Данные: «Главстрой»
В компании обращают внимание, что на фоне общего снижения распространенности дисконтов на рынке появились предложения со скидкой более 40% — год назад их не было, сейчас же такие условия действуют для 229 лотов. «В мае увеличился максимальный дисконт, достигнув отметки выше 40% (правда, всего в одном проекте). В январе максимальные скидки выше 35% были отмечены 22 проектах», — говорит руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой» Елизавета Родина.
Максимальный размер дисконта с начала года вырос с 30% до 40,2%, отмечает и управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Год назад пиковое значение составляло 34%. А самый большой показатель за историю рынка зафиксирован в январе 2023 года — 63,3%», — рассказывает эксперт.
Участники рынка отмечают, что в ряде случаев предоставляемые скидки, по сути, являются маркетинговой уловкой. «Скидки нередко становятся фиктивным инструментом продаж. То есть застройщики цену сначала поднимают, а потом снижают», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости ARQ CITY Максим Каварьянц. «Дисконтные акции сейчас не постоянные, как это было два-три года назад. Специальные предложения почти всегда ограничены по времени», — добавляет он.
Евгений Бражин из «Миэль» также указывает на распространенность фиктивных дисконтов. «Стоит иметь в виду, что большинство скидок завуалированы и нивелируются с учетом удорожания стоимости объекта при выборе траншевой ипотеки, ипотеки, субсидированной банком или застройщиком, при использовании ипотеки с кешбэком или при недостатке первоначального взноса», — предостерегает эксперт.
«Что касается максимальных дисконтов, то большие значения скидок (более 25%) — это, скорее, маркетинговая активность, чем реальные снижения цен. Это точечные предложения, — подчеркивает коммерческий директор MR Group Леонид Савков. — Но причина такого эксклюзива не обязательно в стремлении реализовать неликвидные лоты. А, возможно, в том, что девелоперу, согласно плану продаж проекта, просто нужно увеличить реализацию заданной типологии».
Как еще застройщики поддерживают продажи
Несмотря на активизацию спроса перед завершением ипотечной госпрограммы, перед девелоперами остается задача по стимулированию покупателей в условиях высоких рыночных ставок — при действующей ключевой ставке они и так фактически запретительные, а недавно несколько крупных банков приняли решение о дальнейшем увеличении.
«Существующие на данный момент способы стимулирования спроса от застройщиков чаще всего связаны с предложением различных форм оплаты: рассрочки, трейд-ин, субсидированной и траншевой ипотеки», — говорит заместитель коммерческого директора PIONEER Дмитрий Ефимов.
Сейчас основной стимулирующий инструмент покупки новостроек — это рассрочки и другие инструменты, связанные с условиями оплаты, отмечает и коммерческий директор Asterus Вера Стефан. «В условиях отсутствия доступной ипотеки скидки в размере пары процентов не играют большой роли при принятии решения. А вот возможность получить комфортные ежемесячные платежи или не искать большую сумму на первый взнос — как раз то, что сейчас востребовано покупателями», — поясняет эксперт.
Максим Каварьянц в числе способов поддержания спроса, активно применяемых застройщиками в апреле-мае, также называет:
- кешбэк — возврат небольшого процента от стоимости покупки, который может использоваться, например, для покупки парковочного места или кладовой в рамках проекта;
- партнерские программы со скидками на различные товары и услуги для новоселов;
- выполнение дополнительных пожеланий для клиента на этапе строительства — увеличение электрической мощности, установка зарядки для электромобиля и т. п.;
- аренду готовой квартиры в новостройке с правом последующего выкупа;
- увеличение жизненного цикла проекта. «По российским законам гарантийный срок новостройки составляет не менее пяти лет — все это время компания несет ответственность за возможные недостатки дома и обязана их устранять. Сейчас появляются проекты, в которых застройщики предлагают расширенную гарантию до восьми лет», — поясняет эксперт.
Что будет со спросом и скидками на новостройки дальше
После завершения ипотечной госпрограммы спрос на первичном рынке неминуемо охладится, сходятся во мнении опрошенные эксперты. «Вероятно, дисконты вырастут и станут более распространенными вплоть до снижения ключевой ставки, — считает Руслан Сырцов. — При этом цены на новостройки продолжат медленно расти».
«Если говорить о том, как скажется завершение ипотечной госпрограммы на политике девелоперов по дисконтам, мы предполагаем, что застройщики будут, во-первых, предлагать альтернативные способы оплаты, во-вторых, субсидировать ставку по ипотеке, — прогнозирует заместитель коммерческого директора PIONEER Дмитрий Ефимов. — Больших скидок ожидать не стоит, так как строительные компании также пользуются проектным финансированием по рыночным ставкам. Кроме того, для возведения используются современные материалы, приобретаемые по текущим рыночным ценам, что сказывается на себестоимости проекта и его финальной цене».
На этот момент обращает внимание и директор по развитию компании «Бест-Новострой» Александра Кржевова. «Для адаптации к новым условиям первичному рынку жилья потребуется время, ориентировочно несколько месяцев. В любом случае значительных скидок на московском рынке жилья ожидать не стоит. Девелоперы строят на кредитные деньги и должны оставаться в рамках плановых значений цен и cash flow», — говорит эксперт.
Максим Каварьянц также указывает, что спад спроса в среднесрочной перспективе может привести к росту стоимости проектного финансирования для застройщиков (по действующим правилам, ставка кредитования снижается по мере заполнения эскроу-счета, что прямо связано с темпами продаж). «Небыстрое пополнение эскроу-счетов замедлит снижение ставок по проектному финансированию, в перспективе себестоимость строительства будет расти», — отмечает эксперт.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
