Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Назван объем недвижимости в Москве, принадлежащей иностранным юрлицам
Деньги ,  
0 

Назван объем недвижимости в Москве, принадлежащей иностранным юрлицам

Иностранные юрлица владели в Москве почти каждым десятым квадратным метром коммерческой недвижимости. Но их доля сокращается — с 2022 года в российские офшоры редомицилировались компании с 2 млн кв. м офисов, торговых центров и других объектов
Фото: Shutterstock
Фото: Shutterstock

Около 8% коммерческой недвижимости в Москве, или около 10 млн кв. м, на начало 2024 года принадлежат иностранным юрлицам. Речь идет о торговой, офисной недвижимости, гостиницах, складах и объектах бытового обслуживания. До 2022 года этот показатель достигал 12,3 млн кв. м — то есть, почти каждый десятый «квадрат» был «упакован» в иностранную структуру.

Но из-за процесса редомициляции бизнеса в российские специальные административные районы (САР) объем недвижимости, принадлежащий иностранцам, за последние два года сократился на 2,3 млн кв. м. Такие данные предоставили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе компании Consul Group, которая, в том числе, помогает компаниям осуществить такой переезд.

Редомициляция — это смена юрисдикции, в которой зарегистрирована компания. При этом все обязательства и договоренности компании сохраняются. Меняется адрес регистрации и право, в рамках которого действует компания.

По оценкам Consul Group, по состоянию на январь 2024 года иностранные юрлица, зарегистрированные на территории недружественных государств (преимущественно Кипр — около 90% компаний, а также Нидерланды, Виргинские Острова, Панама), владеют в Москве около 10 млн кв. м.

  • напрямую владеют около 2 млн кв. м коммерческих зданий и помещений;
  • через контроль над российским юридическим лицом они владеют более чем 8 млн кв. м коммерческих зданий и помещений.

«Это составляет 7,7% от общего объема коммерческой недвижимости на территории столицы», — отметили в Consul Group. Общий объем коммерческих объектов в Москве эксперты оценили в 130 млн кв. м. Из статистики исключена собственность Российской Федерации, Москвы, а также гаражи и подземные сооружения.

Рынок коммерческой недвижимости Москвы до и после редомициляции

Показатель Объем недвижимости, млн кв. м Доля, %
Общий объем коммерческой недвижимости 130 100
Объем недвижимости, принадлежащий иностранным юрлицам до редомициляции 12,3 9,5%
Объем недвижимости, чьи собственники редомицилировались в 2022-2023 гг. 2,3 1,8%
Объем недвижимости, принадлежащий иностранным юрлицам после редомициляции 10 7,7

Расчеты: Consul Group

Как считали

Аналитики Consul Group проанализировали данные из Росреестра по всем объектам Москвы (более 8 млн объектов). Из этих данных эксперты выбрали нежилые объекты коммерческого назначения, у которых есть собственники. Речь шла о торговой, офисной недвижимости, гостиницах, складах и объектах бытового обслуживания. Затем была проанализирована информация по собственникам таких объектов с помощью системы «Спарк», в частности были выделены компании, которые редомицилировались из иностранных государств в Россию, а также объекты, которыми до сих пор владеют иностранные лица — напрямую или через российское юридическое лицо. Эту информацию эксперты дополнительно перепроверили на сайтах САР, где публикуются отчеты.

В исследовании рассматривался период с 2022 по 2023 гг., на который пришелся активный переезд компаний на фоне введения санкций. Хотя сама возможность такого «переезда» в Россию появилась в 2018 году, уточнили в компании.

Почему компании «переезжают» в Россию

Тренд на редомициляцию на фоне санкций среди компаний-собственников на рынке коммерческой недвижимости подтвердили консультанты. «С 2022 года мы наблюдаем тренд на редомициляцию. Это связано с существенным усложнением условий деятельности в недружественных юрисдикциях, в том числе на Кипре, что привело к неэффективности ведения бизнеса в этих локациях. В результате российский бизнес переходит в САР на территории России или в дружественные юрисдикции, из которых наиболее популярны ОАЭ», — рассказал директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов.

«В контексте санкций и геополитической напряженности, многие компании, ранее зарегистрированные в иностранных юрисдикциях, таких как Кипр, принимают решение о перерегистрации (редомициляции) в российские специальные административные районы, такие как те, что расположены на острове Русский или в Калининградской области», — рассказал управляющий партнер NF Group, соучредитель УК «Парус Управление Активами» Алексей Новиков.

По словам Алексея Новикова, этот процесс связан не только с санкционным давлением, но и со спецификой управленческих и операционных процессов. Этот процесс часто используется для оптимизации налоговых обязательств, для получения более благоприятного регуляторного или политического климата, или для улучшения имиджа компании за счет ассоциации с более стабильными или уважаемыми юрисдикциями, пояснил управляющий партнер NF Group.

Основной проблемой для российских бенефициаров объектов недвижимости стало то, что в 2022 году регистраторы иностранных компаний, которые находятся в недружественных странах, перестали активно содействовать своим клиентам, в том числе, выдавать доверенности гражданам России из-за санкций, пояснил управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.

«Отсутствие такой доверенности серьезно сказалось на ведении деятельности арендного бизнеса в России. Например, у нашего клиента истек срок действия доверенности и банк заблокировал доступ фактического бенефициара объекта к счету иностранной организации, открытому в российском банке, до момента предоставления новой доверенности, которую кипрские регистраторы отказались предоставлять. Кроме того участились случаи заморозки денежных средств на расчетных счетах иностранных компаний, которые подконтрольны российским гражданам, до прохождения процедуры KYC (know your client)», — привел пример Сергей Пивоварчик.

Помимо прочего, не имея доверенности от иностранной компании, владеющей имуществом в России напрямую, бенефициар не мог зарегистрировать долгосрочные договора аренды и вообще производить любые действия с объектом недвижимости. «Фактически — абсолютная потеря юридического контроля над объектом недвижимости», — отметил эксперт.

По его словам, решить данную проблему можно с помощью редомициляции — перерегистрация юридического лица компании в дружественной или российской юрисдикции. Речь идет о специальных административных районах Калининградской области (остров Октябрьский) и Приморского края (остров Русский).

Примеры объектов коммерческой недвижимости, чьи собственники перерегистрировались в Россию с Кипра, могут включать крупные торговые центры, офисные здания, складские комплексы в Москве и других крупных городах, добавил Алексей Новиков.

Крупнейшие объекты, которые «переехали» в Россию

Среди крупнейших объектов, чьи владельцы (один из владельцев) «переехали» в российские офшоры в 2022-2023 гг. аналитики Consul Group назвали:

  • ТЦ «Афимолл»
  • БЦ Comcity
  • МФК «Легенда Цветного»
  • БЦ Ducat Place III
  • БЦ Afi2b
  • БЦ Lighthouse
  • БЦ White Stone
  • БЦ «Фабрика Станиславского»
  • БЦ «Моховая»
  • БЦ «Линкор»
  • БЦ Vivaldi Plaza
  • ТРЦ «Калужский»
  • ТРЦ «Хорошо!»
  • ТРЦ Columbus
  • ТРЦ «Океания»

Тренд на редомициляцию

Перерегистрация компаний в Россию или дружественные ей страны стала трендом 2023 года. «Регистрация российской компании в недружественных странах создает дополнительные трудности и риски, поэтому редомициляция особенно актуальна. К примеру, ряд компаний фактически не могут выплачивать дивиденды акционерам на Московской бирже — они до них не доходят из-за нарушения моста между НРД и Euroclear», — отмечал эксперт БКС Дмитрий Пучкарев.

В прошлом году процесс редомициляции завершил «Полиметалл», «переехав» с острова Джерси в Казахстан; VK перерегистрировался с Британских Виргинских островов в специальный административный район (САР) на острове Октябрьский в Калининградской области. Кроме того, в САР на острове Октябрьский «переехала» с Кипра головная компания сети клиник «ЕвроМедЦентр». В конце 2023 года стало известно, что один из крупнейших и старейших участников российского рынка строительства — «Эталон» — планирует стать резидентом специального административного района (САР) на острове Октябрьском.

15 декабря акционеры «Эталона» утвердили редомициляцию с Кипра в Россию. При этом компания будет зарегистрирована в качестве правопреемника в форме международного публичного акционерного общества и будет переименована. Полное название будет звучать как Международная компания публичное акционерное общество «Эталон Груп», а короткое — «Эталон Груп».

Читайте также: Купить с дисконтом и получить дивиденды: как заработать на редомициляции

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Авторы
Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Бывший дом Фила Донахью выставили на продажу за $27,5 млн Деньги, 18 июл, 19:32
Платеж по ипотеке вдвое превысил среднюю ставку аренды жилья в России Деньги, 18 июл, 19:24
Россияне назвали главные сложности при наследовании недвижимости Жилье, 18 июл, 15:50
В ФНС разъяснили, для каких владельцев участков увеличат земельный налог Загород, 18 июл, 15:03
Аналитики назвали районы Москвы с наибольшим ростом цен на аренду однушек Жилье, 18 июл, 13:02
Средний срок и размер ипотеки в июне достигли рекордных значений Деньги, 18 июл, 12:03
Как в Москве согласовывают архитектурный облик новых строений. Видео Город, 18 июл, 11:42
Ажиотаж уже начался: что будет дальше с ценами на аренду жилья в Москве Жилье, 18 июл, 10:59
Средняя цена дома из ста самых дорогих в Подмосковье превысила ₽2,7 млрд Загород, 18 июл, 09:52
Росреестр зафиксировал два рекорда по спросу на новостройки в Москве Жилье, 18 июл, 09:15
Сочи обогнал Москву по ценам на аренду жилья Жилье, 17 июл, 20:02
За ошибочно унаследованное жилье впервые расплатилась нотариальная палата Деньги, 17 июл, 19:21
От конюшни до городского оазиса: как эволюционировали дворы в Москве Город, 17 июл, 16:34
Чем и как почистить кондиционер дома самостоятельно. Инструкция Дом, 17 июл, 14:35
Главное Лента