«Снижения ждать не стоит»: что будет с ценами на вторичное жилье в Москве
В последние пять лет цены на вторичные квартиры в Москве снижались только в 2017 году, но уже со второго квартала 2018-го начался рост. Больше всего стоимость увеличилась в середине 2020 года. Тогда на динамику повлияли ажиотажный спрос, запуск льготной ипотеки, нестабильный курс рубля и рост цен на строительные материалы. Однако сегодня вторичка дорожает уже не так активно.
Аналитики рынка недвижимости дали прогноз, как ситуация на московском рынке вторичного жилья может измениться к концу 2021 года.
Стагнация или медленный рост
Темпы роста цен на вторичное жилье в Москве замедлились, единогласно утверждают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» эксперты. Последний год стоимость квартир колеблется в достаточно узком диапазоне — от 245 тыс. до 270 тыс. руб. за 1 кв. м, рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его оценке, причин ожидать, что к концу года ситуация изменится, нет.
«Факторы, влияющие на ценообразование, уравновешивают друг друга. С одной стороны, новостройки продолжают дорожать (отмена льготной ипотеки лишь замедлила темпы роста цен, но не привела к их остановке). С другой стороны, на рынок выходит больше инвестиционных лотов (а среди них довольно много квартир в только что сданных корпусах новостроек, в том числе без отделки) и наследственных квартир (как необратимое последствие пандемии). Эти предложения обычно экспонируются ниже рынка», — рассказал Попов.
С экспертом ЦИАН согласилась главный аналитик риелторской компании «Миэль» Екатерина Бережнова. Она отметила, что очередное повышение ключевой ставки и официальный прогноз инфляции на конец года до 8%, скорее всего, сделают ипотеку менее доступной, что охладит спрос, однако сегодня многие выбирают недвижимость для инвестиций с целью сохранения сбережений, что сбалансирует ситуацию. Тем не менее снижения цены на рынке не наблюдается — в октябре прирост средней цены за квадратный метр составил 2%, отметила Бережнова.
При этом по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года «квадрат» на вторичном рынке в октябре подорожал на 19%, его цена поднялась до 271,2 тыс. руб., уточнил руководитель направления первичной и загородной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. По его словам, больше всего за 12 месяцев подорожали вторичные квартиры со свободной планировкой и студии. «При условии отсутствия экономических шоков в ближайшей перспективе не ожидается снижения стоимости квартир на вторичном рынке, несмотря на некоторое замедление темпов роста цен на фоне стабилизации покупательской активности», — прогнозирует Алексеев.
Годовая динамика цен на вторичное жилье в Москве по комнатам
«Авито»
В нашей стране традиционно сильно убеждение, что дела нужно заканчивать к концу года, поэтому возможно оживление как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей, согласилась директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. По ее словам, возможна корректировка цены на лоты с неидеальными характеристиками, при этом ликвидные объекты продаются без дисконта и уходят быстро. Однако пока нет оснований ожидать снижения цен к концу года — в среднем прирост может составить до 5% за полтора месяца, резюмировала Дымова.
Предложение восстанавливается
Объем предложения после периода гиперспроса в 2020 году постепенно восстанавливается, утверждают аналитики. Число объявлений о продаже вторичного жилья в столице увеличилось на «Авито Недвижимости» на 33% год к году и на 5% за октябрь.
Рост вторичных лотов в продаже также зафиксировали в «Миэль». «Прирост объема предложения, начавшийся в сентябре, продолжился и в октябре. В среднем по округам прирост составил 3% к предыдущему месяцу. Совокупный прирост предложения в сравнении с августом составляет 6–8% в среднем по округам. При этом стоит отметить, что общий объем предложения все еще находится на относительно низкой отметке в 40,5 тыс. объектов», — уточнила Бережнова. Она отметила, что минимальный уровень фиксировался в декабре 2020 года на уровне чуть выше 33 тыс. объектов, а нормальным уровнем объема предложения для столицы считается показатель 50–60 тыс. объектов.
Спрос не спадает
Спрос на протяжении всего года остается на высоком уровне, заявили риелторы. За первые девять месяцев этого года заключено 122 тыс. договоров купли-продажи (больше было только в рекордном 2014 году), подчеркнул аналитик ЦИАН. По его словам, от месяца к месяцу колебания крайне незначительны.
«Вторичный рынок пока «не замечает» изменений на рынке ипотечного кредитования (а ведь в сегменте готовых квартир нет спецпредложений от застройщиков) и, более того, забрал на себя часть тех покупателей, для которых продолжающие дорожать новостройки больше не по карману. Число сделок в четвертом квартале будет сопоставимо с продажами осенью, так как ноябрь и декабрь традиционно лидируют по числу заключенных договоров купли-продажи. Ограничительные меры, которые замедлили ход некоторых сделок, были непродолжительными и существенного влияния на годовую статистику оказать не должны», — отметил Попов.
Покупать или подождать?
В вопросе покупки квартиры всегда нужно индивидуально учитывать жизненные обстоятельства и финансовые возможности. «На вопрос покупать сейчас или после Нового года, мы всегда отвечаем одинаково: квартиру надо покупать тогда, когда в этом сформировалась потребность и когда человек это в принципе можете себе позволить. Искать и ждать лучших условий — не всегда верная стратегия. Можно подождать и заплатить еще больше», — комментирует Бережнова из «Миэль»
Единственное, что можно посоветовать наверняка, — если вы рассчитываете на получение ипотечного кредита, то лучше воспользоваться сегодняшними предложениями банков, так как ключевая ставка, скорее всего, будет повышена уже на следующем заседании ЦБ, да и внешний фон (прежде всего — разгоняющаяся инфляция) не имеет никаких признаков к улучшению, рассказал Попов.
«Вторичный рынок более гибко реагирует на изменения в поведении покупателей. Снижение числа звонков, просмотров и другие признаки охлаждения спроса довольно быстро делают продавцов более сговорчивыми в части корректировки цен. Определенные признаки этой тенденции мы наблюдаем уже сейчас. Так, последние несколько недель уменьшается разница в ценах между «новыми» и «всеми» объявлениями. Скорее всего, для покупателей с живыми деньгами будет проще получить более привлекательные условия в первом квартале 2022 года, а для ипотечников имеет смысл заключить сделку в текущем году», — уточнил аналитик ЦИАН.