Доля пустующих офисных помещений Москвы упала до 17-летнего минимума
По итогам 11 месяцев 2024 года доля вакантных (незанятых арендаторами) площадей в столичных деловых центрах классов А и В составила 4,8% — показатель обновил 17-летний минимум, подсчитали по запросу «РБК-Недвижимости» аналитики консалтинговой компании CMWP. С начала года вакансия сократилась на 2,2 п.п., уточнили в компании.
Такая динамика фиксируется на фоне активного спроса при нехватке предложения. «Новое строительство не станет импульсом к росту уровня вакансии, поскольку объекты вводятся в эксплуатацию полностью или частично занятыми — 80% площадей нового строительства на момент ввода были уже реализованы», — говорит директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.
По итогам года, прогнозируют в компании, уровень вакансии составит порядка 4,9%. «На конец года прогноз нового строительства — 500 тыс. кв. м. Впервые мы можем ожидать преобладание класса А в структуре спроса ввиду активных продаж», — отмечает Полина Афанасьева.
По оценке CMWP, средневзвешенная базовая ставка аренды (без учета НДС и эксплуатационных расходов), рассчитанная по сделкам за период с 1 января по 30 ноября 2024 года, составила 23 тыс. руб. за 1 кв. м в год (+10% к итогам 11 месяцев 2023 года).
Повышенный спрос и нехватку предложения в качественных бизнес-центрах отмечают и другие участники рынка. «На рынке офисной недвижимости Москвы продолжает сохраняться дефицит качественных объектов, — говорит партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. — Особенно остро ощущается нехватка крупных офисных блоков: из 272 лотов, доступных для покупки или аренды в построенных зданиях классов А и Prime, лишь 11 (4% от общего предложения) имеют площадь свыше 5 тыс. кв. м. Эти объекты расположены в разных районах города, что затрудняет возможность аренды нескольких крупных блоков в одной локации».
Директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Гусева также фиксирует в сегменте активный инвестиционный спрос. «Если описывать структуру офисных сделок, то почти 94,3% приходятся на Москву, 4,1% на Санкт-Петербург и 1,5% на остальные регионы РФ. В общем объеме сделки под инвестиционные цели в 2024 году занимают почти половину (49,6%), чуть больше половины сделок (50,4%) заключается под собственные нужды компаний», — говорит эксперт.
Полина Афанасьева, директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP:
— Снижение доли свободных площадей указывает на устойчивый спрос на рынке офисной недвижимости. Активность на рынке в 2024 году была высокой, но зачастую конвертация в сделки была затруднена ввиду критического дефицита предложения. В условиях ограниченного предложения арендодатели могут устанавливать более высокие ставки, так как конкуренция за оставшиеся свободные площади возрастает.
По состоянию на ноябрь 2024 года объем нового строительства в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК) составил 287 тыс. кв. м. Текущее предложение крайне ограничено, для восстановления уровня вакансии требуются условия, при которых в объектах нового строительства активно будут предлагаться помещения. Однако тенденция показывает, что ввод объектов не нивелирует дисбаланс спроса и предложения, что негативно сказывается на доле свободных помещений.
Среди введенного объема площадей с начала года (422 тыс. кв. м) около 14,5 тыс. кв. м может быть передано операторам гибких рабочих пространств для реализации в них сервисных офисов, что в условиях дефицита помещений на рынке может положительно повлиять на рост ликвидного предложения. Однако стоит отметить, что в сегменте гибких офисов ситуация схожа с рынком классических офисов: мы фиксируем активное открытие новых пространств, многие из которых уже частично или полностью заполнены. Поэтому эти заявленные к открытию проекты могут также быть реализованы до официального открытия.
В 2025 году, прогнозируют в CMWP, рынок ощутит на себе определенное замедление деловой активности на фоне дорогих денег, размытого горизонта планирования и нехватки предложения. Прогноз уровня вакансии на 2025 год — 5,2%, отмечают в компании. «В 2025 году уровень ставок будет сравним со значениями 2024-го, возможны минимальные корректировки ввиду перераспределения спроса между классами А и В», — заключает Полина Афанасьева.
Аналитики CMWP также фиксируют заметное снижение доли вакантных площадей на основных торговых улицах Москвы: по итогам ноября 2024 года показатель составил 9,9%, сократившись за год на 4,4 п.п. Показатель, таким образом, приблизился к уровню докризисного 2019 года.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»