Эксперты заявили о дефиците небольших офисов. Почему так происходит
Небольшие офисные блоки (площадью до 150 кв. м) класса А стали самым дефицитным продуктом рынка аренды, несмотря на планомерный ввод качественных офисов с начала 2023 года. По данным аналитиков девелоперской компании STONE (ранее Stone Hedge), на июль 2023 года суммарный объем предложения небольших офисов в аренду в границах МКАД составил всего 6,5 тыс. кв. м, или менее 1% от общего объема на рынке. При этом такое предложение наиболее востребовано у арендаторов, отмечают аналитики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».
Рассказываем, почему на столичном рынке дефицит предложения небольших помещений для бизнеса и почему на такие офисы высокий спрос.
Дефицитное предложение
С начала 2023 года предложение аренды в небольших московских высококлассных офисах увеличилось на 2%. При этом незначительный прирост объясняется пополнением вариантов из «Москва-Сити», где сосредоточено 87% предложения офисов класса А до 150 кв. м, отмечают в компании STONE. В то же время именно в локации ММДЦ постепенно растет вакансия: увеличение показателя может продолжиться при сохранении внешних факторов.
В компании STONE отметили, что за пределами делового центра предложения небольших блоков в аренду по-прежнему единичны, а в бизнес-центрах класса А, расположенных внутри МКАД и введенных в эксплуатацию после 2017 года, подобные лоты практически отсутствуют. Тенденция обусловлена сокращением объемов строительства офисов в классе А и отсутствием ввода бизнес-центров с офисами до 150 кв. м, поясняют аналитики. Всего, по оценкам CORE.XP, в первом полугодии 2023 года в столице было введено 105 тыс. кв. м новых офисных площадей, что почти в три раза превышает показатель первого полугодия прошлого года, однако небольшие офисные блоки в этом объеме не представлены.
В консалтинговой компании Nikoliers подтверждают эту тенденцию. На рынке офисной недвижимости Москвы есть достаточное количество предложений офисных блоков класса А в размере от 1 тыс. до 5 тыс. кв. м, говорит директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар. При этом, по его словам, наличие офисных помещений мелкой нарезки (до 150 кв. м) ограничено. В основном варианты офисов площадью до 150 кв. м представлены в районе «Москва-Сити», в центре столицы и других премиальных локациях, а в строящихся объектах офисные блоки небольшими лотами предлагаются в основном на покупку.
По оценке аналитиков, сейчас в открытой продаже представлено менее десяти таких бизнес-центров класса А, суммарный экспонируемый объем небольших лотов от 50 до 150 кв. м в данных проектах составляет всего 10% от общего объема текущего предложения в офисных зданиях на продажу блоками.
«Раньше в офисах класса А были только крупные лоты, сейчас есть в том числе и компактная нарезка, предназначенная, в основном, на продажу, поскольку продавать небольшие помещения выгоднее. Если говорить про аренду, то иногда на маленькие лоты делятся те помещения, которые не были сданы в аренду крупными блоками», — говорит партнер NF Group Мария Зимина.
Почему растет спрос на небольшие офисы
Небольшой объем доступных для аренды офисов класса А смещает интерес компаний-резидентов и инвесторов. Они обращают внимание на строящиеся объекты в высокой стадии готовности, так как в существующем построенном предложении недостаточно вариантов для выбора, говорит директор коммерческого управления STONE Кристина Недря. При этом, по ее словам, география спроса на небольшие офисы расширяется: сегодня основные бизнес-центры класса А располагаются не дальше 3 км от ТТК. Компании-арендаторы, в свою очередь, активно интересуются новыми деловыми локациями.
«Переток спроса со стороны бизнеса в строящиеся объекты обусловлен ограниченным предложением в экспонировании или его моральным устареванием. Кроме того, мы видим рост интереса к новым локациям, где ранее не было современных бизнес-центров, учитывая развитие транспортной инфраструктуры в городе — ключевой характеристики для бизнес-центра класса А — и близость к сложившимся деловым коридорам», — говорит Кристина Недря.
Рыночная ситуация в целом способствует спросу, так как бизнесу необходимо вложить средства. На фоне ослабления рубля покупка офисных помещений становится еще более привлекательным вариантом сбережения средств и/или инвестирования в собственный бизнес, считают опрошенные редакцией эксперты. При этом растущий спрос на покупку офисов, а также увеличенный объем заключаемых сделок в первом полугодии 2023 года указывают на процесс реализации отложенного спроса, сформированного предыдущими нестабильными периодами 2020 и 2022 годов.
Спрос на небольшие блоки генерируют организации из сферы профессиональных услуг, производства и компании финансового сектора, говорит Андрей Кухар. По его словам, в последние три года объекты интересны в основном компаниям сферы профессиональных услуг, торговли и небольшим компаниям сектора ИТ и телекоммуникаций. Частные инвесторы тоже проявляют интерес, учитывая относительно небольшую сумму, необходимую для инвестиций (по отношению к крупным объектам), добавляет эксперт.
Сколько стоит аренда небольшого офиса в Москве
В Москве средняя запрашиваемая ставка аренды в диапазоне площадей до 150 кв. м в первом полугодии 2023 года оставалась стабильной. На июль 2023 года, по данным консалтинговой компании NF Group, она составила 46,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год без НДС и без учета операционных расходов. Данный показатель на 43% выше средней ставки аренды по всем офисам класса А в пределах МКАД. На июль 2023 года она составила 32,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год без НДС и без учета операционных расходов. Рыночное ценообразование формирует стоимость объекта, поэтому цена за квадратный метр качественного офиса меньшей площадью может быть выше, чем у крупного блока.
Лидеры по объемам строительства офисов
Компания STONE имеет самый масштабный проектный портфель офисной недвижимости класса А на московском рынке, отмечают в компании NF Group. В портфеле девелопера около 275,9 тыс. кв. м офисов (пять проектов в Москве, класс А). Средневзвешенная цена продажи в портфеле девелопера составляет 346,3 тыс. руб. за 1 кв. м с учетом НДС. С 2022 года компания увеличила собственный земельный банк новыми площадками с возможностью строительства более 400 тыс. кв. м недвижимости, а летом 2023 года объявила о ближайшем запуске четырех проектов в жилом сегменте совокупной площадью более 250 тыс. кв. м.
Вторым по объему является ГК «Пионер» — совокупный проектный объем составляет 180,2 тыс. кв. м (четыре проекта в Москве, класс А и В+), а средневзвешенная запрашиваемая цена — 324,7 тыс. руб. за 1 кв. м с учетом НДС. Третьим по проектному объему офисов на продажу является ГК «А101» — 142 тыс. кв. м (один проект в Новой Москве), средневзвешенная запрашиваемая цена по портфелю — 154 тыс. руб. за «квадрат» с учетом НДС.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»