Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Президиум ВАК счел несостоятельными претензии к диссертации Мединского 13:08, Общество Москалькова изучит материалы СК по жалобе на преследования геев в Чечне 13:08, Общество Суд отклонил иск журналиста «Новой газеты» Али Феруза к МВД 13:03, Общество ФАС предложила аэропорту Вексельберга самые высокие тарифы на юге России 13:01, Бизнес Грозный комфортный: как столицу Чечни будут превращать в город-парк 12:53, Дизайн В МВД назвали срок возможной установки постов на границе с Белоруссией 12:48, Общество В США испытали конкурента покупаемого у России ракетного двигателя РД-180 12:44, Технологии и медиа Экс-губернатора Новосибирской области приговорили к трем годам условно 12:41, Политика СМИ сообщили о столкновениях пешмерга и иракских военных под Киркуком 12:39, Политика Отстраненный от футбола Блаттер приедет на ЧМ-2018 по приглашению Путина 12:34, Спорт Microsoft стала дороже $600 млрд впервые со времен пузыря доткомов 12:30, Бизнес Роспотребнадзор установил новый запрет на продажу «боярышника» 12:29, Общество Новое здание театра Et Cetera откроется в 2018 году 12:27, Город Шрёдер рассказал об отношениях с Сечиным после прихода в «Роснефть» 12:17, Бизнес ВАК отказалась выдать члену президиума аттестационное дело Мединского 12:12, Общество Наследник сети пиццерий Sbarro продал свой особняк в Нью-Йорке за $27 млн 12:08, Жилье В Госдуму внесли законопроект о «народных инспекторах» 12:06, Общество Риелторы заметили рост спроса на квартиры в московских хрущевках под снос 12:03, Жилье В России подешевели подержанные автомобили 11:59, Авто Цепи, меняющие мир: обзор российских блокчейн-проектов 11:57, Партнерский материал Следствие рассказало о скрывающейся в Латвии продюсере «Седьмой студии» 11:57, Общество Девелопер Stone Hedge приобрел землю под застройку рядом с ЗИЛом 11:50, Город Изготовители надгробий опровергли дефицит гранита из-за «Моей улицы» 11:41, Общество Роскачество привлекло в наблюдательный совет Собчак и Бондарчука 11:31, Общество В Свердловской области врачи оставили кусок перчатки в животе женщины 11:18, Общество Госдума разрешила приставам без полиции задерживать за долги по алиментам 11:14, Общество
Редевелопмент промышленных зданий
Материалы по теме Новый мега-проект Собянина превзойдет Москва-Сити
12 фев, 2014 13:29
0
Иван Татаринов Москву ждет массовый редевелопмент промышленных зданий
В рамках развития промзон столицу ждет новый опыт по редевлопменту старых промышленных зданий. С какими проблемами и решениями в этой связи придется столкнуться городу, застройщикам и в конченом итоге покупателям - об этом в колонке, написанной специально для "РБК-Недвижимости", рассуждает коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов.

Иван ТатариновВ связи с комплексным освоением промзон в последнее время особую актуальность приобретает редевелопмент старых промышленных зданий. Однако курс, взятый столичными властями, на "переработку" уже существующих, но незадействованных зданий в черте города требует неких усилий. В частности, необходимо привлечь инвесторов и застройщиков для редевелопмента. Здесь важно понимать, почему редевеломпент может быть более интересен, чем строительство объекта "с нуля".

Бонусы для редевелоперов

Покупать или арендовать площадки для строительства жилья и коммерческой недвижимости на территории бывших заводов выгодно прежде всего по той причине, что, как правило, на них уже существует объект недвижимости. А это намного облегчает задачу редевелопера. Будь то здание бывшей фабрики, склада или завода, право собственности на него уже зарегистрировано, так что риски, связанные с оформлением правовых документов попросту отсутствуют. И так как право уже зарегистрировано, то застройщику намного проще привлечьзаемные средства в свой проект.

В результате покупатели, скажем, тех же апартаментов получают их в собственность практически сразу, а это значит, они могут передать эту недвижимость в залог или распорядится ею любым другим способом: перепродать, оставить в наследство, подарить и пр. При строительстве объекта "с нуля" полноценной возможности распорядится своим имуществом нет, пока здание не будет сдано в эксплуатацию, а право собственности не будет зарегистрировано.

Зачастую при редевелопменте за счет более продвинутой стадии готовности проекта гораздо ниже риск "заморозки" строительства, его отмены или несвоевременной сдачи Госкомиссии, чего так боятся многие покупатели на первичном рынке. От такого рода рисков в случае редевелопмента застрахованы все: и инвесторы, и застройщик, и конечный покупатель. По сути, здание вообще может даже не выводиться из эксплуатации, соответственно, нет риска, что оно долго не будет введено в эксплуатацию.

История и конструктив

В некоторых случаях здания бывших фабрик и заводов являются исторически знаковыми. Это вовсе не значит, что они являются объектами исторического и архитектурного наследия, операции с которыми могут быть затруднены. Просто эти здания имеют свою историю, это узнаваемые объекты, с которыми связаны те или иные события в жизни города. Во-первых, при редевелопменте такие объекты получают право на вторую жизнь, а во-вторых, это существенный бонус для маркетинговой кампании, ведь продать "знаковый" объект проще, чем безымянный.

Покупать или арендовать площадки для строительства жилья и коммерческой недвижимости на территории бывших заводов выгодно прежде всего по той причине, что, как правило, на них уже существует объект недвижимости
Еще одно преимущество таких зданий для редевелоперов заключается в том, что часто все реконструктивные работы ведутся в рамках уже существующих строений. Это позволяет миновать такие бюрократические препоны, как получение разрешения на строительство и/или реконструкцию, а кроме того, дает возможность абстрагироваться от большого количества требований властей города, перечень которых растет с каждым днем и, как всем известно, затрудняет работу застройщиков. Таким образом, весь жизненный цикл проекта существенно сокращается, а его финансовый результат увеличивается.

Очень важно понимать, что здания промышленного назначения в большинстве своем имеют значительный запас мощностей, что не требует выполнения дополнительных технических условий. Кроме того, конструктивные элементы промышленных зданий имеют большую несущую способность, что позволяет легко возводить антресоли для жилых объектов, а также у них довольно высокие потолки в сравнении с обычными жилыми домами. Отметим также, что многие промышленные здания не имеют несущих стен и отличаются большим шагом колонн, что дает больше простора для творчества и возможность реализовывать самые смелые индивидуальные проекты.

Недостатки редевелопмента

При этом нужно понимать, что практически любой девелоперский проект "переплюнет" редевелоперский по своей масштабности. По той простой причине, что редевелоперу приходится работать с уже существующим материалом. К примеру, есть готовое строение площадью 10 тыс. кв. м и 2 га земли. В результате редевелопмента итоговые площади либо вообще не увеличатся, либо увеличатся, но несущественно. Девелопер же, который будет осуществлять полноценное строительство "с нуля" может возвести на этом месте 50-70 тыс. кв. м, а если позволяет плотность застройки, а то и все 100 тыс. кв. м. То есть редевелопмент имеет изначально некую ограниченность (камерность), в которую уже нужно вписать будущую концепцию проекта.

Второй существенный недостаток редевелопмента - это техническое состояние строений, которые зачастую находятся в весьма плачевном виде. Далеко не все здания можно сохранить, часто бывает так, что их можно только полностью демонтировать. А это влечет за собой получение разрешительной документации и, по сути, практически новое строительство. То есть найти объект с добротными конструкциями не так уж и просто. Ну и, конечно, требуется проведение технических изысканий и экспертиз, чтобы понять масштаб работ и затрат.

Из всего вышесказанного следует, что редевелопмент в ряде случаев может быть более выгоден для всех участников сделки, чем проект, который нужно начинать "с нуля". Во втором случае объект "обрастает" большим количеством разрешительных бумаг, требует больше времени и согласований, а также требует подготовки необходимой для строительства инфраструктуры и коммунальных сетей. Кроме того, готовые объекты зачастую уже имеют сложившуюся транспортную инфраструктуру, а проекты с нулевым циклом далеко не всегда могут похвастаться таковой. Однако технические характеристики уже готовых зданий порой не дают возможности девелоперу развернуться, как в случае со стройкой "с нуля", да и ограничения по площади уже существующего проекта могут оказаться просто невыгодными для редевелопера. В общем, любой проект требует для начала точных расчетов, а потом уже - активных действий.

Коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов специально для "РБК-Недвижимости" 

Об авторах
Иван Татаринов Glincom
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости