Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Москве госпитализировали актера фильма «Табор уходит в небо» 15:51, Общество В Госдуме обсудят запрет увольнять информаторов о коррупции 15:49, Политика Суд в Ираке выдал ордер на арест вице-президента Курдской автономии 15:46, Политика Российские власти запретят закупки зарубежных антивирусов для госорганов 15:43, Технологии и медиа Число выданных мигрантам патентов в Москве в этом году превысило 300 тыс. 15:41, Политика Очередь на соцжилье в Москве сократилась до минимума за последние 15 лет 15:38, Жилье Основатель Delivery Club с партнерами инвестировал в похожий сервис в СНГ 15:35, Технологии и медиа Минкомсвязи выступило против отдельного закона для сервисов типа Uber 15:28, Технологии и медиа «Роснефть» перевела из «Открытия» в МКБ 200 млрд руб. перед санацией 15:20, Финансы Минобороны получит 24 «летающих танка» для испытания в Сирии 15:20, Политика Назван самый популярный район у западных арендаторов офисов в Москве 15:18, Деньги В Тагиле завели дело после смерти задержанного в полицейском участке 15:15, Общество Гид по культуре и гастрономии Копенгагена 15:14, Партнерский материал Волгоград совместит выборы президента с референдумом о переводе часов 15:06, Политика Замглавы Минкомсвязи назвал экспертов для оценки копий пиратских сайтов 15:04, Технологии и медиа Издатель «Ведомостей» приостановил работу редакции в Петербурге 14:57, Технологии и медиа На Украине отменили арест россиянина за беспорядки в Одессе в 2014 году 14:55, Политика Представитель Хотина назвал иски Альфа-банка давлением на заемщика 14:53, Бизнес В МВД предложили сажать за пропаганду гомосексуализма среди детей 14:46, Общество Путин подписал указ о снижении зарплаты президента России в 2018 году 14:40, Политика В Кремле прокомментировали открытие Сурковым памятника героям Донбасса 14:30, Политика Гидрометцентр пообещал москвичам снег в воскресенье 14:26, Общество Эксперты ЦБ предсказали завершение восстановительной фазы роста экономики 14:21, Экономика Оборот магазинов и кафе на благоустроенных улицах Москвы вырос на 30% 14:21, Город Рыболовлеву в Монако предъявили обвинения во вторжении в частную жизнь 14:20, Бизнес Улучшаем землю: как Россия конкурирует на мировом рынке удобрений 14:18, Партнерский материал В Москве грабители в балаклавах отобрали у китайцев $700 тыс. 14:17, Общество Снова на экране: как участие Ксении Собчак повлияет на выборы-2018 14:15, Мнение
Ставки аренды офисов: снижаться нельзя стабилизироваться
Материалы по теме Инвестиции в офисный рынок Москвы оценили как самые рисковые в Европе Уровень вакантности московских офисов поставил новый рекорд График падения: что происходит с ценами
12 ноя, 2015 10:19
0
Валентин Гаврилов Ставки аренды офисов: снижаться нельзя стабилизироваться
О том, как будет развиваться рынок офисной недвижимости Москвы, упадут ли ставки аренды в бизнес-центрах, в своей авторской колонке рассуждает директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов

Валентин ГавриловОжидания, что девелоперов и собственников офисных помещений удастся «прожать» еще на 10–20% снижения арендных ставок в рублевом эквиваленте, весьма распространены среди потенциальных арендаторов. Об этом говорят в том числе опросы арендаторов, которые проводит компания CBRE.

Однако не в пользу этих ожиданий сразу несколько фактов.

Во-первых, несмотря на снижение ВВП как во втором, так и в третьем квартале на более чем 4,5% в каждом, запрашиваемые ставки аренды остаются достаточно стабильными относительно первого квартала 2015 года: $820–950 за 1 кв. м в прайм А, $450–550 в классе А, $250–400 в классе В. При этом в третьем квартале верхняя граница валютного коридора сместилась с 55 до 60–65 руб. за доллар, то есть речь может идти даже о росте рублевых платежей.

Во-вторых, в 2015 году объем отложенных и перенесенных проектов составит примерно 0,6 млн кв. м, или более 40% первоначально ожидавшегося предложения. При этом многие объекты были в высокой стадии готовности уже в начале 2015 года.

Эти факты являются косвенным свидетельством того, что высокая вакансия уже перестает играть роль «эффективного пугала», а девелоперы все больше готовы мириться с временным отсутствием денежных потоков по своим зданиям. Конечно, речь идет не обо всех собственниках, а скорее, о достаточно большом их количестве.

Почему так происходит?

Ответить на этот вопрос можно, если построить упрощенную финансовую модель девелопмента офисного здания класса А со следующими допущениями:

  • стоимость строительства — 75–80 тыс. руб. за 1 кв. м;
  • стоимость 1 кв. м земли в Москве — 60–65 тыс. руб. за 1 кв. м поверхности;
  • коэффициент использования земли — 4;
  • отношение арендной площади к общей площади здания — 75%;
  • срок строительства — два года;
  • срок заполнения здания арендаторами — 1,5 года (достаточно оптимистично).

Если предположить, что проект будет настолько удачен, что вакансия составит всего 15% против 27% текущей в классе А в среднем по рынку, то, для того чтобы девелопер получил внутреннюю норму прибыли (IRR) хотя бы 20%, минимальная арендная ставка должна составить 31 тыс. руб. ($475). Вместе с тем IRR в районе 20% вряд ли соблазнит девелоперов, учитывая текущие риски.

Для IRR равной 25% рублевая ставка аренды должна составить 35,5 тыс. руб. ($550) или верхнюю границу текущих арендных ставок для зданий класса А, расположенных вне центра города.

Если заложить в модель среднюю вакансию по классу А 27%, то ситуация становится еще хуже.

Для прайм А 25% IRR достигаются при ставке не менее 54,5 тыс. руб. ($840) за 1 кв. м в год.

Естественно, что фиксировать текущие уровни арендных ставок и связанную с ними «экономику» проекта через заключение арендных договоров на пять — семь лет на текущих условиях для собственников малоинтересно. В особенности с учетом того факта, что инфляция еще не проявилась полностью в себестоимости строительства, и последняя продолжит свой рост, как только текущее «сжатие» денежной массы Банком России ослабнет.

В рамках данной логики неудивительно, что новое предложение офисных площадей 2016 года (без учета переноса с 2015 года это примерно 400 тыс. кв. м) может составить лишь около 426 тыс. кв. м. В 2017 году оно будет еще меньше.

Немаловажным является и чисто психологический фактор, в рамках которого сейчас уже достаточно часто не работает ожидаемая многими бизнес-логика «лучше хоть какой-то денежный поток, чем вообще ничего» и собственники отказываются снижать ожидания по арендным ставкам даже несмотря на недостаток спроса. По мере исчерпания прогнозного нового предложения готовность собственников ждать будет увеличиваться.

Какой сценарий может изменить текущую ситуацию и все же вынудить арендные ставки к снижению в рублевом эквиваленте?

Девальвация рубля таковым фактором не является, так как она способствует ускорению инфляции, росту выручки компаний-арендаторов в рублевом выражении и увеличению их возможности платить текущие и даже растущие в рублях арендные ставки.

Основным сценарием, в рамках которого арендные ставки могут упасть в рублевом выражении, остается продолжение значительного — на 3–4% — ежеквартального снижения ВВП. На четвертый квартал 2015 года ожидания снижения ВВП в данном диапазоне уже сформированы и не станут каким-то сильным неожиданным шоком. Реальным шоком может стать вариант, если этот тренд продолжится в первом и втором кварталах 2016 года вместо постепенного перехода к годовому росту в 0,5–0,9%.

Что можно сказать о вероятности реализации данного сценария и мнении рынка о нем?

Начать можно с кризисов 1998 и 2008 годов. В обоих случаях падение ВВП продолжалось в течение пяти кварталов. В рамках кризиса 2014–2015 годов текущий квартал станет уже четвертым подряд периодом снижения ВВП, а ожидания окончания периода падения ВВП в начале 2016 года вполне коррелируют с текущими прогнозами Министерства экономического развития и ряда международных финансовых организаций. С другой стороны, такая длительность падения ВВП — лишь случившееся дважды историческое событие, которое необязательно произойдет и в этот раз.

Если цены на нефть уйдут к $40 за баррель и ниже, а Центробанк продолжит «зажимать» денежную массу и объемы кредитования, то шанс на снижение рублевых ставок аренды вырастет. С другой стороны, такая политика будет означать еще один удар по реальным зарплатам населения, так что кумулятивный эффект снижения покупательной способности доходов может превысить 15% с начала кризиса, что, в свою очередь, может как еще более усилить спад ВВП, так и привести к росту социального напряжения. Иными словами, политика сдерживания инфляции любой ценой, которая проводилась в 2015 году, в 2016 году может уже не сработать. Точнее, сработать то она может, но ее цена с точки зрения кумулятивного падения потребления и ВВП может оказаться слишком высокой, чтобы заставить правительство всерьез подумать о ее целесообразности.

Что о вероятностях данного сценария думает рынок?

В складском сегменте в третьем квартале 2015 года объем сделок превысил 540 тыс. кв. м, что в два раза больше среднеквартального значения данного показателя за последние годы. В офисном сегменте объем сделок в третьем квартале превысил 211 тыс. кв. м, что на 10% больше среднеквартальной за последние восемь кварталов. При накопленном за десять месяцев 2015 года объеме инвестиций в коммерческую недвижимость в $2,2 млрд объем потенциальных сделок, по которым так или иначе был выражен интерес инвесторов, составляет порядка $2,4 млрд.

Несмотря на данные достаточно симпатичные цифры, в свете описанных выше рисков говорить о том, что на рынке происходит перелом, пока, пожалуй, рановато. Тем не менее предполагать вероятность такой ситуации следует — когда придет статистическое подтверждение перелома, принимать деловые решения на его основе будет уже поздно.

Пока мы видим все больше шансов на то, что запятая в названии должна стоять после слова «нельзя». Изменить ситуацию может только какой-то новый сильный внешний шок.

Валентин Гаврилов специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Валентин Гаврилов CBRE
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости