Срывы сроков и заморозки: чем грозит отмена льготной ипотеки

Москва (Фото: Марина Лысцева / ТАСС)

После отмены льготной ипотеки и перехода на рыночные условия спрос на новостройки резко упал. Например, в Московском регионе в июле продажи рухнули на 40%. В Минстрое считают, что с завершением программы может снизиться ввод жилья в стране.

С какими еще рисками может столкнуться рынок новостроек в ближайшее время — разбираемся вместе с экспертами.

Сокращение запусков новых проектов

Отмена льготной ипотеки на текущие проекты будет иметь ограниченное влияние, под бóльшим ударом могут оказаться новые проекты, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Сейчас в большинстве проектов хорошая распроданность, финансирование строительства осуществляется за счет проектного финансирования от банка, которому не очень выгодно тормозить стройку», — пояснил старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. По его мнению, основные риски текущей макроэкономической ситуации ложатся на новые проекты, в которых застройщики могут с запасом закладывать сроки строительства, оптимизировать себестоимость. «Фундаментально для отрасли текущая ситуация грозит снижением объема текущего строительства», — сказал Дмитрий Сергиенко.

По данным «Дом.РФ», в июле — в первый месяц отмены льготной ипотеки — выход новых проектов на рынок (3,7 млн кв. м) замедлился после повышенной активности в предыдущие четыре месяца (3,9–4,9 млн кв. м за месяц в марте — июне), а новое жилье строят в основном в регионах. Несмотря на это, в институте жилищного развития пока не видят рисков по запуску новых проектов. «3,7 млн кв. м жилья — достаточно большой объем запусков, на 9% выше, чем в рекордном 2023 году», — пояснил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг, добавив, что нужно учитывать еще фактор сезонности.

К тому же главным индикатором проблем на первичном рынке является уровень распроданности строящегося жилья, продолжил эксперт. «К счастью, на данный момент застройщики не испытывают с этим трудностей: проекты с плановым вводом в эксплуатацию в текущем году распроданы почти на 70%, в следующем — на 40%», — рассказал глава аналитического центра «Дом.РФ». Иными словами, план продаж на ближайшие годы выполнен. Это позволяет застройщикам безболезненно придерживать открытие продаж с сохранением нормальной модели проектного финансирования, добавил он.

Сокращение выхода новых проектов на рынок допускает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. «Что касается перспективных проектов, в ближайшее время по совокупности факторов их вывод на рынок действительно может сократиться. Все будет зависеть от реального платежеспособного спроса, который как раз и диктует объем предложения на рынке», — сказал Игорь Сибренков. «В целом в ближайшие годы при сохранении существующих трендов можно ожидать снижения объема строительства многоквартирных домов», — добавил он.

Эскроу-счета будут заполняться медленнее

Логичным следствием снижения спроса станет сокращение средств на эскроу-счетах. По мнению экспертов, в первую очередь с такой проблемой столкнутся новые проекты, которые вышли на рынок со второго квартала 2024 года или готовятся к запуску. По данным «Дом.РФ», в июне 2024 года объем средств на счетах эскроу вырос на 457 млрд руб. (рекордный за всю историю прирост), до 6,8 трлн руб. «В связи со сворачиванием массовой льготной программы продажи ожидаемо снизятся, как и поступления на счета-эскроу», — сказал глава аналитического центра «Дом.РФ».

Фото: Сергей Булкин / ТАСС

По оценкам «Эксперт РА», средства на счетах эскроу могут сократиться на 20%. «Завершение текущих проектов, органическое снижение спроса во втором полугодии после повышенного спроса в первом полугодии, заградительные ставки по рыночной ипотеке, а также более осторожный запуск застройщиками новых проектов могут привести к сокращению средств на эскроу счетах на 15–20% к концу года», — пояснил Дмитрий Сергиенко.

Однако застройщики успели накопить существенный запас финансовой прочности как в рекордном 2023 году, так и в первом полугодии 2024-го, добавил Михаил Гольдберг. В то же время, по его мнению, основной риск связан с тем, что период высоких ставок в экономике может затянуться на несколько лет. Если ситуация будет развиваться в пределах прогноза Банка России (ключевая ставка в 2025 году — 14–16%, в 2026-м — 10–11%), то с учетом накопленного запаса продаж запуски начнут восстанавливаться естественным образом по мере снижения ключевой ставки. «Однако если в 2025 году ключевая ставка будет удерживаться на текущем уровне (18%), то уже в начале 2026-го могут потребоваться дополнительные меры по субсидированию ставки проектного финансирования для застройщиков», — отметил руководитель аналитического центра «Дом.РФ».

Банкротства и заморозки

Что касается возможных банкротств застройщиков и заморозки строек на фоне отмены программы, то этот сценарий маловероятен, уверены эксперты. «После реформирования отрасли жилищного строительства и усиления над ней банковского контроля посредством внедрения механизма проектного финансирования рынок довольно хорошо очистился от недобросовестных застройщиков с низким финансовым потенциалом», — пояснил старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА». Кроме того, за время действия льготной ипотеки и стремительного роста цен большинство застройщиков сформировали запас прочности, который должен позволить абсорбировать падение спроса на недвижимость в среднесрочной перспективе, добавил эксперт.

Фото: Михаил Джапаридзе / ТАСС

Согласна с коллегой старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Заморозка строек маловероятна, как и банкротство большинства застройщиков, финансовая прочность которых значительно возросла с начала действия льготных программ в апреле 2020 года», — сказала она. Сами застройщики тоже не видят таких рисков. «Ни о какой заморозке строек и банкротствах речи не идет, что объясняется рядом факторов», — говорит начальник отдела ипотечного кредитования ГК «Точно» Гульсина Шакова. По ее словам, льготная ипотека принесла пиковые продажи, когда застройщик делал сверхпланы, что позволило девелоперам расшириться и пополнить земельные банки, развивать свою работу. «Поэтому запас прочности сохраняется, сегодня для девелоперов есть возможности для дальнейшего роста, однако с некоторыми изменениями текущих условий», — добавила она.

Заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов все же допускает риск заморозки строек — он связан с выходом застройщиков на новые региональные рынки и созданием новых девелоперских компаний. «В такой ситуации есть риск промахнуться с концепцией проекта, не учесть местную специфику, которая сейчас тоже может меняться. Поэтому умеренный риск заморозки новых строек есть и по большей части в отношении новых региональных застройщиков или работы старых в новых для них регионах», — пояснил Александр Цыганов.

Задержки сдачи домов

Одновременно сохраняется риск увеличения сроков ввода в эксплуатацию по текущим проектам. Это связано как с падением спроса, так и с мораторием на штрафы застройщиков, который действует до конца года. «Сроки задержки будут зависеть от реакции покупателей и местных органов власти, поэтому важен регулярный мониторинг. Задержка на два-три месяца, скорее всего, не вызовет особых нареканий, а вот на полгода-год уже более проблематично», — допустил заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России. «Поэтому застройщики будут стараться если и задерживаться, то уложиться в срок до шести месяцев, что уже и так можно наблюдать по практике 2024 года», — добавил Александр Цыганов.

При этом завершение льготной ипотеки приведет рынок жилья в более сбалансированное состояние, считает Ирина Носова. «Ажиотаж спадет, что может скорректировать цены и, таким образом, повысить ценовую доступность жилья для населения. Допущенный рост цен на недвижимость сделал ее приобретение для среднестатистического гражданина еще менее возможным», — отметила она.

Фото: Сергей Мальгавко / ТАСС

Снижение качества строительства

Негативным следствием падения продаж, по мнению экспертов, может стать снижение качества строительства. Таким образом, застройщики будут стараться сократить свои расходы. «Помимо очевидного падения спроса, наиболее серьезным риском может стать снижение качества строительства и комплектации продукта», — сказал замгендиректора по стратегии и инвестициям «ОМ Девелопмент» Петр Барсуков.

Риск ухудшения качества проектов видит и Александр Цыганов. «Попытки использования более низкокачественных материалов, отказ от архитектурных излишеств, попытки снизить затраты на придомовую территорию и удлинение сроков строительства вполне вероятны хотя бы в отношении части наименее удачных проектов», — сказал эксперт. «В случае распространения такой практики ее успешность будет зависеть от активности покупателей и желания местных властей пресечь нарушение договорных обязательств или найти, а затем и обосновать компромисс», — добавил он.

Гульсина Шакова в свою очередь считает, что по текущим проектам качество останется на прежнем уровне. «Вопрос о снижении качества строительства в большей степени связан с ростом стоимости материалов в условиях высокой инфляции. Однако все проекты жилья находятся на проектном финансировании банков с определенным циклом строительства и утвержденными параметрами, поэтому их качество, безусловно, сохранится», — добавила она.