Больше воздуха: в Москве есть ЖК с нетипично низкой плотностью застройки
С развитием рынка недвижимости существующие форматы видоизменяются, в результате в одном и том же ценовом сегменте можно встретить проекты, чья ориентированность на разные аудитории покупателей видна невооруженным глазом. Одна из таких осей разделения в сегменте столичных новостроек бизнес-класса — плотность застройки. Узнали у экспертов, как сильно могут различаться проекты по этому параметру и в каких из них показатели в разы ниже среднего уровня по своему ценовому сегменту.
Плотность застройки — параметр, который обычно не используется при продвижении новостроек, тогда как он довольно наглядно показывает некоторые ценности, заложенные в проект. На одном полюсе этой шкалы — динамичные кварталы небоскребов, на другом — масштабные проекты комплексного освоения территорий с большой площадью озеленения, инфраструктурой для спорта, активного отдыха и просто прогулок на природе. «Среди целевой аудитории проектов бизнес-класса есть и те, кто предпочитает малоэтажные проекты с низкой плотностью застройки для спокойного и здорового образа жизни, и есть те, кто ориентирован на более активную, динамичную жизнь, их не смущает высокая плотность застройки, так как, в первую очередь, для них важна близость к центрам деловой или спортивной активности», — говорит директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев.
Плотность застройки различается в десятки раз
«Средний показатель для успешных проектов бизнес-класса (которые показывают хорошие объемы реализации и высокие показатели по выручке) сейчас составляет 35–45 тыс. кв. м жилья на гектар участка, — рассказывает Роман Родионцев. — У таких проектов есть схожие черты — масштабность, развитая инфраструктура в составе проектов, оптимальные качественные характеристики». Эту цифру подтверждает и управляющий директор NF Dom (входит в NF Group) Наталья Сазонова.
Плотность застройки в высотных проектах намного выше — порядка 70–75 тыс. кв. м на гектар, есть кварталы с плотностью застройки порядка 100 тыс. кв. м на гектар. Похожие цифры приводит и исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. «Все зависит от района и площадки. Если речь идет о престижных локациях — таких, например, как центр города и Западный административный округ, то, говоря простым языком, используется каждый клочок земли. Поэтому плотность застройки здесь практически не ограничена», — поясняет эксперт.
«Город ограничивает плотность предельными значениями, строить меньше — право застройщика, но жертвовать выходом продаваемых метров мало кто захочет, поэтому плотность и высотность часто «выбирают» по предельной границе», — говорит и Наталья Сазонова. Но в Москве есть и проекты с плотностью застройки в разы ниже средних по сегменту показателей. Аналитики Est-a-Tet по запросу редакции выбрали три жилых комплекса бизнес-класса с низкой плотностью застройки и лучшими экологическими, рекреационными и инфраструктурными характеристиками.
ÁLIA: 9,8 тыс. кв. м на 1 га
7 минут пешком до станции «Спартак»
10 минут пешком до станции «Тушинская»
Общая площадь благоустройства — 30 га, 42% от участка
Площадь квартир — от 23 до 204 кв. м, средняя стоимость 1 кв. м — 462 тыс. руб.
Жилой комплекс ÁLIA строится на участке площадью 71 га в столичном районе Покровское-Стрешнево, территория выходит на Москву-реку и включает набережную протяженностью 3 км. Прилегающая к реке часть участка организована как прибрежный парк площадью 7 га — эту зеленую территорию ожидают регенерация и благоустройство. «В прибрежной зоне будут сохранены элементы естественной природы, в первую очередь — около 2,3 тыс. больших деревьев, которые там произрастают. В непосредственной близости есть сразу несколько яхт-клубов и вейк-станций, — рассказывают в Est-a-Tet. — В прибрежном парке будут обустроены экотропы, беговые и велосипедные дорожки, а на набережную вынесены детские и спортивные площадки, места для отдыха и работы под открытым небом, лаундж-зоны, водные объекты».
Еще один масштабный парк на территории — центральный, его площадь 8 га. Социальная инфраструктура проекта включает три школы и четыре детских сада, рассчитанных на 1825 школьников и 900 малышей. Спортивная инфраструктура представлена многофункциональным спорткомплексом «Чкалов Арена», студиями фитнеса и йоги в коммерческих помещениях первых этажей. Готовится к открытию теннисный центр. Эффект низкой плотности усиливается архитектурной концепцией — разновысотная застройка варьируется от десятиэтажных клубных домов до узких башен с пентхаусами на 27-м этаже, все здания расположены под углом друг к другу. Такой массинг создает максимальную инсоляцию и открывает виды из окон на Москву-реку или малоэтажную архитектуру крупнейшего в стране бизнес-парка.
Moments: 9,3 тыс. кв. м на 1 га
5 минут пешком до станции МЦД «Стрешнево»
20 минут пешком до станции метро «Щукинская»
Расположен рядом с парком Покровcкое-Стрешнево
Площадь квартир — от 26 до 114 кв. м, средняя стоимость 1 кв. м — 438,8 тыс. руб.
Жилой комплекс «Моментс» строится в районе Щукино на участке в 22,2 га, он практически примыкает к парку «Покровское-Стрешнево», площадь которого 270 га. Благоустройство проекта включает парк активностей с полосой препятствий, скейт-спот, скалодром, холмы и лужайки для отдыха, площадки для занятий на свежем воздухе, развивающие площадки, сенсорные сады. Соседство с парком обеспечивает часть квартир видами на огромный зеленый массив, на территории также реализована продуманная концепция озеленения с экокварталом. Благоустройство решено по иммерсивному принципу — с продуманным разнообразием впечатлений. Инфраструктура включает учебный корпус на 525 мест, в составе которого детский сад и школа.
Shagal: 10 тыс. кв. м на 1 га
15–20 минут пешком до метро «Технопарк»
Озелененная набережная занимает около 20% проекта
Площадь квартир — от 28 до 254 кв. м, средняя стоимость 1 кв. м — 430,1 тыс. руб.
Этот масштабный проект реализуется на участке площадью 109 га в Даниловском районе Москвы, в его составе представлены разные типы застройки — от таунхаусов до небоскребов. Часть домов расположена на первой береговой линии Москвы-реки. Территория также примыкает к затону Новинки — на этом участке будет организована инфраструктура для отдыха на воде, включая экзотические для столицы плавучие сады. Как и все перечисленные масштабные проекты, Shagal располагает обширной инфраструктурой, которая находится в шаговой доступности для жителей. Основные спортивные и рекреационные фишки проекта — места для занятий йогой, SUP-серфинг, набережная для пробежек. На территории также разместятся фуд-корт, бар, открытый бассейн, площадка для мероприятий, ресторан с террасой и коворкинг. Что касается образовательной и медицинской инфраструктуры — в радиусе 1,5 км от квартала расположено 15 детских садов, семь школ, несколько поликлиник.
Как плотность застройки влияет на цены
Если говорить о городе в целом, проекты с разной плотностью застройки по ценам сопоставимы между собой: по оценке аналитиков bnMAP.pro, средняя стоимость «квадрата» в высотных проектах бизнес-класса составляет порядка 502,6 тыс. руб., в среднеэтажных — 515,9 тыс. руб. «Прямой зависимости цены от плотности застройки нет, так как в первую очередь на данный показатель оказывает влияние сама локация проекта, а также его качественные характеристики, — поясняет Роман Родиноцев. — Проекты с невысокой плотностью застройки могут позиционироваться на стыке двух классов — например, бизнес и премиум (так называемый бизнес+). В этом случае цена будет ненамного превышать уровень цен в обычном бизнес-классе».
Татьяна Подкидышева отмечает, что ценообразование в высотных проектах имеет свои особенности: верхние этажи стоят дороже всего, тогда как средние могут быть сопоставимы по ценнику, а то и уступать крупным проектам с низкой плотностью застройки. «Застройщики территорий с небольшой плотностью, для того чтобы повысить экономическую эффективность с гектара земли, проектируют жилые комплексы, насыщенные уникальными концептуальными решениями, повышая таким образом класс и цену проекта, — напоминает Наталья Сафонова. — Поэтому при прямолинейном сравнении цена за 1 кв. м квартир, расположенных в низкоэтажном жилом комплексе на обширной территории, может быть и выше, чем цена в небоскребе».
Что касается перечисленных проектов, то, по оценке Est-a-Tet, их бюджеты можно назвать сопоставимыми и пересекающимися — за счет наличия очередей и корпусов в разной стадии готовности, а также различных спецпредложений от застройщиков. «Важной составляющей проектов такого масштаба является развитие в рамках кластера не только жилья, но и деловой инфраструктуры: офисных пространств, торговых центров. Из рассмотренных проектов полноценно действующие объекты представлены в ÁLIA, с точки зрения концепции также стоит отметить «Шагал». Транспортная доступность и близость к метро наиболее комфортна в проектах ÁLIA и Moments», — заключают аналитики.
Читайте также: Сколько жилья построят в Москве в 2024 году. Видео
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»