Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Лига Европы по футболу. «Краснодар» — «Црвена Звезда». Онлайн 20:00, Спорт Теракт в Барселоне: что известно на данный момент 20:00, Общество Путин поручил проверить происхождение мяса в магазинах и кафе 19:58, Бизнес Полиция сообщила о гибели более 10 человек в Барселоне 19:54, Общество Очевидцы рассказали подробности наезда фургона на толпу в Барселоне 19:52, Общество Российские космонавты впервые за полтора года вышли в открытый космос 19:50, Технологии и медиа Новые русские: как знаменитости получали российское гражданство 19:33, Фотогалерея  Микроавтобус въехал в толпу людей в Барселоне 19:31, Фотогалерея  Виновные в инциденте в Барселоне забаррикадировались в баре 19:29, Общество Полиция признала наезд микроавтобуса на людей в Барселоне терактом 19:26, Общество Автомобиль въехал в толпу в Барселоне. Онлайн-трансляция 19:10, Общество СМИ сообщили о 20 раненых при наезде микроавтобуса на толпу в Барселоне 19:03, Общество В Барселоне закрыли станции метро в районе теракта с микроавтобусом 18:58, Общество Глава ВТБ предсказал снижение ипотечной ставки до 10% в этом году 18:56, Деньги Путин поручил кабмину и иркутским властям достроить дорогу на Ольхоне 18:54, Общество ФАС вынесет предупреждение «Альфа-Капиталу» из-за рассылки о банках 18:53, Финансы ФИФА назвала претендентов на титул лучшего футболиста года 18:51, Спорт Минобороны получило право изымать землю под военное строительство 18:44, Город В центре Барселоны микроавтобус въехал в толпу 18:27, Общество Росреестр отчитался о росте сделок в московских новостройках 18:24, Жилье В Крыму назвали безуспешными попытки Украины повлиять на информповестку 18:23, Технологии и медиа Экс-владелец «Мортона» инвестирует в блокчейн-стартапы 18:18, Бизнес Бывший менеджер «ФосАгро» пожертвовал Навальному 1 млн руб. в биткоинах 18:10, Политика О трудовых правах должны знать все: работа – это не только обязанности 18:04, Партнерский материал Лидер «Шалтая-Болтая» передумал обжаловать приговор 17:57, Общество Россия вновь запретит ввоз продукции «Савушкина продукта» 17:56, Бизнес Трамп назвал печальным снос памятников конфедератам 17:50, Политика Инвестиции в России за полгода выросли почти на 5% 17:47, Экономика
Редевелопмент промышленных зданий
Материалы по теме Новый мега-проект Собянина превзойдет Москва-Сити
12 фев, 2014 13:29
0
Иван Татаринов Москву ждет массовый редевелопмент промышленных зданий
В рамках развития промзон столицу ждет новый опыт по редевлопменту старых промышленных зданий. С какими проблемами и решениями в этой связи придется столкнуться городу, застройщикам и в конченом итоге покупателям - об этом в колонке, написанной специально для "РБК-Недвижимости", рассуждает коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов.

Иван ТатариновВ связи с комплексным освоением промзон в последнее время особую актуальность приобретает редевелопмент старых промышленных зданий. Однако курс, взятый столичными властями, на "переработку" уже существующих, но незадействованных зданий в черте города требует неких усилий. В частности, необходимо привлечь инвесторов и застройщиков для редевелопмента. Здесь важно понимать, почему редевеломпент может быть более интересен, чем строительство объекта "с нуля".

Бонусы для редевелоперов

Покупать или арендовать площадки для строительства жилья и коммерческой недвижимости на территории бывших заводов выгодно прежде всего по той причине, что, как правило, на них уже существует объект недвижимости. А это намного облегчает задачу редевелопера. Будь то здание бывшей фабрики, склада или завода, право собственности на него уже зарегистрировано, так что риски, связанные с оформлением правовых документов попросту отсутствуют. И так как право уже зарегистрировано, то застройщику намного проще привлечьзаемные средства в свой проект.

В результате покупатели, скажем, тех же апартаментов получают их в собственность практически сразу, а это значит, они могут передать эту недвижимость в залог или распорядится ею любым другим способом: перепродать, оставить в наследство, подарить и пр. При строительстве объекта "с нуля" полноценной возможности распорядится своим имуществом нет, пока здание не будет сдано в эксплуатацию, а право собственности не будет зарегистрировано.

Зачастую при редевелопменте за счет более продвинутой стадии готовности проекта гораздо ниже риск "заморозки" строительства, его отмены или несвоевременной сдачи Госкомиссии, чего так боятся многие покупатели на первичном рынке. От такого рода рисков в случае редевелопмента застрахованы все: и инвесторы, и застройщик, и конечный покупатель. По сути, здание вообще может даже не выводиться из эксплуатации, соответственно, нет риска, что оно долго не будет введено в эксплуатацию.

История и конструктив

В некоторых случаях здания бывших фабрик и заводов являются исторически знаковыми. Это вовсе не значит, что они являются объектами исторического и архитектурного наследия, операции с которыми могут быть затруднены. Просто эти здания имеют свою историю, это узнаваемые объекты, с которыми связаны те или иные события в жизни города. Во-первых, при редевелопменте такие объекты получают право на вторую жизнь, а во-вторых, это существенный бонус для маркетинговой кампании, ведь продать "знаковый" объект проще, чем безымянный.

Покупать или арендовать площадки для строительства жилья и коммерческой недвижимости на территории бывших заводов выгодно прежде всего по той причине, что, как правило, на них уже существует объект недвижимости
Еще одно преимущество таких зданий для редевелоперов заключается в том, что часто все реконструктивные работы ведутся в рамках уже существующих строений. Это позволяет миновать такие бюрократические препоны, как получение разрешения на строительство и/или реконструкцию, а кроме того, дает возможность абстрагироваться от большого количества требований властей города, перечень которых растет с каждым днем и, как всем известно, затрудняет работу застройщиков. Таким образом, весь жизненный цикл проекта существенно сокращается, а его финансовый результат увеличивается.

Очень важно понимать, что здания промышленного назначения в большинстве своем имеют значительный запас мощностей, что не требует выполнения дополнительных технических условий. Кроме того, конструктивные элементы промышленных зданий имеют большую несущую способность, что позволяет легко возводить антресоли для жилых объектов, а также у них довольно высокие потолки в сравнении с обычными жилыми домами. Отметим также, что многие промышленные здания не имеют несущих стен и отличаются большим шагом колонн, что дает больше простора для творчества и возможность реализовывать самые смелые индивидуальные проекты.

Недостатки редевелопмента

При этом нужно понимать, что практически любой девелоперский проект "переплюнет" редевелоперский по своей масштабности. По той простой причине, что редевелоперу приходится работать с уже существующим материалом. К примеру, есть готовое строение площадью 10 тыс. кв. м и 2 га земли. В результате редевелопмента итоговые площади либо вообще не увеличатся, либо увеличатся, но несущественно. Девелопер же, который будет осуществлять полноценное строительство "с нуля" может возвести на этом месте 50-70 тыс. кв. м, а если позволяет плотность застройки, а то и все 100 тыс. кв. м. То есть редевелопмент имеет изначально некую ограниченность (камерность), в которую уже нужно вписать будущую концепцию проекта.

Второй существенный недостаток редевелопмента - это техническое состояние строений, которые зачастую находятся в весьма плачевном виде. Далеко не все здания можно сохранить, часто бывает так, что их можно только полностью демонтировать. А это влечет за собой получение разрешительной документации и, по сути, практически новое строительство. То есть найти объект с добротными конструкциями не так уж и просто. Ну и, конечно, требуется проведение технических изысканий и экспертиз, чтобы понять масштаб работ и затрат.

Из всего вышесказанного следует, что редевелопмент в ряде случаев может быть более выгоден для всех участников сделки, чем проект, который нужно начинать "с нуля". Во втором случае объект "обрастает" большим количеством разрешительных бумаг, требует больше времени и согласований, а также требует подготовки необходимой для строительства инфраструктуры и коммунальных сетей. Кроме того, готовые объекты зачастую уже имеют сложившуюся транспортную инфраструктуру, а проекты с нулевым циклом далеко не всегда могут похвастаться таковой. Однако технические характеристики уже готовых зданий порой не дают возможности девелоперу развернуться, как в случае со стройкой "с нуля", да и ограничения по площади уже существующего проекта могут оказаться просто невыгодными для редевелопера. В общем, любой проект требует для начала точных расчетов, а потом уже - активных действий.

Коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов специально для "РБК-Недвижимости" 

Об авторах
Иван Татаринов Glincom
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости