов. Данный факт увеличил изначально предполагаемую стоимость работ с конструкциями здания на 30%. Удача, что инвестор согласился провести повторное обследование и это было выявлено при проектировании, а не при строительстве уже самого объекта.

При проектировании пяти корпусов делового комплекса в Замоскворечье (также проект на основе редевелопмента промышленных зданий) пришлось закладывать под каждый из корпусов свой собственный тип усиления несущих конструкций. Это было обусловлено тем, что здания строились в разное время и по разным технологиям, начиная от деревянного особняка и заканчивая административным зданием, построенным хозспособом в 60-х годах ХХ века. При новом строительстве риск непрогнозируемого и существенного роста бюджета стройки от вновь выявленных особенностей здания гораздо ниже.

Но не только неприятные сюрпризы сопровождают редевелопмент. Работая с территорией мельницы Шмидта в Саратове, построенной в 1899 году на берегу Волги, мы обнаружили множество артефактов, которые удалось реанимировать и вдохнуть в них новую жизнь. Одним из них стал полутораметровый в диаметре старый колодец, который находился возле паровой котельной. Особенность его в том, что на уровне 40 м он соединялся с рекой через 200 м. В проекте колодец стал центром одной из площадей в рамках реконструкции всей территории бывшей мельницы.

Определение архитектурной и функциональной концепции проекта

Помимо крепости несущих конструкций и фундамента долгую и успешную жизнь объекту редевелопмента гарантирует верно выбранный инвестором новый функциональный профиль. Собственники небольших, отдельно стоящих объектов не всегда привлекают консультантов для оценки потенциала коммерческого использования промышленного здания, полагаясь на собственное бизнес-чутье. В случае ошибки с выбором специализации объекта он будет стоять пустым вне зависимости от качества архитектурного проекта и уровня его воплощения. Этот подводный риф редевелопмента вполне возможно успешно миновать на самом раннем этапе планирования реновации промзоны. Заложенная в проект функция должна удачно вписываться в существующий городской контекст, отвечать потребностям потенциальных пользователей предлагаемых сервисов будь то офисы, апартаменты, музей или торговый комплекс.

Проект реновации промышленной территории мельницы Шмидта (Саратов)

Фото: Т+Т Architects

 
 
 

 
 
 

Готовясь к работе над территорией и объектами комплекса мельницы в Саратове, мы совместно с консультантами провели оценку восьми сценариев развития территории с разной пропорцией распределения функциональных зон, их состава и расположения. Было найдено оптимальное распределение офисных и жилых объектов, ретейла и общественных зон, учитывающее и коммерческие интересы инвесторов, и запросы городских властей. Именно им принадлежала инициатива строительства многофункционального концертного зала на месте самого крупного элеватора. Этот объект и стал в конечном итоге доминантой всей территории, тем самым магнитом, который в том числе позволил создать непрерывный поток посетителей по всей территории квартала, а не только исторической ее части.

Сергей Труханов специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Сергей Труханов «T+T Architects»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости