Падение спроса и дефицит предложения: рынок вторичного жилья стагнирует
Первый квартал 2024 года ознаменовался снижением активности покупателей на вторичном рынке Москвы. Самое заметное снижение количества сделок было зафиксировано в январе. По данным столичного Росреестра, январь этого года уступил декабрю 2023 года на 49,7%. В феврале и марте спрос вырос относительно января, но в рейтинге городов-миллионников по годовому падению спроса в январе — марте на вторичное жилье Москва заняла третье место с показателем минус 45%.
Вместе с экспертами подводим итоги первого квартала.
Резкое снижение спроса
В первом квартале 2024 года на смену ажиотажному спросу на вторичном рынке в третьем и четвертом кварталах прошлого года пришло затишье, отмечают риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости». В компании «Этажи» говорят о снижении спроса на готовое жилье примерно на треть по сравнению с четвертым кварталом прошлого года.
Данную тенденцию подтверждают в аналитическом центре риелторской компании «Инком-Недвижимость». По данным компании, спрос в первом квартале этого года снизился на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и оказался на 43% меньше показателя четвертого квартала 2023 года.
Активность покупателей на вторичном рынке, которая наблюдалась с сентября по ноябрь и отчасти в декабре 2023 года, была обусловлена тем, что люди пытались взять ипотечные кредиты и приобрести жилье на старых условиях, до повышения ипотечных ставок. С января 2024 года рынок вступил в фазу адаптации, говорит директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. По его словам, именно январь стал одним из самых плохих по спросу за последние годы, а вот в феврале и в марте число сделок увеличилось, но все еще отстает от показателей прошлых лет. «Сейчас вторичный рынок Москвы находится в стадии восстановления, формируется адекватная нынешним условиям рыночная реальность», — пояснил эксперт.
Резкое сокращение спроса на вторичном рынке, а вместе с ним и уменьшение числа сделок связано с заградительно высокими ставками (от 17%) по ипотеке, считает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Эксперт замечает, что есть желающие взять кредиты и на таких условиях, но банки стали придирчивее оценивать поступающие заявки. Ведущий аналитик компании «Этажи» Александр Иванов также считает охлаждение спроса на вторичном рынке следствием высоких ставок по ипотечным кредитам. «Многие не могут выплачивать такие проценты», — говорит он.
Кроме того, на столичной вторичке зафиксировано вымывание в период ажиотажного спроса наиболее ликвидных квартир. Из-за этого многие сделки оказались поставлены на паузу, добавляет Алексей Попов.
Читайте также: Какие квартиры будет сложнее всего продать в 2024 году
Стагнация цен на вторичные квартиры
Несмотря на резкое падение спроса, цены на вторичном рынке Москвы не снижаются, хотя и не поднимаются. По данным «ЦИАН.Аналитики», средняя цена 1 кв. м на столичном рынке готового жилья по итогам первого квартала 2024 года зафиксирована на отметке 336,9 тыс. руб. Это на 7,4% больше аналогичного периода прошлого года, но только на 0,71% превосходит четвертый квартал 2023-го.
Алексей Попов замечает, что только в августе и сентябре прошлого года цены росли более чем на 1% в месяц. «На всех прочих временных отрезках рост цен был заметен лишь аналитикам, а не обычным покупателям. Можно сказать, что с октября прошлого года цены на вторичном рынке стагнируют», — сказал эксперт.
Сергей Шлома считает, что незначительное увеличение средней цены 1 кв. м в последние месяцы происходит исключительно за счет вымывания из экспозиции наиболее дешевых лотов. На практике стоимость объектов не растет и можно говорить даже о тенденциях к снижению, добавляет Александр Иванов. По его словам, не стоит забывать о торге: нередко итоговая стоимость оказывается ниже той, которая была заявлена собственником.
«По нашим наблюдениям, примерно 40% объектов реализуются с небольшим снижением цены — в среднем на 2%. И в дальнейшем можно прогнозировать постепенное снижение цен примерно на 1% в месяц», — отмечает Сергей Шлома.
Динамика средней цены 1 кв. м на вторичном рынке жилья Москвы
| Месяц | Год | Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. | Динамика по отношению к предыдущему месяцу |
|---|---|---|---|
| Март | 2023 | 313,6 | +0,2% |
| Апрель | 2023 | 314,2 | +0,2% |
| Май | 2023 | 314,1 | –0,03% |
| Июнь | 2023 | 315,5 | +0,4% |
| Июль | 2023 | 317,9 | +0,8% |
| Август | 2023 | 322,1 | +1,3% |
| Сентябрь | 2023 | 327,5 | +1,7% |
| Октябрь | 2023 | 330,1 | +0,8% |
| Ноябрь | 2023 | 332,6 | +0,8% |
| Декабрь | 2023 | 334,5 | +0,6% |
| Январь | 2024 | 335,9 | +0,4% |
| Февраль | 2024 | 336,3 | +0,1% |
| Март | 2024 | 336,9 | +0,2% |
Данные: «ЦИАН.Аналитика»
Недостаток предложения
После вымывания ликвидного предложения на вторичном рынке Москвы лоты постепенно накапливаются, но пока их явно недостаточно, добавляет Сергей Шлома. По его оценке, нормальное состояние рынка — когда предложение примерно в 1,5 раза больше, чем сейчас. И на восстановление экспозиции уйдет примерно четыре-пять месяцев, считает эксперт.
Скорость выхода нового предложения сейчас ниже, чем год назад, когда в реализацию выходили квартиры, чьи хозяева решили сменить место жительства, добавляет Алексей Попов. Потребность в продаже вторичных квартир в 2024 году меньше, поэтому в ближайшие месяцы объем предложения будет продолжать расти, но очень медленно, прогнозирует эксперт.
«Объем предложения хоть и начал расти в марте, но не такими темпами, как ожидалось. Значительная часть собственников продолжают сдавать в аренду те квартиры, которые затормозились в продажах и были сняты с экспозиции после роста ключевой ставки ЦБ. И пока владельцы такого жилья не торопятся возвращаться на рынок купли-продажи», — резюмирует Александр Иванов.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
