Эксперты оценили недвижимость иностранцев, проданную в России с 2022 года
Совокупная рыночная стоимость объектов недвижимости, которую продали в России иностранные компании и фонды с 2022 года по ноябрь 2024 года, составила 416–460 млрд руб. Такие данные по запросу «РБК-Недвижимости» предоставили консультанты.
В 2022 году начался исход зарубежных компаний (преимущественно из стран ЕС и США) из России и продажа ими своих недвижимых активов (торговые центры, офисы, склады). По данным CORE.XP, общий объем сделок с иностранными продавцами с 2022 года по ноябрь 2024 года составил 416 млрд руб.
Аналитики NF Group оценили итоговую сумму выше. Согласно их подсчетам, с начала 2022 года по ноябрь 2024 года совокупный объем сделок с активами иностранных компаний и инвестиционных фондов составил 460 млрд руб., или 19% от всех транзакций за указанный период. По их данным, крупнейшими сделками с активами иностранных компаний стали:
- продажа портфеля «Мега» (IKEA), которая состоялась в прошлом году и стала рекордной в истории рынка по площади и по стоимости;
- продажа ТЦ «Метрополис», которая прошла в 2023 году;
- продажа БЦ «Метрополис», которая также состоялась в 2023 году.
«Совокупная стоимость этих объектов превышает 200 млрд руб.», — отметил партнер NF Group Станислав Бибик.
Доля сделок с иностранными активами снижается
В 2024 году эксперты отмечают снижение доли со сделками с иностранными активами на рынке недвижимости России. Основная причина связана с тем, что большая часть владельцев активов уже вышла из своих российских портфелей. Кроме того, условия по выходу изменились, что также повлияло на готовность оставшихся компаний продавать активы. «В этом году наблюдалась тенденция завершения процесса ухода иностранных собственников с российского рынка», — говорит старший директор, руководитель отдела инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP Ирина Ушакова. По ее словам, доля иностранных продавцов в общем объеме инвестиций в недвижимость России за 11 месяцев 2024 года составила всего 9%, снизившись на 24 п.п. за год. «Таким образом, основная активность в этом году была сформирована благодаря российским продавцам (91%)», — пояснила Ирина Ушакова.
Снижение доли сделок с иностранными продавцами подтверждают в NF Group. По их данным, в 2022 году она составляла 23%, в 2023 году увеличилась до 29%. «За последний год доля сделок с иностранными активами сократилась с 29% (254 млрд руб.) до 10% (порядка 110 млрд руб.)», — привел цифры Станислав Бибик. «Подобное предложение вымывается с рынка, что также станет фактором снижения объема инвестиций в целом в 2025 году», — добавил эксперт.
По его словам, среди ключевых трендов по сделкам с иностранными активами в 2024 году:
- сокращение объемов сделок, одобряемых правительственной комиссией;
- увеличение дисконтов: если ранее они составляли около 50%, то во второй половине 2024 года выросли до 60%;
- ужесточение госрегулирования: государство усиливает контроль над продажей иностранных активов, включая обязательный платеж, связанный с условиями сделки.
Сколько еще активов в продаже
Основная часть недвижимости, принадлежащая иностранным компаниям, покинувшим Россию, распродана или находится в процессе продажи. По словам Станислава Бибика из NF Group, на рынке еще есть ряд объектов, принадлежащих иностранным собственникам, которые ожидают завершения сделок в 2025 году. Сейчас эти сделки находятся в процессе одобрения. «Суммарная стоимость этих активов оценивается в 110 млрд руб. Однако основная волна выхода иностранных собственников через одобрение правительственной комиссии уже завершилась», — отметил эксперт. «Это продолжает оказывать давление на рынок, но постепенно активность снижается», — добавил он.
В CORE.XP объем объектов от иностранных собственников, которые остаются в продаже, оценивают выше. «Еще в продаже активов на порядка 300 млрд руб. от иностранных собственников, часть из данных сделок, скорее всего, закроется в следующем году», — сказала Ирина Ушакова.
По состоянию на март 2023 года консультанты CORE.XP оценивали совокупный портфель объектов коммерческой недвижимости, которые продают иностранные собственники (преимущественно из Европы и США) в России, в 800 млрд руб.
После рекорда придет спад
В этом году ожидается рекордный объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России — 1,1 трлн руб. По данным CORE.XP, рост инвестиций в этом году был обеспечен за счет офисов (рост вложений в 3,5 раза) и складов (+95%), а основная доля сделок пришлась на Москву — около 80%. Однако в следующем году консультанты прогнозируют спад инвестиций на 27–37%, до 700–800 млрд руб. Доля иностранных продавцов в общем объеме инвестиций в недвижимость в 2025 году останется на уровне 9–10%.
Консультанты из NF Group допускают более резкое падение вложений в российскую недвижимость в 2025 году. По их оценкам, объем инвестиционных сделок с недвижимостью может сократиться вдвое, до 500–700 млрд руб. «Мне кажется, что за счет сокращения и офисов, и земельных площадок объем инвестиций в 2025 году сократится до 500–700 млрд руб. по сравнению с 1,1 трлн руб. в этом году», — пояснял Станислав Бибик. Доля сделок с иностранными активами в 2025 году, как и в этом, составит 10%, уточнил он.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»