Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Фото: Shutterstock

С 1 апреля 2024 года вступили в силу изменения в жилищном законодательстве, которые касаются перепланировки помещений. Они уточняют, что считается перепланировкой, а также регламентируют порядок ее проведения. Рассказываем, как узаконить перепланировку в квартире, если она уже была сделана без предварительного согласования.

Что такое перепланировка

Новый закон расширяет само понятие перепланировки. Раньше перепланировкой помещения в многоквартирном доме считалось изменение его конфигурации, которое необходимо было внести в технический паспорт. После изменений в законодательстве к перепланировке относится любое изменение площади или границ помещения, а также образование новых помещений, говорит советник адвокатского бюро «БВМП» Сусана Киракосян.

Перепланировкой также считаются изменения внутренней планировки даже в тех случаях, когда площадь или границы помещения не изменились. Закон требует внесения данных об изменениях в помещении, в котором была проведена перепланировка, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), добавляет управляющий партнер «ВМ-Право и консалтинг» Владимир Чувашов.

Теперь практически любые изменения при ремонте потребуют согласования, а перепланировка включает в себя:

• перенос или снос перегородок помещения;
• перенос или снос ненесущих стен помещения;
• перенос или создание новых дверных проемов;
• добавление или заделывание окна;
• объединение нескольких квартир в одну;
• перестройка одного жилого помещения в несколько;
• расширение или сужение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
• устройство или ликвидация дополнительных санузлов, кухонь;
• устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Согласовать или узаконить

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года в Москве это можно сделать онлайн, не обращаясь в МФЦ «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз, в результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Перепланировку нужно согласовать до начала ремонта (Фото: Shutterstock)

Как узаконить перепланировку

Все нововведения после перепланировки жилого помещения необходимо вносить в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). А в некоторых случаях, когда в результате перепланировки образовались новые помещения, провести государственный кадастровый учет и регистрацию права на них, поясняет Сусана Киракосян.

После проведения работ необходимо действовать следующим образом:

• заказать у кадастрового инженера новый технический план;
• отправить в местную администрацию уведомление о завершении работ и приложить к нему технический план помещения. Это можно сделать как лично, так и через многофункциональный центр (МФЦ);
• в течение 30 дней получить акт приемочной комиссии, в котором перепланировка помещения подтверждена, и передать его в администрацию. На основании этого акта документы отправляются администрацией в Росреестр. Ведомство должно внести изменения в течение пяти дней;
• заказать выписку из ЕГРН и проверить, внесены ли новые данные.

Теперь законодательно определено, с какого момента перепланировка считается завершенной (назначение, границы и площади помещения). До 1 апреля этот вопрос не был урегулирован, но теперь установлено, что моментом завершения является внесение измененных сведений в ЕГРН, говорит Владимир Чувашов.

Что делать, если не была получена проектная документация

Если какая-либо из уже выполненных работ требует разработки проектной документации, но при этом предварительное согласование получено не было, то алгоритм действий следующий:

• оформить техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ;
• подать через портал заявление, заполнив необходимые поля интерактивного запроса и загрузив техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ с иными документами (при необходимости);
• обеспечить доступ сотруднику Мосжилинспекции для приемки выполненных работ;
• оплатить штраф за самовольную перепланировку;
• получить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.

После этого надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого понадобятся следующие документы (оригиналы и копии):

• заявление о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
• паспорт собственника или доверенность на представление его интересов;
• решение администрации о том, что перепланировка помещения согласована;
• новый техпаспорт.

Затем надо принести копии документов в Роскадастр. Срок рассмотрения документов и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию составляет 30 календарных дней.

Как узаконить перепланировку через суд

Иногда в легализации перепланировки отказывают. В этом случае признать ее законной можно через суд.

Для этого необходимо следовать плану:

• соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро;
• оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании;
• напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы, проект, составленный специалистом строительной компании, и квитанция об уплате госпошлины (300 руб.).

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Фото: Bosentumay/wikipedia.org

Затем необходимо прийти в Роскадастр или МФЦ с паспортом владельца помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе в течение 30 календарных дней будет сделан новый кадастровый паспорт.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить.