Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
ЦБ выявил новые рискованные схемы покупки новостроек
Деньги ,  
0 

ЦБ выявил новые рискованные схемы покупки новостроек

Для их предотвращения ЦБ в ближайшее время планирует предпринять ряд мер, говорится в сообщении регулятора
Фото: Сергей Булкин/ TACC
Фото: Сергей Булкин/ TACC

Центробанк выявил новые рискованные схемы при покупке строящегося жилья. Об этом говорится в сообщении регулятора.

Первая такая схема касается использования аккредитива. По данным ЦБ, сейчас некоторые банки вместе с застройщиками предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на эскроу-счете, а на аккредитиве. Банк за счет этого получает дополнительную доходность, часть которой предоставляется заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщику такая схема помогает повысить продажи.

Однако такая схема несет риски для дольщика, отмечает ЦБ. В отличие от счетов эскроу, которые застрахованы на сумму до 10 млн руб., средства на аккредитиве вообще не застрахованы, поясняет регулятор. Если у банка отзовут лицензию, то заемщик не только потеряет средства на аккредитиве, но и останется без квартиры и с долгом банку по ипотечному кредиту, поскольку ДДУ по факту не был полностью оплачен, предупреждает Банк России.

Вторая схема связана с занижением цены новостройки. Речь идет о ситуации, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на эскроу-счете. «При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная (заниженная) цена квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется», — объясняет суть механизма ЦБ.

Такая схема тоже несет риски для покупателя новостроек в случае дефолта застройщика, отмечает регулятор. В данном случае дольщик может потерять большую часть своих средств, по факту уплаченных за квартиру (разницу между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу).

Банк России считает такие практики недопустимыми и доведет свою позицию до кредитных организаций, в том числе в рамках надзорного диалога, отмечается в сообщении. По мнению регулятора, банки и застройщики, которые практикуют такие схемы, пользуются неосведомленностью людей. Например, в законе четко не указан срок, когда именно деньги должны быть перечислены на счет эскроу, а указано, что это должно произойти в соответствии с договором, но не позже момента сдачи дома в эксплуатацию.

В связи с этим регулятор рекомендует покупателям новостроек обращать пристальное внимание на договоры ДДУ, особенно на ту часть, где говорится о порядке и сроках зачисления средств на счета эскроу. «Для снижения рисков средства вне счета эскроу должны находиться не дольше, чем это требуется для обеспечения расчетов (как правило, не более нескольких дней с даты регистрации ДДУ)», — указал банк России.

Какие меры планирует применять ЦБ

Для предотвращения новых рискованных схем на рынке ипотеки ЦБ в ближайшее время планирует предпринять ряд мер:

  • в ближайшее время регулятор намерен завершить работу по созданию комитета по стандартам, где первым вопросом будет принятие ипотечного стандарта. В нем будет указано о недопустимости навязывать людям заведомо сложные и рискованные ипотечные продукты. В случае несоблюдения стандарта будут применяться законодательные меры принуждения, в том числе такие рискованные продукты могут быть приостановлены, предупреждает регулятор;
  • ЦБ также планирует внести изменения в регулирование, направленные на то, чтобы завышение стоимости жилья за счет комиссий (прямых или косвенных, как через использование схемы с аккредитивом) соразмерно отражалось на показателях оценки финансового риска (LTV, коэффициентах риска в расчете нормативов достаточности капитала и макропруденциальных надбавок к ним, в перспективе — на МПЛ). Это ограничит выдачу таких рискованных кредитов;
  • Банк России планирует обсудить с правительством изменения в правила выдачи ипотеки с господдержкой. Речь идет о том, чтобы предоставление льгот при использовании застройщиками подобных схем было невозможно. Это защитит интересы получателей ипотеки с господдержкой;
  • Банк России считает необходимым обратиться в Минстрой России с предложением рассмотреть возможность внесения изменений в 214‑ФЗ, которые препятствовали бы реализации рискованных схем.

ЦБ постоянно следит за различными рисками на рынке ипотеки. Например, в 2022 году регулятор принял решение из-за рисков ограничить нулевую ипотеку. В результате принятых мер ЦБ данная схема практически прекратила свое существование.

К наиболее рискованным ипотечным схемам ЦБ относит те, в которых происходит завышение стоимости жилья или отсутствует первоначальный взнос. Например, это льготная ипотека от застройщика, ипотека без первоначального взноса, ипотека с кешбэком. В данном случае заемщик может столкнуться с потерями при продаже жилья, стоимость которого изначально была завышена. Такие же риски грозят и банку-залогодержателю в случае дефолта по ипотечному кредиту, поясняла директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.

Читайте также:

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Авторы
Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
В Госдуме заявили о закрытии «двери под названием «льготная ипотека» Жилье, 17:59
ЦБ заявил о разнице цен на новостройки и вторичное жилье в 55–60% Деньги, 15:33
В ЦБ назвали условия для снижения ставок по ипотеке Деньги, 15:02
Что такое вальмовая крыша и как ее сделать Загород, 14:13
Минфин предложил дать регионам право налогообложения дорогого имущества Жилье, 13:53
В Госдуме назвали сроки принятия закона об эскроу-счетах в ИЖС Загород, 13:31
В Госдуме предложили усложнить покупку непригодного жилья на маткапитал Жилье, 11:47
Жилье у реки: сколько стоят новостройки Москвы рядом с набережными Жилье, 11:00
На форуме Александра Высоковского обсудили мастер-планы городов. Видео Город, 10:09
В Териберке построят необычный храм из стекла и дерева. Каким он будет Дизайн, 10:00
Росреестр сообщил о снижении числа сделок с новостройками в Москве Жилье, 09:33
Мутко сообщил о планах исключить из семейной ипотеки жилье меньше 35 кв.м Жилье, 22 мая, 16:48
«Дом.РФ» зафиксировал трехкратный рост ипотечного спроса на частные дома Загород, 22 мая, 16:35
Названы победители акции «Домклик исполняет мечту» с бесплатной ипотекой Новости компаний, 22 мая, 15:16
Главное Лента