Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Какие есть альтернативы льготной ипотеке: лизинг, рассрочка и трейд-ин
Деньги ,  
0 

Какие есть альтернативы льготной ипотеке: лизинг, рассрочка и трейд-ин

1 июля заканчивается срок действия льготной ипотеки: какие есть альтернативы
Какие механизмы смогут поддержать спрос на рынке новостроек после завершения льготной ипотеки 1 июля 2024 года
Фото: Shutterstock
Фото: Shutterstock

1 июля 2024 года заканчивается срок действия одной из самых популярных льготных программ на рынке новостроек — ипотеки с господдержкой на новостройки под 8% годовых. Госпрограмма была запущена в 2020 году и несколько раз продлевалась, но власти уже дали понять, что больше этого не будет.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты отмечают, что прямой альтернативы льготной ипотеке, которая была доступна для всех россиян и с такими низкими ставками, нет. Тем не менее на рынке новостроек есть ряд неипотечных программ от застройщиков и банков, которые позволят купить квартиру в новостройке, поддерживая рынок жилья в условиях, когда ставки по рыночным жилищным кредитам на новостройки составляют 16–18% годовых.

Такие схемы покупки жилья, как траншевая ипотека, рассрочка и схема с использованием аккредитива, позволят покупателям квартир в новостройках первое время (от нескольких месяцев до трех лет) не платить высокие проценты по кредиту, а после снижения ключевой ставки рефинансировать ипотеку на более выгодных условиях.

Траншевая ипотека

Траншевый кредит подразумевает, что банк выдает клиенту заем на покупку строящегося жилья частями, которые перечисляются на счет девелопера. Общая стоимость делится на несколько платежей (траншей) таким образом, чтобы до момента ввода новостройки в эксплуатацию у клиента был минимальный платеж по кредиту. Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй, являющийся основным, уже после ввода дома в эксплуатацию, поясняет действие этой схемы президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. По его словам, траншевая ипотека предполагает, что заемщик несет основные расходы по кредиту после того, как застройщик ввел дом в эксплуатацию, а до того момента выплачивает банку символические проценты.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов замечает, что некоторые застройщики в рекламных целях описывают траншевую ипотеку максимально привлекательно — например, «своя квартира за 1900 рублей в месяц». Но это, по словам эксперта, маркетинговая уловка, ведь такие платежи действуют до года, а затем ставка повышается примерно до 20% годовых. «Следует отметить, что априори траншевая ипотека невыгодна для застройщиков, так как лишает их оперативного поступления средств на эскроу-счета, что ведет к повышению ставки по проектному финансированию», — говорит Сырцов.

Подробнее о траншевой ипотеке: Траншевая ипотека: как устроена «ипотека за рубль» и кто может ее взять

Жилье на рынке можно приобрести с помощью рассрочки, траншевой ипотеки, трейд-ин, а также в лизинг
Жилье на рынке можно приобрести с помощью рассрочки, траншевой ипотеки, трейд-ин, а также в лизинг

Схема с аккредитивом

В некоторых случаях банки и застройщики предлагают заемщикам купить квартиру в новостройке с использованием аккредитива. Эта схема похожа на траншевую ипотеку, только часть средств размещается на аккредитиве, а не на эскроу-счете. По этой схеме банк получает дополнительную доходность, часть которой предоставляет покупателю новостроек в виде скидки по ипотеке на время строительства жилого комплекса, пояснил партнер юридической компании «Генезис» Василий Сосновский.

Схема аккредитива может использоваться и при покупке жилья в рассрочку. В этом случае кредитные средства зачисляются на аккредитив на срок, согласованный кредитором и заемщиком. Как правило, срок составляет не менее полугода. В этот период для заемщика-покупателя действует льготная ставка (от 0,1% годовых), что существенно снижает ежемесячный платеж.

Ключевое отличие этой схемы от траншевой ипотеки заключается в том, что вся сумма лежит на аккредитиве в банке. Соответственно, кредит выдан на всю сумму целиком, банки ее переводят условно через полгода — и эти полгода у клиента низкая ставка. При траншевой ипотеке кредит выдается не сразу целиком, а частями, и процент начисляется на выданную часть, поясняет руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.

Однако Центробанк считает схему покупки в ипотеку с использованием аккредитива рискованной. Регулятор в сообщении на своем официальном сайте предупреждает, что аккредитив в отличие от эскроу-счета не застрахован. Это создает дополнительные риски, и в случае отзыва у кредитной организации лицензии покупатель не сможет вернуть ту часть средств, которая размещалась на аккредитиве.

Рассрочка от застройщика

Довольно часто застройщики предлагают клиентам длительные рассрочки, предоставляя гибкие условия внесения платежей, говорит Вадим Бутин. По словам эксперта, при такой схеме клиент сначала делает первоначальный взнос (20–50%), а в дальнейшем используются различные варианты оплаты:

  • оставшаяся сумма проводится перед получением разрешения на ввод одним платежом;
  • оставшиеся деньги проводятся несколькими, обычно двумя-тремя платежами;
  • погашение оставшейся суммы производится ежемесячно равными платежами.

Такой способ оплаты дает возможность купить квартиру тому, кто не хочет (или не может) взять ипотечный кредит, но не имеет сразу всей необходимой суммы для покупки жилья, добавляет руководитель отдела ипотеки компании «Бест-Новострой» Надежда Стаднюк.

По словам Антона Глушкова, несмотря на то что рассрочка на недвижимость предоставляется на короткие сроки (редко более трех лет), общая переплата все равно будет меньше, чем в случае с классической ипотекой (без льготных программ). «Как правило, этот инструмент застройщики используют для стимулирования спроса. Коммерческая выгода формируется за счет увеличения объема продаж», — говорит Глушков.

Подробнее о схеме рассрочки: Купить квартиру в рассрочку: плюсы, минусы и риски

Аренда с правом выкупа

Это тип аренды жилой недвижимости на длительный срок, который подразумевает последующий выкуп. Схема лизинга проста: владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды, который не должен превышать десяти лет. В нем прописывается возможность выкупа жилья. По этому договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи — и квартира становится собственностью арендатора.

Удобство лизинговой сделки состоит в том, что для заключения договора достаточно предоставить паспорт, СНИЛС и ИНН. При этом клиент не обязан документально подтверждать свой доход. Разумеется, лизингодатель проверяет платежеспособность арендатора, но он может быть трудоустроен неофициально, говорит Руслан Сырцов.

Однако Надежда Стаднюк предупреждает, что лизинг в качестве альтернативы ипотеки подходит далеко не всем, он существенно дороже, а срок лизинга — максимум десять лет. Первоначальный взнос по лизингу может составлять иногда до половины стоимости объекта, а также, если в течение срока лизинга компания, которая предоставляет эту услугу и является собственником объекта, обанкротится, то лизингополучатель рискует остаться и без квартиры, и без денег. Однако лизинг может быть выходом, если у человека нет возможности подтвердить официальный доход и предоставить залог и поручителей по кредиту, говорит Стаднюк.

Трейд-ин

Особенность сделки в том, что в большинстве случаев покупка нового и продажа старого жилья осуществляются одновременно. Стоимость прежней квартиры принимается в зачет приобретения новой, а разницу покупатель доплачивает самостоятельно. При этом по трейд-ин можно приобрести только жилье в новостройке, говорит Антон Глушков. На сегодняшний день такую услугу предлагают исключительно крупные застройщики и в большинстве случаев данная схема применима в рамках одного региона или города, добавляет Глушков.

Эксперты поясняют, что программы от разных девелоперов также могут подразумевать как выкуп старого жилья самим девелопером с предоставлением права на проживание там до ввода новостройки, так и проведение обмена после реализации старой квартиры на вторичном рынке.

Некоторые застройщики предлагают приобрести квартиру, сдав в зачет ее стоимости автомобиль. Если учесть, что стоимость некоторых новых премиальных авто иногда может равняться полной стоимости жилья, то подержанная машина может покрыть значительную часть покупки.

Надежда Стаднюк отмечает, что трейд-ин — это не выкуп недвижимости, где дисконт может достигать 20% и более, а услуга с небольшим дисконтом от рыночной стоимости. При этом ликвидные квартиры продаются относительно быстро. Трейд-ин позволяет не только быстро продать, но и выгодно купить, поскольку на период продажи старой квартиры застройщик фиксирует цену на выбранный клиентом лот в новостройке, поясняет эксперт.

Популярность программ трейд-ин постоянно растет, прежде всего в связи со снижением уровня платежеспособности населения. По данным «Метриума», их предлагают уже более 80% московских застройщиков, включая почти все крупные компании. Максимальное число сделок по данной схеме происходит с жильем массового сегмента, объясняет Руслан Сырцов. Эксперт добавляет, что девелоперы используют трейд-ин и при реализации недвижимости бизнес-класса, изредка — премиум-класса. По его мнению, один из самых интересных вариантов — это трейд-ин с проживанием: девелопер предоставляет возможность проживать в старой квартире до ввода новостройки в эксплуатацию, что позволяет экономить на аренде и транспортировке вещей, говорит Сырцов.

Какие льготные программы останутся и какие новые схемы могут появиться

Программу семейной ипотеки планируется продлить до 2030 года, но с корректировкой параметров. На прошлой неделе председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов заявил, что льготные ипотечные программы будут более жесткими и адресными.

Глава «Дом.РФ» Виталий Мутко сообщил, что в рамках семейной ипотеки обсуждается возможность ограничения покупки малогабаритного жилья. Речь идет о проектах, запущенных в 2025 году и позже. Кроме того, «Дом.РФ» исключит студии и малогабаритные однушки из перечня жилых помещений в новых договорах о КРТ. На данный момент правительство, Минстрой и «Дом.РФ» совместно дорабатывают обновленные параметры программы, чтобы поддержка носила максимально адресный характер и отвечала целям по улучшению жилищных условий семей и демографии.

Вице-премьер правительства Марат Хуснуллин также заявил, что подготовлены два законопроекта о ссудо-сберегательных кассах. По мнению заместителя председателя кабмина, этот механизм может стать альтернативой ипотеке.

О льготных ипотечных программах, которые продолжат действовать после 1 июля, подробнее читайте в статье «Какие льготные программы ипотеки останутся доступны россиянам в 2024 году».

Читайте также:

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Авторы
Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Какие бывают размеры кроватей: таблицы размеров, как подобрать Дом, 09:00
Названы мегаполисы, обогнавшие Москву по росту цен на новостройки Жилье, 20 июл, 10:45
Течет кондиционер в квартире: почему это происходит и что с этим делать Дом, 20 июл, 09:00
ЦБ сообщил о подорожании страховки за опасные объекты. Кого это коснется Деньги, 19 июл, 16:32
Антирейтинг квартир: какое жилье сейчас продать сложнее всего Жилье, 19 июл, 16:24
Покупатели по акции от застройщиков за ночь оформили бронь на ₽4,5 млрд Жилье, 19 июл, 14:48
ЦБ отметил рост интереса к ипотеке по рыночным программам в июне Деньги, 19 июл, 14:01
Льготная IT-ипотека: новые условия программы для покупки жилья Деньги, 19 июл, 13:40
Хуснуллин назвал площадь построенной по КРТ недвижимости Жилье, 19 июл, 12:30
Сочи возглавил рейтинг городов по росту цен на жилье во втором квартале Жилье, 19 июл, 10:47
Острова, города и небоскребы: 7 строящихся мегапроектов по всему миру Город, 19 июл, 10:00
Бывший дом Фила Донахью выставили на продажу за $27,5 млн Деньги, 18 июл, 19:32
Платеж по ипотеке вдвое превысил среднюю ставку аренды жилья в России Деньги, 18 июл, 19:24
Россияне назвали главные сложности при наследовании недвижимости Жилье, 18 июл, 15:50
Главное Лента