Перепланировка в квартире: что можно и чего нельзя делать при ремонте

Фото: Shutterstock

Ремонт квартиры далеко не всегда ограничивается поклейкой обоев, укладкой кафельной плитки и покраской потолков. Многие делают более масштабный ремонт, а потом сталкиваются с тем, что их действия нарушили закон. В результате все необходимо вернуть в первоначальный вид, да еще и штраф заплатить.

Рассказываем, чем отличается перепланировка от переустройства, что можно и чего нельзя делать при этом. Какие работы потребуют разработки проектной документации для последующего согласования, а какие можно провести без согласования.

Что такое перепланировка

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса), объясняет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин. Перепланировка жилых помещений может включать следующие работы:

• перенос и разборку перегородок;
• перенос и устройство дверных проемов;
• разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
• устройство дополнительных кухонь и санузлов;
• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
• ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
• устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Что включает переустройство жилых помещений (п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда)

• Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
• Перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов.
• Устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат.
• Прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Особое внимание стоит уделить газовой плите, ведь ее перенос — это довольно затруднительная процедура. Первым этапом будет изучение технической возможности замены, в том числе проверка помещения сотрудниками управляющей компании и газовой службы, говорит специалист юридической фирмы «Генезис» Татьяна Полищук. По ее словам, при замене сотрудники газовой службы проведут демонтаж газовой плиты и запломбируют газовые каналы. Из-за необходимости таких действий самостоятельная замена плиты невозможна.

При перепланировке помещений в многоквартирных домах не допускается выполнение работ, которые ухудшают условия проживания в перепланируемом или смежных помещениях

(Фото: Shutterstock)

Какие работы не требуют согласования

• Установка, перестановка или демонтаж сантехнического оборудования (плит для приготовления пищи, унитаза, раковины, мойки, ванной, душевой кабины) в габаритах существующих кухонь и санузлов.
• Устройство или демонтаж встроенных шкафов.
• Устройство или демонтаж ненесущих перегородок, а также устройство или перенос проемов в таких перегородках.

Какие работы требуют разработки проектной документации

• Работы, затрагивающие несущие конструкции дома (например, устройство или расширение проема в несущей стене, перекрытии, устройство антресоли).
• Работы, затрагивающие общее имущество многоквартирного дома и (или) изменяющие архитектурный облик дома (например, устройство или изменение входной группы в нежилое помещение, устройство навеса на террасе, устройство вентиляционного короба на фасаде, установка перегородки в приквартирном холле).
• Работы по изменению габаритов санузла, ванной, перенос кухни в другое помещение.
• Изменение границ обособленных помещений в целях их объединения или разделения.
• Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий без затрагивания архитектурного облика многоквартирного дома.

Какие работы нельзя согласовать и узаконить

• Демонтаж или уменьшение габаритов инженерных коробов (даже если общедомовые инженерные коммуникации не были затронуты).
• Устройство кухни над жилой комнатой нижерасположенной квартиры.
• Устройство санузла над жилой комнатой или кухней нижерасположенной квартиры.
• Устройство своей кухни под санузлом или своей жилой комнаты под кухней или санузлом вышерасположенной квартиры.
• Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.
• Объединение балкона или лоджии с внутренними помещениями.
• Устройство полов с подогревом от общедомовой системы водоснабжения.
• Устройство лоджий, балконов, террас, веранд на вторых и выше этажах.
• Иная перепланировка, ухудшающая условия эксплуатации дома.

При перепланировке помещений в многоквартирных домах не допускается выполнение работ, которые ухудшают условия проживания в перепланируемом или смежных помещениях, а также нарушают требования законодательства, строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил для многоквартирных домов, объясняет руководитель направления правового сопровождения споров в сфере коммунального хозяйства и управления недвижимостью юридической группы «Яковлев и партнеры» Сергей Сергеев.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт

(Фото: Shutterstock)

Как утвердить проект перепланировки (на примере Москвы)

Подать заявление на согласование перепланировки можно на официальном портале mos.ru. Для этого нужно зайти в раздел «Жилье, ЖКУ, двор» и выбрать онлайн-услугу «Согласование переустройства, перепланировки помещения в жилом доме», заполнить необходимые поля и приложить нужные документы.

Если работы еще не выполнялись —

• оформить проект перепланировки;
• подать через портал заявление, выбрав цель обращения «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме», заполнив необходимые поля интерактивного запроса и загрузив проект перепланировки с иными документами (при необходимости);
• получить решение Мосжилинспекции о согласовании;
• выполнить работы в полном соответствии с согласованным проектом;
• после выполнения работ подать через портал заявление, заполнив необходимые поля интерактивного запроса и загрузив акты скрытых работ, журнал производства работ (при необходимости);
• обеспечить доступ сотруднику Мосжилинспекции для приемки выполненных работ;
• получить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.

Если хотя бы одна из уже выполненных работ требует разработки проектной документации, но при этом предварительное согласование получено не было —

• оформить техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ;
• подать через портал заявление, заполнив необходимые поля интерактивного запроса и загрузив техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ с иными документами (при необходимости);
• обеспечить доступ сотруднику Мосжилинспекции для приемки выполненных работ;
• оплатить штраф за самовольную перепланировку;
• получить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.

Если все работы не требуют разработки проектной документации, то необходимо:

• выполнить такие работы;
• подготовить эскиз выполненной перепланировки в виде поэтажного плана;
• после выполнения работ подать через портал заявление, заполнив необходимые поля интерактивного запроса и загрузив эскиз перепланировки с иными документами (при необходимости);
• обеспечить доступ сотруднику Мосжилинспекции для приемки выполненных работ;
• получить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.