Район — ровесник хрущевок: как изменится Зюзино после реновации

Читать в полной версии

Район Зюзино, расположенный в Юго-Западном административном округе Москвы (ЮЗАО), вошел в первую тройку по количеству домов, которые пойдут под снос в рамках реновации. Здесь разрушат 182 дома — больше пятиэтажек ликвидируют только в Перове и Кузьминках.

При этом Зюзино занимает 91-е место по площади в Москве — по этому показателю район значительно уступает Перову (39-е место) и Кузьминкам (54-е место), каждый из которых как минимум в полтора раза крупнее. С учетом компактного расположения Зюзина можно сказать, что реновация буквально затронет весь район: если какой-то дом не снесут, то он почти наверняка окажется по соседству с площадкой для возведения новостроек для переселенцев.

Пока Зюзино еще не превратилось в одну большую стройку, редакция «РБК-Недвижимости» узнала у риелторов, в чем особенности этого района и почему он высоко котируется на вторичном рынке.

Зеленый и удобный

Район Зюзино всегда был востребован у покупателей: он привлекателен по деньгам и при этом расположен сравнительно недалеко от Третьего транспортного кольца, рассказала брокер агентства «Century 21 Серебряный век» Карина Дохикян. «Главный плюс этого района, благодаря чему покупатели жилья и делают выбор в пользу Зюзина, — разумный компромисс между ценой и удаленностью от центра, — подтвердил руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов. — Цены на жилье здесь невысоки — средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в Зюзине на данный момент равна 182 тыс. руб».

В Зюзине действуют три станции метро: «Нахимовский проспект», «Каховская»/«Севастопольская» и «Чертановская». В 2019 году к ним добавится станция «Зюзино», которую должны построить на пересечении Севастопольского проспекта и улицы Каховка. Это сделает район еще более удобным для жителей, которым нужно быстро и без пересадок добираться в центр Москвы.

Второе преимущество Зюзина — хорошая экологическая обстановка. «На территории района и вблизи него нет действующих вредных производств, что благотворно влияет на экологическую ситуацию, — заявил генеральный директор риелторского агентства «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. — Зюзино выгодно отличает от соседних районов то, что этот район компактно расположен в стороне от ближайших крупных трасс — Варшавского и Калужского шоссе. При этом по южной границе он находится вплотную к Битцевскому лесопарку. Здесь много хрущевок, утопающих в зелени».

«Район очень зеленый — здесь много скверов, парков и аллей», — согласилась Дохикян. По северной границе Зюзина течет река Котловка, которую окружает зеленая зона, а в его центре имеется одноименный парк с озером. Еще два озера находятся в западной части района: вокруг водоемов установлены скамейки и детские площадки, а в самих озерах живут утки, которых подкармливают местные жители.

Особенно благоприятная среда сформировалась внутри жилых кварталов: большие деревья занимают каждый свободный сантиметр между домами, благодаря чему Зюзино стабильно входит в пятерку самых экологичных районов столицы. «Из-за относительно небольшой площади района здесь нет потребности в строительстве дополнительных торговых центров. Жители Зюзина и так обеспечены всеми необходимыми объектами инфраструктуры: здесь есть продуктовые магазины, поликлиники, детские сады, школы, приборостроительный колледж и так далее», — перечислил Таганов.

Что произойдет с районом

В ближайшее время Зюзино превратится в территорию реновации: здесь снесут 182 пятиэтажки. «Еще в период обсуждения программы реновации многие жители Зюзина отказались от идеи продавать свои квартиры в этом районе, — констатировали в агентстве Century 21. — Сейчас предложение здесь невелико, и на эти объекты высокий спрос — пятиэтажки по-прежнему ликвидны».

Запуск программы реновации сделает Зюзино еще более привлекательным для покупателей жилья из других районов Москвы, убеждены в Century 21 и «Инком-Недвижимости». «[Реновация] может улучшить район — если строить будут хорошо и из качественных материалов», — считает Карина Дохикян.

«Безусловно, реновация поменяет облик района, — предположил Владимир Каширцев. — Однако как будет проходить сам процесс, зависит от планов города: насколько масштабно он пройдет, сколько жилых домов снесут и будут ли возводить единовременно. Очевидно, что на скорость реализации программы повлияет необходимость расселения жителей района, что может занять длительное время. В целом району в среднесрочной перспективе предстоит подготовиться к затяжной стройке. Причем сам снос не настолько будет влиять на шум и прочее — это стадия самая быстрая. А вот строительство новых домов занимает в среднем от года и более».

Возможно, после увеличения числа жителей этого района в результате обновления жилищного фонда в Зюзине возникнет нехватка каких-то объектов инфраструктуры, спрогнозировали в «Инком-Недвижимости». «Что касается шума от сноса старых домов и строительства новых объектов, то с подобными проблемами столкнутся жители всех районов, где расположены предназначенные под снос дома, и Зюзино не является исключением. При этом мы не наблюдаем сейчас в этой локации сильного оттока жителей и арендаторов», — заявил Дмитрий Таганов.

Первичный и вторичный рынки

В настоящий момент на первичном рынке Зюзина представлены три проекта, подсчитали в агентстве недвижимости «Бест-Новострой» по просьбе «РБК-Недвижимости». Два жилых комплекса уже построены — это «Айвазовский» и «Горизонт». Третья новостройка под названием «Родной город. Каховская» будет введена в эксплуатацию во втором квартале 2018 года.

В общей сложности в этих ЖК насчитывается 1247 квартир, часть из которых уже продана и даже заселена, отметили в «Бест-Новострое». В уже готовых домах невостребованными остаются 154 квартиры, в пока незавершенном доме «Родной город. Каховская» — 699 квартир. Только за счет этих новостроек население района в ближайшие годы вырастет на 2 тыс. человек, предсказали в «Бест-Новострое».

Что построили в Зюзине за последние пять лет

Таблица: «Бест-Новострой» специально для «РБК-Недвижимости»

Впрочем, численность жителей Зюзина увеличивается и без появления новых домов: по данным Росстата, в 2017 году на территории района проживают 126 тыс. человек. Это на 3 тыс. больше, чем семь лет назад, и на 15 тыс. больше, чем в начале века: несмотря на скромные размеры территории, популяция Зюзина растет год от года.

На вторичном рынке здесь продаются 102 квартиры в хрущевках, 94 из них находятся в домах, попавших под снос, подсчитали в «Инком-Недвижимости». «По отношению к общему объему экспонируемой в Зюзине вторичной недвижимости доля подобных квартир составляет 22%. Средняя площадь этих объектов равна 40 кв. м, средняя стоимость — 5,9 млн руб.», — отметил Дмитрий Таганов.

С мая по август 2017 года средняя стоимость 1 кв. м в Зюзине уменьшилась со 186 тыс. руб. до 182 тыс. руб., утверждает риелторское агентство Century 21. «На наш взгляд, цены на сносимое жилье по программе реновации должны подняться в обозримом будущем. Так как информация о программе становится более полной и открытой, люди могут начать взвешивать все за и против и приходить к обдуманному решению, что может занять какое-то время», — рассказал руководитель аналитики Century 21 Кирилл Котриков.

История Зюзина

Район Зюзино стал частью Москвы одновременно со стартом массового возведения хрущевок — в 1960 году. До этого здесь располагалось подмосковное село Зюзино, получившее свое название в честь Василия Зюзина, опричника в войске Ивана Грозного. Опричнику принадлежала местная усадьба, которая также называлась Зюзино.

Еще раньше усадьба принадлежала боярину Андрею Зюзя-Шетневу. Род Зюзиных занимал высокое положение при дворе нескольких русских царей. В середине XVII века в усадьбе жила знаменитая боярыня Морозова, ставшая героиней одноименной картины Василия Сурикова. В Зюзине часто гостил один из основоположников старообрядчества протопоп Аввакум.

Согласно переписи 1646 года, в тот момент в Зюзине проживало 29 человек. Два века спустя усадебные постройки стали дачами для сотрудников Московского университета, а само Зюзино оказалось административным центром Зюзинской волости. «Зюзинская волость почти полностью состоит из садоводов, воспитывающих вишни, сливы, яблоки. Жители имеют свои питомники, вывозят на цветной бульвар поздней осенью и раннею весною молодые деревья для торговли; они разводят всех сортов клубнику, малину, крыжовник», — написано в справочнике 1890 года.

После присоединения к Москве в 1960 году Зюзино становится классическим советским районом с множеством хрущевок и насыщенной инфраструктурой: до сих пор здесь работают построенные в советское время школы, детсады, роддома и больницы.