Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Капитан донецкого «Шахтера» провалил допинг-тест и приостановил карьеру 21:25, Спорт Военные России и Швеции создали канал связи на время учений на Балтике 21:13, Политика Что у Кима за пазухой: что известно о ракетно-ядерной программе КНДР 21:12, Политика Устранявшие ошибку на памятнике Калашникову в Москве попали в полицию 21:06, Общество Украина назвала Бабкину, Шуру и Стаса Пьеху угрозой нацбезопасности 20:55, Политика Собянин предложил конфисковывать автобусы у нелегальных перевозчиков 20:43, Общество Акции Apple показали самое большое недельное падение за 1,5 года 20:42, Бизнес Каррера назвал «сливом» сообщения о конфликте с игроками «Спартака» 20:41, Спорт Появилось видео удаления схемы Шмайссера с памятника Калашникову 20:26, Общество ФИФА определила лучших игроков и тренеров 2017 года 20:11, Спорт Пожар близ зоопарка в Ростове-на-Дону перекинулся на частный сектор 19:58, Общество Госдума увидела риск «сгорания» госсредств в «Открытии» и Бинбанке 19:38, Финансы В Донецкой области из-за пожара в полях загорелся военный склад 19:37, Общество Российские чемпионы Европы по фигурному катанию завершили карьеру 19:32, Спорт Путин в поздравлении сравнил СК с канцеляриями времен Петра I 19:31, Общество Роднянский выбрал фаворита из двух своих выдвинутых на «Оскар» фильмов 19:11, Общество Москва потратит на благоустройство вокруг МЦК 2,6 млрд руб. 19:07, Политика Главу временной администрации «Открытия» перекинули в Бинбанк 19:04, Финансы Как искусственный интеллект помогает врачам уже сейчас 19:04, РБК и Philips «Улыбка радуги» Дмитрия Костыгина купит группу «Альпари» 19:02, Бизнес Партнер Тимченко стал владельцем 1000 сотовых вышек в России 18:49, Технологии и медиа Путин раскритиковал организацию региональных общественных перевозок 18:38, Общество Госдума одобрила повышение штрафа за отказ уступать дорогу пешеходам 18:37, Общество 10 женщин-CEO во главе компаний: рейтинг РБК 500 18:36, Фотогалерея  Автор памятника Калашникову описал технологию удаления немецкого чертежа 18:26, Общество Церетели анонсировал появление в России 33-метровой статуи Иисуса Христа 18:19, Общество Придворные скульпторы: как сместили главного монументалиста столицы 18:19, Общество  Путин выступил за внедрение цифровых технологий в транспортную сферу 18:15, Технологии и медиа
В России обложили налогом покупку зарубежной недвижимости в ипотеку
Материалы по теме Парламентарии Петербурга предложили Госдуме запретить валютную ипотеку Ставки по ипотеке достигли максимума за 7 месяцев В Швеции ограничили длительность ипотеки 105 годами Запасной аэродром: как взять ипотеку за границей
10 июн, 2016 12:59
0
В России обложили налогом покупку зарубежной недвижимости в ипотеку
Федеральная налоговая служба РФ решила рассматривать кредиты в иностранных банках как средство обогащения
Фото: ИТАР-ТАСС/ Антон Новодережкин

Федеральная налоговая служба России (ФНС) решила взимать налоги с россиян, которые купили недвижимость за рубежом благодаря ипотечному займу в иностранном банке. Это следует из июньской новости, опубликованной на сайте ФНС, и из официального письма, которое в мае 2016 года направило Министерство финансов налоговым инспекторам по всей стране, разъяснила «РБК-Недвижимости» руководитель департамента зарубежной недвижимости риелторского агентства W1 Evans Елена Мариничева.

Обязанность уплатить налог в российскую казну возникает в тот момент, когда налоговый резидент России берет кредит с маленькой процентной ставкой в иностранном банке, объяснили «РБК-Недвижимости» в W1 Evans. Российским налоговым резидентом называют человека, который проводит в стране более 183 дней за календарный год.

В настоящий момент базовая процентная ставка российского Центробанка равна 11%. Это означает, что взять кредит в розничном российском банке можно по ставке не ниже этой отметки. В то же время во многих странах мира жителям доступны жилищные кредиты по намного меньшей ставке. К примеру, в Финляндии взять ипотеку можно под 1,83% годовых, в Швейцарии — под 1,75%, а в Дании действует ипотека с отрицательной ставкой. В теории воспользоваться такой ипотекой могут и российские граждане.

Для таких россиян в Налоговом кодексе России существует ст. 212, где прописана обязанность уплатить налог с разницы в процентах. Пороговым значением для валютных займов является 9%-ная отметка: все кредиты с более низкой ставкой российское законодательство считает извлечением выгоды, объяснил «РБК-Недвижимости» вице-президент московской коллегии адвокатов «Вердиктъ» Сергей Смирнов. «Ты получил в банке кредит, — рассказал Смирнов. — Деньги не твои — ты их должен вернуть. За пользование денежными средствами ты выплачиваешь банку процент. Никакого дохода ты не получил. Но если ты привез эти деньги в Россию и использовал их тут, то с разницы должен заплатить налог — ведь в России нельзя взять кредит под такой [низкий] процент».

В случае если россиянин не только оформил кредит в иностранном банке, но и потратил полученные деньги на приобретение жилья за рубежом, ситуация становится менее очевидной.

Судебная практика не сложилась

Каждый россиянин, который взял валютную ипотеку в зарубежном банке, обязан уплатить подоходный налог с разницы между фактической процентной ставкой и 9% годовых, убеждены в агентстве недвижимости W1 Evans. «За рубежом ставка по кредиту в среднем составляет 2,5–4% в зависимости от страны и условий кредита, — объяснила Мариничева. — Дата фактического получения дохода — это последний день каждого месяца в течение периода, на который взяты заемные средства. Резиденты должны самостоятельно указать об этом «доходе» в декларации и уплатить налог в ФНС».

В качестве примера в W1 Evans рассчитали размер налога для четырехкомнатной квартиры площадью 100 кв. м в Дуйсбурге на западе Германии и стоимостью €83,8 тыс. Если российский налоговый резидент возьмет такую квартиру в ипотеку по распространенной в Германии ставке 3,25% годовых, а сумма кредита составит €38,2 тыс., то итоговый размер налога в российскую казну составит €286 (20,7 тыс. руб. по текущему курсу ЦБ). «Все расходы на оформление сделки и содержание недвижимости составят €7,124 тыс. Это [местный] налог в 6,5% от стоимости, оплата услуг нотариуса и управляющей компании, — объяснила «РБК-Недвижимости» Мариничева. — Разница по ставке кредита с 9% равна 5,75% от указанной суммы. В денежном выражении расчеты выглядят так: €38 200 * 5,75% = €2196,5. С этой суммы берется 13% подоходного налога. Получается €286».

Налог на экономию на процентах может составить не 13%, а 35%, заявил «РБК-Недвижимости» управляющий партнер агентства недвижимости Tranio Георгий Качмазов. Такая ставка действительно указана во втором пункте статьи 224 Налогового кодекса России. В этом случае сумма налога за описанную выше квартиру составит €769 (56,5 тыс. руб.).

Другие риелторы и юристы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», не смогли прийти к единому мнению о законности подоходного налога на ипотечный займ в иностранном банке. «Расходы никогда не облагаются налогом. Обязывать граждан России платить за то, что они покупают за рубежом, необоснованно и незаконно», — убежден Сергей Смирнов.

Позиция Минфина полностью основана на законе и не является нововведением, считает партнер юридической компании Paragon Advice Group Александр Захаров. «Да, обязаны платить. Но делать это никто не будет, — рассказал Захаров в разговоре с корреспондентом «РБК-Недвижимости». — Все действия россиян по покупке недвижимости за рубежом относятся к расходам и не подлежат декларированию. Но по закону налоговые резиденты России имеют обязательство декларировать свою материальную выгоду по форме 3-НДФЛ. Но я вам скажу честно: никто этого не делает».

Судебная практика по вопросу налогов с зарубежной ипотеки еще не сложилась, резюмировали риелторы и юристы. Как будет работать налоговая служба в действительности, станет известно только на практике.

Кто проконтролирует ипотечников

Главным средством контроля за покупкой недвижимости за рубежом и уплаты налогов в России должен стать механизм «амнистии капитала», в рамках которой граждан РФ обязали задекларировать все свои счета в иностранных банках, рассказали в коллегии «Вердиктъ». «Штрафы за несвоевременное декларирование небольшие — 5 тыс. руб. Если человек не задекларировал счет в иностранном банке, а этот счет потом найдут, то все 100% средств на этом счету будут конфискованы. В результате за два последних месяца более 100 тыс. россиян задекларировали свои счета», — указал Смирнов.

Процесс амнистии капитала напрямую связан с российскими покупателями зарубежной недвижимости, так как для покупки жилья в большинстве стран необходимо завести счет в местном банке. Счет также необходим для оплаты услуг ЖКХ, пояснил Смирнов. «А уже этот счет нужно задекларировать — резюмировал юрист. — Нельзя купить иностранную недвижимость без счета за границей».

С 1 июля 2015 года Россия присоединилась к совместной конвенции ОЭСР и Совета Европы о взаимной административной помощи по налоговым делам. «Таким образом, налоговая служба России может направлять налоговые запросы в более чем 90 стран и юрисдикций, включая офшоры», — указала Мариничева.

Тем не менее конвенция не предполагает автоматического обмена данными с другими государствами, рассказал Захаров. «Конвенция создает предварительную открытость для достижения дальнейших договоренностей. По сути, это обещание жениться. На настоящий момент у России нет двусторонних соглашений [об обмене данными] ни с одним государством», — заявил партнер Paragon Advice Group. На практике это означает, что если владелец зарубежной недвижимости не расскажет о своей покупке самостоятельно, налоговые органы не смогут узнать о факте приобретения, заявил юрист. «В группу риска попадают те, кто уведомлял налоговую, — утверждает Захаров. — Для тех, кто пошел за налоговым вычетом, принес договор по ипотеке и показал, что есть расходы, которые он хотел бы уменьшить, могут наступить последствия. Из 9% вычтут реальную ставку, а на разницу попытаются доначислить налог».

Что будет дальше

Новая политика Федеральной налоговой службы может привести к тому, что владельцы зарубежной недвижимости и других активов за границей будут отказываться от статуса налогового резидента России, рассказал «РБК-Недвижимости» Александр Захаров. В этом случае налог на доходы в России можно будет не платить. Тенденцию уже заметили в швейцарском банке UBS, который обслуживает российских клиентов, пишут «Ведомости». «Ужесточились требования по раскрытию информации, и некоторые клиенты решают изменить налоговое или валютное резидентство», — рассказала «Ведомостям» управляющий директор банка UBS в России Елена Титова.

На привлекательность зарубежной недвижимости для россиян взимание налога не повлияет, убеждены риелторы. «У реальных заемщиков прибавится бумажной работы и подрастет налоговая нагрузка — но это несущественно в масштабах стоимости обслуживания займа. Да, оформлять кредит станет чуть сложнее, возникнет дополнительная бюрократия, но я не думаю, что это вызовет спад интереса, — заявил глава российского агентства зарубежной недвижимости Estate Service Геннадий Тузов. — По нашей практике могу зафиксировать незначительный, но уверенный рост спроса».

К такому же выводу пришли в W1 Evans. «Условия ипотеки в Европе настолько привлекательны, что это выгоднее даже с учетом уплаты подоходного налога на разницу ставок кредитования. Декларировать доход в виде материальной выгоды, скорее всего, будет большинство», — считает Елена Мариничева. 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости