Лента новостей
Все новости Недвижимость
Мэй заявила о чувстве «дежавю» при очередном обсуждении сделки по Brexit 21:12, Политика «Зенит» и «Ростов» забили семь голов на двоих в чемпионате России 21:07, Спорт Москва высоко оценила шансы на новые поставки ракетных систем Турции 21:04, Политика Сербия договорилась с Россией о получении экспортного кредита 20:25, Экономика Цукерберг ответил на предложение Сандерса избавиться от миллиардеров 20:19, Бизнес Советник Трампа обвинил Порошенко и его окружение в краже $1,5 млрд 20:10, Политика Евросоюз выразил соболезнования после прорыва дамбы под Красноярском 20:01, Общество МЧС России показало видео поисковых работ на месте прорыва дамбы 19:59, Общество «Новая газета» сообщила о нападении на своих журналистов в Подмосковье 19:39, Общество Меркель обсудила с Путиным подготовку к саммиту «нормандской четверки» 19:30, Политика В Новосибирске из-за пожара в больнице эвакуировали 160 человек 19:29, Общество Россия передаст Сербии лист из Евангелия в обмен на картины Рериха 19:08, Общество «Зенит» и «Ростов» играют за лидерство в чемпионате России. Онлайн 19:00, Спорт В РПЦ предложили следить за маньяками в социальных сетях 18:49, Общество СК показал видео обысков по делу о прорыве дамбы в Красноярском крае 18:43, Общество «Спартак» прервал серию поражений в первом матче под руководством Тедеско 18:41, Спорт Парламент Британии перенес голосование по новой сделке с ЕС о Brexit 18:29, Политика Медведев пообещал Сербии помощь в защите суверенитета 18:25, Политика Мода и время: какие стили популярны у покупателей загородных домов 18:14, РБК и Элитная недвижимость Футболист юношеской сборной России попал в реанимацию после матча 18:10, Спорт NASA нашло в космосе «портал в другое измерение» 17:59, Технологии и медиа Суд на Украине арестовал бывшего замсекретаря Совбеза страны 17:50, Общество Григорян подал в отставку с поста главного тренера «Тамбова» 17:38, Спорт Для Центра Хруничева в Москве построят 200-метровую башню в форме ракеты 17:31, Общество СМИ узнали о смерти рок-музыкантов в Москве от отравления наркотиками 17:17, Общество Расследовавших дела Евромайдана прокуроров не допустили к аттестации 17:16, Политика Британский парламент проголосовал за новую отсрочку Brexit 17:09, Политика На органы опеки в Орловской области завели дело из-за истощения ребенка 17:05, Общество
В России обложили налогом покупку зарубежной недвижимости в ипотеку
Материалы по теме Парламентарии Петербурга предложили Госдуме запретить валютную ипотеку Ставки по ипотеке достигли максимума за 7 месяцев В Швеции ограничили длительность ипотеки 105 годами Запасной аэродром: как взять ипотеку за границей
0
В России обложили налогом покупку зарубежной недвижимости в ипотеку
Федеральная налоговая служба РФ решила рассматривать кредиты в иностранных банках как средство обогащения
Фото: ИТАР-ТАСС/ Антон Новодережкин

Федеральная налоговая служба России (ФНС) решила взимать налоги с россиян, которые купили недвижимость за рубежом благодаря ипотечному займу в иностранном банке. Это следует из июньской новости, опубликованной на сайте ФНС, и из официального письма, которое в мае 2016 года направило Министерство финансов налоговым инспекторам по всей стране, разъяснила «РБК-Недвижимости» руководитель департамента зарубежной недвижимости риелторского агентства W1 Evans Елена Мариничева.

Обязанность уплатить налог в российскую казну возникает в тот момент, когда налоговый резидент России берет кредит с маленькой процентной ставкой в иностранном банке, объяснили «РБК-Недвижимости» в W1 Evans. Российским налоговым резидентом называют человека, который проводит в стране более 183 дней за календарный год.

В настоящий момент базовая процентная ставка российского Центробанка равна 11%. Это означает, что взять кредит в розничном российском банке можно по ставке не ниже этой отметки. В то же время во многих странах мира жителям доступны жилищные кредиты по намного меньшей ставке. К примеру, в Финляндии взять ипотеку можно под 1,83% годовых, в Швейцарии — под 1,75%, а в Дании действует ипотека с отрицательной ставкой. В теории воспользоваться такой ипотекой могут и российские граждане.

Для таких россиян в Налоговом кодексе России существует ст. 212, где прописана обязанность уплатить налог с разницы в процентах. Пороговым значением для валютных займов является 9%-ная отметка: все кредиты с более низкой ставкой российское законодательство считает извлечением выгоды, объяснил «РБК-Недвижимости» вице-президент московской коллегии адвокатов «Вердиктъ» Сергей Смирнов. «Ты получил в банке кредит, — рассказал Смирнов. — Деньги не твои — ты их должен вернуть. За пользование денежными средствами ты выплачиваешь банку процент. Никакого дохода ты не получил. Но если ты привез эти деньги в Россию и использовал их тут, то с разницы должен заплатить налог — ведь в России нельзя взять кредит под такой [низкий] процент».

В случае если россиянин не только оформил кредит в иностранном банке, но и потратил полученные деньги на приобретение жилья за рубежом, ситуация становится менее очевидной.

Судебная практика не сложилась

Каждый россиянин, который взял валютную ипотеку в зарубежном банке, обязан уплатить подоходный налог с разницы между фактической процентной ставкой и 9% годовых, убеждены в агентстве недвижимости W1 Evans. «За рубежом ставка по кредиту в среднем составляет 2,5–4% в зависимости от страны и условий кредита, — объяснила Мариничева. — Дата фактического получения дохода — это последний день каждого месяца в течение периода, на который взяты заемные средства. Резиденты должны самостоятельно указать об этом «доходе» в декларации и уплатить налог в ФНС».

В качестве примера в W1 Evans рассчитали размер налога для четырехкомнатной квартиры площадью 100 кв. м в Дуйсбурге на западе Германии и стоимостью €83,8 тыс. Если российский налоговый резидент возьмет такую квартиру в ипотеку по распространенной в Германии ставке 3,25% годовых, а сумма кредита составит €38,2 тыс., то итоговый размер налога в российскую казну составит €286 (20,7 тыс. руб. по текущему курсу ЦБ). «Все расходы на оформление сделки и содержание недвижимости составят €7,124 тыс. Это [местный] налог в 6,5% от стоимости, оплата услуг нотариуса и управляющей компании, — объяснила «РБК-Недвижимости» Мариничева. — Разница по ставке кредита с 9% равна 5,75% от указанной суммы. В денежном выражении расчеты выглядят так: €38 200 * 5,75% = €2196,5. С этой суммы берется 13% подоходного налога. Получается €286».

Налог на экономию на процентах может составить не 13%, а 35%, заявил «РБК-Недвижимости» управляющий партнер агентства недвижимости Tranio Георгий Качмазов. Такая ставка действительно указана во втором пункте статьи 224 Налогового кодекса России. В этом случае сумма налога за описанную выше квартиру составит €769 (56,5 тыс. руб.).

Другие риелторы и юристы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», не смогли прийти к единому мнению о законности подоходного налога на ипотечный займ в иностранном банке. «Расходы никогда не облагаются налогом. Обязывать граждан России платить за то, что они покупают за рубежом, необоснованно и незаконно», — убежден Сергей Смирнов.

Позиция Минфина полностью основана на законе и не является нововведением, считает партнер юридической компании Paragon Advice Group Александр Захаров. «Да, обязаны платить. Но делать это никто не будет, — рассказал Захаров в разговоре с корреспондентом «РБК-Недвижимости». — Все действия россиян по покупке недвижимости за рубежом относятся к расходам и не подлежат декларированию. Но по закону налоговые резиденты России имеют обязательство декларировать свою материальную выгоду по форме 3-НДФЛ. Но я вам скажу честно: никто этого не делает».

Судебная практика по вопросу налогов с зарубежной ипотеки еще не сложилась, резюмировали риелторы и юристы. Как будет работать налоговая служба в действительности, станет известно только на практике.

Кто проконтролирует ипотечников

Главным средством контроля за покупкой недвижимости за рубежом и уплаты налогов в России должен стать механизм «амнистии капитала», в рамках которой граждан РФ обязали задекларировать все свои счета в иностранных банках, рассказали в коллегии «Вердиктъ». «Штрафы за несвоевременное декларирование небольшие — 5 тыс. руб. Если человек не задекларировал счет в иностранном банке, а этот счет потом найдут, то все 100% средств на этом счету будут конфискованы. В результате за два последних месяца более 100 тыс. россиян задекларировали свои счета», — указал Смирнов.

Процесс амнистии капитала напрямую связан с российскими покупателями зарубежной недвижимости, так как для покупки жилья в большинстве стран необходимо завести счет в местном банке. Счет также необходим для оплаты услуг ЖКХ, пояснил Смирнов. «А уже этот счет нужно задекларировать — резюмировал юрист. — Нельзя купить иностранную недвижимость без счета за границей».

С 1 июля 2015 года Россия присоединилась к совместной конвенции ОЭСР и Совета Европы о взаимной административной помощи по налоговым делам. «Таким образом, налоговая служба России может направлять налоговые запросы в более чем 90 стран и юрисдикций, включая офшоры», — указала Мариничева.

Тем не менее конвенция не предполагает автоматического обмена данными с другими государствами, рассказал Захаров. «Конвенция создает предварительную открытость для достижения дальнейших договоренностей. По сути, это обещание жениться. На настоящий момент у России нет двусторонних соглашений [об обмене данными] ни с одним государством», — заявил партнер Paragon Advice Group. На практике это означает, что если владелец зарубежной недвижимости не расскажет о своей покупке самостоятельно, налоговые органы не смогут узнать о факте приобретения, заявил юрист. «В группу риска попадают те, кто уведомлял налоговую, — утверждает Захаров. — Для тех, кто пошел за налоговым вычетом, принес договор по ипотеке и показал, что есть расходы, которые он хотел бы уменьшить, могут наступить последствия. Из 9% вычтут реальную ставку, а на разницу попытаются доначислить налог».

Что будет дальше

Новая политика Федеральной налоговой службы может привести к тому, что владельцы зарубежной недвижимости и других активов за границей будут отказываться от статуса налогового резидента России, рассказал «РБК-Недвижимости» Александр Захаров. В этом случае налог на доходы в России можно будет не платить. Тенденцию уже заметили в швейцарском банке UBS, который обслуживает российских клиентов, пишут «Ведомости». «Ужесточились требования по раскрытию информации, и некоторые клиенты решают изменить налоговое или валютное резидентство», — рассказала «Ведомостям» управляющий директор банка UBS в России Елена Титова.

На привлекательность зарубежной недвижимости для россиян взимание налога не повлияет, убеждены риелторы. «У реальных заемщиков прибавится бумажной работы и подрастет налоговая нагрузка — но это несущественно в масштабах стоимости обслуживания займа. Да, оформлять кредит станет чуть сложнее, возникнет дополнительная бюрократия, но я не думаю, что это вызовет спад интереса, — заявил глава российского агентства зарубежной недвижимости Estate Service Геннадий Тузов. — По нашей практике могу зафиксировать незначительный, но уверенный рост спроса».

К такому же выводу пришли в W1 Evans. «Условия ипотеки в Европе настолько привлекательны, что это выгоднее даже с учетом уплаты подоходного налога на разницу ставок кредитования. Декларировать доход в виде материальной выгоды, скорее всего, будет большинство», — считает Елена Мариничева.