Лента новостей
Все новости Недвижимость
Шесть человек пострадали при опрокидывании автобуса в Красноярском крае 05:39, Общество Китайские ветеринары обнаружили коронавирус у 15% кошек в Ухане 05:21, Общество Саудовская Аравия опровергла сообщения о желании убрать нефть США с рынка 04:43, Политика В Китае за минувшие сутки от коронавируса умерли 4 человека 04:24, Общество Посольство России поселит в отеле россиян после отмены рейса из Нью-Йорка 04:01, Общество Кадыров объяснил запрет выходить на улицу в ночное время в Чечне 03:34, Общество Трамп допустил ввод пошлин против России и Саудовской Аравии из-за нефти 03:29, Общество Трамп объяснил отказ носить маску в период пандемии коронавируса 03:01, Политика Число жертв коронавируса в США превысило 7 тыс. человек 02:52, Общество Машина полиции столкнулась с такси на Варшавском шоссе в Москве 02:15, Общество В Мадриде вооруженный двумя мечами мужчина напал на полицию 02:07, Общество Трамп заявил об отсутствии у США обязательств сокращать добычу нефти 02:07, Экономика Жизнь в самоизоляции после введения штрафов в Москве. Инструкция 01:45, Общество Disney сообщила даты выхода перенесенных фильмов студии из-за пандемии 01:36, Бизнес Шестой самолет с помощью России в борьбе с коронавирусом прибыл в Сербию 01:06, Общество Застройщиков не будут штрафовать за срыв сроков на фоне коронавируса 00:49, Общество РФПИ передал США разработанную с Японией тест-систему на коронавирус 00:45, Общество Росавиация приостановила разрешения на вывоз россиян из-за рубежа 03 апр, 23:49, Общество Турист сообщил о застрявших в транзитной зоне аэропорта Сеула россиянах 03 апр, 23:45, Общество В Турции запретили выходить из дома жителям младше 20 лет 03 апр, 23:41, Общество Изоляция или социализация: как VR повлияет на человеческое общение 03 апр, 23:41, Индустрия 4.0  Пандемия коронавируса. Самое актуальное на 3 апреля 03 апр, 23:25, Общество «Аэрофлот» сократит количество полетов внутри России 03 апр, 23:21, Общество Путин предупредил о риске дефицита нефти на мировом рынке 03 апр, 23:12, Экономика В РПЦ заявили о проведении богослужений на Пасху 03 апр, 23:09, Общество Валютные резервы Минфина сократились за месяц на 5% 03 апр, 22:54, Экономика Глава МВФ заявила об остановке мировой экономики 03 апр, 22:53, Экономика Оперштаб назвал возраст самого молодого умершего с COVID-19 в Москве 03 апр, 22:47, Общество
Инвестиции в офисный рынок Москвы оценили как самые рисковые в Европе
Материалы по теме Иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость Москвы сократились в два раза Уровень вакантности московских офисов поставил новый рекорд
0
Инвестиции в офисный рынок Москвы оценили как самые рисковые в Европе
Офисный рынок Москвы стал первым в Европе по показателю, который говорит о низкой инвестиционной активности и высоких рисках
Фото: Николай Галкин/ТАСС

По итогам второго квартала 2015 года Москва занимала первое место в Европе по ставкам капитализации премиальной офисной недвижимости, говорится в материалах исследования международной консалтинговой компании Knight Frank о состоянии рынков недвижимости крупнейших городов мира (Global Cities Report 2016). Этот показатель в столице России для офисов класса А составил 10–10,5% годовых. Для объектов класса В ставка капитализации еще выше — 11,5–12%. Для сравнения, в третьем квартале прошлого года ставка капитализации (cap rate) для офисов класса А в Москве составляла 9,25–9,75%. В материалах компании отмечается, что уровень cap rate в этом сегменте стабильно растет со второй половины прошлого года.

 

Ставка капитализации (capitalization rate) рассчитывается как отношение между стоимостью актива и чистой операционной прибылью, которая создается этим активом. Используется для оценки бизнеса (объекта недвижимости) методом прямой капитализации — его стоимость определяют путем деления чистого годового дохода по проекту на cap rate. Соответственно при высоком значении cap rate инвестиционная стоимость объекта ниже.

 

На сегодня показатели cap rate (10–10,5% для класса А и 11,5–12% для класса В), по данным российского офиса Knight Frank, остаются неизменными. Более высокая ставка капитализации, по информации компании Cushman & Wakefield, из европейских городов сейчас только в Киеве (13,5%), где политические риски оцениваются выше, чем в России.

Подтверждают наличие данной тенденции и в других консалтинговых компаниях. «Высокий показатель требуемой нормы доходности (не путать с фактической доходностью текущих собственников объектов) показывает, что наш рынок рассматривается инвесторами как достаточно рискованный относительно европейских рынков. Это связано со сложной экономической ситуацией, с геополитическими рисками», — замечает директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.

Текущая доходность собственников московских объектов тем временем, по словам Валентина Гаврилова, снижается. Основная причина — высокий уровень вакантных площадей. «Если в Центральном деловом районе Москвы, где расположены премиальные офисы, данная проблема стоит менее остро и уровень вакансий в классе А составляет всего 12,7%, то в среднем по городу показатель равен 17,6%», — говорит аналитик CBRE.

 

Москва на 13-м месте в Европе по стоимости офисов

 

В ценовом рейтинге Knight Frank крупнейших премиальных офисных рынков Европы Москва занимает сегодня 13-е место с показателем $7735 за 1 кв. м (продажа). На первом месте со значительным отрывом закрепился Лондон, где «квадрат» качественного офиса предлагается покупателям в среднем за $27 569. Сопоставимые с британской столицей цены отмечены только в Цюрихе и Париже — $24 430 и $23 895 соответственно.

 

В Европе между тем наблюдается обратная тенденция. Средневзвешенная ставка капитализации европейской офисной недвижимости приблизилась к 4,9% — это самое низкое значение с третьего квартала 2007 года. «Динамичный рост инвестиционной активности на рынке офисной недвижимости Европы привел к снижению ставок капитализации коммерческой недвижимости на ключевых и периферийных рынках», — говорится в материалах Knight Frank.

Ставки капитализации премиальной офисной недвижимости в городах Европы, второй квартал 2015 года

 

Город

Ставка капитализации премиальной офисной недвижимости

1

Москва

10,0%

2

Бухарест

8,0%

3

Будапешт

7,3%

4

Стамбул

6,8%

5

Варшава

6,1%

6

Лиссабон

6,0%

7

Брюссель

5,8%

8

Прага

5,75%

9

Амстердам

5,5%

10

Хельсинки

5,0%

11

Милан

4,8%

12

Вена

4,8%

13

Осло

4,5%

14

Копенгаген

4,5%

15

Дублин

4,5%

16

Франкфурт

4,4%

17

Берлин

4,3%

18

Стокгольм

4,3%

19

Мюнхен

4,0%

20

Лондон

4,0%

21

Мадрид

4,0%

22

Париж

3,5%

23

Цюрих

3,5%

Источник: Knight Frank Research

Повышение cap rate на рынке премиальных офисов в Москве свидетельствует о низкой инвестиционной активности в этом сегменте, высоких рисках, малом спросе и большом количестве свободных площадей. Для сравнения, в период кризиса конца нулевых (с четвертого квартала 2008 года по второй квартал 2009-го) в Москве, по данным Knight Frank, была зафиксирована максимальная в истории рынка ставка капитализации для офисов класса А — 12%. А в 2007 году — во времена инвестиционного и строительного бума на рынке офисов, присутствия большого числа российских и международных инвестиционных фондов, которые формировали высокий спрос на качественные активы, — cap rate был на минимальном историческом уровне — 8%.

Однако эксперты напоминают, что рынок с высокими ставками капитализации традиционно считается хорошим периодом для так называемых агрессивных инвесторов, которые готовы рисковать, покупая объекты по сниженным в кризис ценам. А после стабилизации рынка — продавать их за большую стоимость или получать высокий арендный доход. «Рынок премиальной офисной недвижимости Москвы имеет хороший потенциал для роста цен на активы. Думаю, не менее 40–50% в перспективе трех лет», — отмечает Валентин Гаврилов. Сейчас на рынке, по его словам, наблюдаются циклические минимумы арендных ставок. «Но возможная стабилизация ВВП уже в начале 2016 года создаст хорошие предпосылки и для стабилизации офисного рынка», — добавляет он. Реальный интерес к некоторым столичным офисным объектам, по информации Валентина Гаврилова, сейчас проявляют российские инвесторы, а также несколько компаний из стран Ближнего Востока, Китая, США и Чехии.

Крупнейшие инвестиционные сделки в сегменте высококлассных офисов в Москве в 2015 году

Квартал

Имя объекта

Цена, млн $

Покупатель

Продавец

1

«Эрмитаж Плаза»

195,0

Eastern Property Holdings

Конфиденциально

1

«Метрополис», здание 1

146,00

Hines Global REIT + PPF Real Estate

Capital Partners

2

«Mercedes-Benz Плаза»

76,00

ГК «Регионы»

ASKK Holding

2

«Бахрушина 32–34»

28,50

Horizon Properties

Sponda Plc

3

«Метрополис», здание 3

190,00

Hines Global REIT + PPF Real Estate

Capital Partners

3

«Заречье», БЦ

90,00

O1 Properties

ICT Holding

3

Большой Кисельный переулок, 17/15

33,20

Банк «Восточный экспресс»

Muadib Beteiligung GmbH

Данные CBRE

О росте количества запросов на качественные активы коммерческой недвижимости со стороны инвесторов из стран Азии и Ближнего Востока «РБК-Недвижимости» рассказал партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Михаил Миндлин. «Можно с большой долей вероятности прогнозировать, что в 2016–2017 годах мы можем увидеть довольно много сделок с привлечением азиатского и ближневосточного капитала, который заместит западные инвестиции. Кроме того, высок интерес и внутренних игроков», — отмечает он.

Позитивным фактором является уже то, что cap rate для премиальной офисной недвижимости Москвы сейчас можно посчитать. «Еще в начале текущего года вычислить доходность для офисов класса А из-за неопределенности на рынке было крайне сложно, однако сегодня ситуация несколько улучшилась. В первую очередь это связано с относительной стабилизацией на рынке аренды офисных помещений», — говорит директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев.

Владимир Миронов