Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Семь человек пострадали в ДТП с микроавтобусом в Коми 00:09, Общество Полиция задержала двух подозреваемых в стрельбе в «Москва-Сити» 18 ноя, 23:45, Общество СМИ узнали об участии жены Порошенко в краже денег для детей-инвалидов 18 ноя, 23:27, Общество Двое рыбаков погибли на озере в Ленобласти 18 ноя, 23:08, Общество Чемпионат Испании по футболу. «Атлетико» — «Реал». Онлайн 18 ноя, 22:45, Спорт Генерал ВВС США допустил невыполнение приказа Трампа о ядерном ударе 18 ноя, 22:43, Политика В Зимбабве анонсировали встречу Мугабе с военным командованием 18 ноя, 21:59, Политика В РЖД отказались от должности президента 18 ноя, 21:58, Бизнес Роджер Федерер упустил победу в полуфинале итогового турнира АТР 18 ноя, 21:15, Спорт Полиция назвала срыв концерта Райкина в Одессе хулиганством 18 ноя, 20:58, Общество Трамп назвал Клинтон «наихудшим лузером всех времен» 18 ноя, 20:19, Политика Киев вызвал посла Польши после отказа впустить украинского чиновника 18 ноя, 20:10, Политика 15-летняя российская фигуристка выиграла второй этап Гран-при в сезоне 18 ноя, 20:00, Спорт Памяти сооснователя AC/DC Малькольма Янга. Фотогалерея 18 ноя, 19:53, Фотогалерея  В Китае назвали победительницу конкурса «Мисс Мира-2017» 18 ноя, 19:17, Общество В Китае спустили на воду первое полностью электрическое грузовое судно 18 ноя, 18:46, Технологии и медиа «Спартак» впервые в сезоне чемпионата России забил четыре мяча 18 ноя, 18:29, Спорт Путин открыл в Ялте памятник Александру III 18 ноя, 18:19, Политика На Украине задержали подозреваемого в убийстве Пола Хлебникова 18 ноя, 18:03, Общество Умер сооснователь группы AC/DC Малькольм Янг 18 ноя, 17:17, Общество Минобороны отчиталось о новых ударах Ту-22М3 по террористам у Абу-Кемаля 18 ноя, 17:06, Общество Начальник полиции Одессы пострадал в столкновении с митингующими 18 ноя, 17:05, Общество На Кубани сотрудники ГИБДД прошли крестным ходом по аварийной трассе 18 ноя, 16:43, Общество Чемпионат России по футболу. «Краснодар» — «Спартак». Онлайн 18 ноя, 16:30, Спорт Эрдоган отверг извинения НАТО за «вражеский плакат» с его именем 18 ноя, 16:11, Политика Слуцкий отреагировал на сообщения о работе директором в «Челси» 18 ноя, 16:04, Спорт Деньги для пострадавшей в ДТП в Марий Эл начали собирать мошенники 18 ноя, 15:33, Общество На севере Москвы загорелся склад на площади 400 кв. м 18 ноя, 14:37, Общество
В России обложили налогом покупку зарубежной недвижимости в ипотеку
Материалы по теме Парламентарии Петербурга предложили Госдуме запретить валютную ипотеку Ставки по ипотеке достигли максимума за 7 месяцев В Швеции ограничили длительность ипотеки 105 годами Запасной аэродром: как взять ипотеку за границей
10 июн, 2016 12:59
0
В России обложили налогом покупку зарубежной недвижимости в ипотеку
Федеральная налоговая служба РФ решила рассматривать кредиты в иностранных банках как средство обогащения
Фото: ИТАР-ТАСС/ Антон Новодережкин

Федеральная налоговая служба России (ФНС) решила взимать налоги с россиян, которые купили недвижимость за рубежом благодаря ипотечному займу в иностранном банке. Это следует из июньской новости, опубликованной на сайте ФНС, и из официального письма, которое в мае 2016 года направило Министерство финансов налоговым инспекторам по всей стране, разъяснила «РБК-Недвижимости» руководитель департамента зарубежной недвижимости риелторского агентства W1 Evans Елена Мариничева.

Обязанность уплатить налог в российскую казну возникает в тот момент, когда налоговый резидент России берет кредит с маленькой процентной ставкой в иностранном банке, объяснили «РБК-Недвижимости» в W1 Evans. Российским налоговым резидентом называют человека, который проводит в стране более 183 дней за календарный год.

В настоящий момент базовая процентная ставка российского Центробанка равна 11%. Это означает, что взять кредит в розничном российском банке можно по ставке не ниже этой отметки. В то же время во многих странах мира жителям доступны жилищные кредиты по намного меньшей ставке. К примеру, в Финляндии взять ипотеку можно под 1,83% годовых, в Швейцарии — под 1,75%, а в Дании действует ипотека с отрицательной ставкой. В теории воспользоваться такой ипотекой могут и российские граждане.

Для таких россиян в Налоговом кодексе России существует ст. 212, где прописана обязанность уплатить налог с разницы в процентах. Пороговым значением для валютных займов является 9%-ная отметка: все кредиты с более низкой ставкой российское законодательство считает извлечением выгоды, объяснил «РБК-Недвижимости» вице-президент московской коллегии адвокатов «Вердиктъ» Сергей Смирнов. «Ты получил в банке кредит, — рассказал Смирнов. — Деньги не твои — ты их должен вернуть. За пользование денежными средствами ты выплачиваешь банку процент. Никакого дохода ты не получил. Но если ты привез эти деньги в Россию и использовал их тут, то с разницы должен заплатить налог — ведь в России нельзя взять кредит под такой [низкий] процент».

В случае если россиянин не только оформил кредит в иностранном банке, но и потратил полученные деньги на приобретение жилья за рубежом, ситуация становится менее очевидной.

Судебная практика не сложилась

Каждый россиянин, который взял валютную ипотеку в зарубежном банке, обязан уплатить подоходный налог с разницы между фактической процентной ставкой и 9% годовых, убеждены в агентстве недвижимости W1 Evans. «За рубежом ставка по кредиту в среднем составляет 2,5–4% в зависимости от страны и условий кредита, — объяснила Мариничева. — Дата фактического получения дохода — это последний день каждого месяца в течение периода, на который взяты заемные средства. Резиденты должны самостоятельно указать об этом «доходе» в декларации и уплатить налог в ФНС».

В качестве примера в W1 Evans рассчитали размер налога для четырехкомнатной квартиры площадью 100 кв. м в Дуйсбурге на западе Германии и стоимостью €83,8 тыс. Если российский налоговый резидент возьмет такую квартиру в ипотеку по распространенной в Германии ставке 3,25% годовых, а сумма кредита составит €38,2 тыс., то итоговый размер налога в российскую казну составит €286 (20,7 тыс. руб. по текущему курсу ЦБ). «Все расходы на оформление сделки и содержание недвижимости составят €7,124 тыс. Это [местный] налог в 6,5% от стоимости, оплата услуг нотариуса и управляющей компании, — объяснила «РБК-Недвижимости» Мариничева. — Разница по ставке кредита с 9% равна 5,75% от указанной суммы. В денежном выражении расчеты выглядят так: €38 200 * 5,75% = €2196,5. С этой суммы берется 13% подоходного налога. Получается €286».

Налог на экономию на процентах может составить не 13%, а 35%, заявил «РБК-Недвижимости» управляющий партнер агентства недвижимости Tranio Георгий Качмазов. Такая ставка действительно указана во втором пункте статьи 224 Налогового кодекса России. В этом случае сумма налога за описанную выше квартиру составит €769 (56,5 тыс. руб.).

Другие риелторы и юристы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», не смогли прийти к единому мнению о законности подоходного налога на ипотечный займ в иностранном банке. «Расходы никогда не облагаются налогом. Обязывать граждан России платить за то, что они покупают за рубежом, необоснованно и незаконно», — убежден Сергей Смирнов.

Позиция Минфина полностью основана на законе и не является нововведением, считает партнер юридической компании Paragon Advice Group Александр Захаров. «Да, обязаны платить. Но делать это никто не будет, — рассказал Захаров в разговоре с корреспондентом «РБК-Недвижимости». — Все действия россиян по покупке недвижимости за рубежом относятся к расходам и не подлежат декларированию. Но по закону налоговые резиденты России имеют обязательство декларировать свою материальную выгоду по форме 3-НДФЛ. Но я вам скажу честно: никто этого не делает».

Судебная практика по вопросу налогов с зарубежной ипотеки еще не сложилась, резюмировали риелторы и юристы. Как будет работать налоговая служба в действительности, станет известно только на практике.

Кто проконтролирует ипотечников

Главным средством контроля за покупкой недвижимости за рубежом и уплаты налогов в России должен стать механизм «амнистии капитала», в рамках которой граждан РФ обязали задекларировать все свои счета в иностранных банках, рассказали в коллегии «Вердиктъ». «Штрафы за несвоевременное декларирование небольшие — 5 тыс. руб. Если человек не задекларировал счет в иностранном банке, а этот счет потом найдут, то все 100% средств на этом счету будут конфискованы. В результате за два последних месяца более 100 тыс. россиян задекларировали свои счета», — указал Смирнов.

Процесс амнистии капитала напрямую связан с российскими покупателями зарубежной недвижимости, так как для покупки жилья в большинстве стран необходимо завести счет в местном банке. Счет также необходим для оплаты услуг ЖКХ, пояснил Смирнов. «А уже этот счет нужно задекларировать — резюмировал юрист. — Нельзя купить иностранную недвижимость без счета за границей».

С 1 июля 2015 года Россия присоединилась к совместной конвенции ОЭСР и Совета Европы о взаимной административной помощи по налоговым делам. «Таким образом, налоговая служба России может направлять налоговые запросы в более чем 90 стран и юрисдикций, включая офшоры», — указала Мариничева.

Тем не менее конвенция не предполагает автоматического обмена данными с другими государствами, рассказал Захаров. «Конвенция создает предварительную открытость для достижения дальнейших договоренностей. По сути, это обещание жениться. На настоящий момент у России нет двусторонних соглашений [об обмене данными] ни с одним государством», — заявил партнер Paragon Advice Group. На практике это означает, что если владелец зарубежной недвижимости не расскажет о своей покупке самостоятельно, налоговые органы не смогут узнать о факте приобретения, заявил юрист. «В группу риска попадают те, кто уведомлял налоговую, — утверждает Захаров. — Для тех, кто пошел за налоговым вычетом, принес договор по ипотеке и показал, что есть расходы, которые он хотел бы уменьшить, могут наступить последствия. Из 9% вычтут реальную ставку, а на разницу попытаются доначислить налог».

Что будет дальше

Новая политика Федеральной налоговой службы может привести к тому, что владельцы зарубежной недвижимости и других активов за границей будут отказываться от статуса налогового резидента России, рассказал «РБК-Недвижимости» Александр Захаров. В этом случае налог на доходы в России можно будет не платить. Тенденцию уже заметили в швейцарском банке UBS, который обслуживает российских клиентов, пишут «Ведомости». «Ужесточились требования по раскрытию информации, и некоторые клиенты решают изменить налоговое или валютное резидентство», — рассказала «Ведомостям» управляющий директор банка UBS в России Елена Титова.

На привлекательность зарубежной недвижимости для россиян взимание налога не повлияет, убеждены риелторы. «У реальных заемщиков прибавится бумажной работы и подрастет налоговая нагрузка — но это несущественно в масштабах стоимости обслуживания займа. Да, оформлять кредит станет чуть сложнее, возникнет дополнительная бюрократия, но я не думаю, что это вызовет спад интереса, — заявил глава российского агентства зарубежной недвижимости Estate Service Геннадий Тузов. — По нашей практике могу зафиксировать незначительный, но уверенный рост спроса».

К такому же выводу пришли в W1 Evans. «Условия ипотеки в Европе настолько привлекательны, что это выгоднее даже с учетом уплаты подоходного налога на разницу ставок кредитования. Декларировать доход в виде материальной выгоды, скорее всего, будет большинство», — считает Елена Мариничева. 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости