Без льгот: что происходит со спросом и ценами на апартаменты в Москве
В отличие от рынка новостроек с классическими квартирами, апартаменты не имеют льгот. На них, в частности, не распространяются ипотечные программы с господдержкой (семейная ипотека, на новостройки), на которые сегодня приходится большая часть ипотечного спроса.
Что в таких условиях происходит со спросом на апартаменты в Москве и ценами — рассказываем вместе с экспертами.
Спрос упал
Сегмент апартаментов, как и другие сегменты жилья, столкнулся с падением спроса. Ситуацию усугубляет тот факт, что на них не распространяются льготные программы, а их статус до сих пор не урегулирован. По данным «Бон Тон», самое заметное снижение спроса на апартаменты, почти вполовину (на 49,5%), было зафиксировано в апреле (относительно марта). В годовом выражении в апреле 2022 года спрос упал на 62,3% относительно апреля 2021 года, а в мае — на 69% относительно мая 2021 года. Однако аналогичное снижение спроса произошло и в сегменте квартир, пояснила гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Снижение спроса на апартаменты в Москве по итогам пяти месяцев отмечают и аналитики компании «Метриум». По их расчетам, в апарт-комплексах массового сегмента и бизнес-класса было заключено 2,5 тыс. договоров долевого участия (без учета инвестиционных покупок), что на 9,8% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. «Однако порядка 49% от общего числа представленных на первичном рынке столицы апарт-комплексов уже введены в эксплуатацию и реализуются по договорам купли-продажи, не отражаемым в статистике ДДУ. Поэтому оценить реальное изменение спроса затруднительно», — добавила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Как девелоперы стимулируют спрос на апартаменты
Чтобы поддержать спрос на апартаменты, застройщики, как и в случае с квартирами, запускают субсидированные ипотечные программы. Сейчас апартаменты не подпадают под действие льготных программ семейной ипотеки и государственной поддержки. Стандартная ставка в них составляет в среднем 10–11%, отмечает глава «Бон Тон». Большинство застройщиков стараются предоставить покупателю максимально выгодные условия субсидированной ипотеки и, таким образом, приобрести апартамент можно в среднем под 2–5% годовых. Кроме того, многие застройщики вводят гибкие условия рассрочки, что особенно актуально в случае с классами бизнес и премиум, добавила она.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»:
— Одним из трендов весны 2022 года стал запуск специальных ипотечных программ, распространяемых и на апартаменты. Они предполагают субсидирование ставки застройщиком, за счет чего ее значение может быть существенно ниже среднерыночной, которая сейчас составляет 12,1% годовых. Такие условия действуют и в наших проектах. Например, в нашем проекте предусмотрены две совместные программы с банком «Дом.РФ»: со ставкой 7,5% на весь срок кредита либо со ставкой 0,5% на первые десять лет и ставкой 10,5% на остальной период. Минимальный первоначальный взнос начинается от 15%, срок кредита — до 30 лет, лимит — до 50 млн руб.
Выбор становится больше
На фоне снижения спроса на апартаменты в Москве выросло их предложение в продаже. По данным bnMAP.pro., сейчас в Старой Москве экспонируется 284 проекта (без учета элитного сегмента) с апартаментами, в которых продается 40,6 тыс. лотов. С начала года объем предложения увеличился на 16% (было 34,9 тыс. лотов). Увеличение объема предложения связано с несколькими факторами. Во-первых, со снижением спроса из-за значительного роста ставок по ипотеке в марте, поясняет управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Во-вторых, с активным выходом в продажу новых — в том числе масштабных — проектов.
По данным «Бест-Новостроя», за первые пять месяцев 2022 года на рынок новостроек Старой Москвы вышло 14 новых проектов с апартаментами, также стартовали продажи в трех новых корпусах (без учета элитного сегмента) в уже реализуемых комплексах. Согласно подсчетам «Метриума», с начала 2022 года стартовали продажи в 20 новых апарт-комплексах массового сегмента и бизнес-класса. «Интересно, что 15 из 20 проектов представляют собой редевелопмент существующих зданий», — отметила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Рост предложения апартаментов отметили и в «Бон Тон». По их подсчетам, с начала года объем предложения апартаментов в реализации вырос на 23,7% в лотах и на 20,4% в площади. Сегодня в экспозиции представлено 7,3 тыс. лотов, или 333,9 тыс. кв. м. Наиболее заметный прирост экспозиции произошел в сегменте апартаментов стандарт-класса, где количество лотов выросло на 63,2%, а общая площадь — на 80,4%. Это связано с развивающимся трендом на продажу апартаментов небольшой площади в проектах реконструкции или капитального ремонта бывших гостиниц и общежитий, пояснила Наталия Кузнецова.
Читайте также
Цены держатся
Несмотря на снижающийся спрос, апартаменты продолжили дорожать, хотя рост цен замедлился. По данным «Бон Тон», с начала года средневзвешенная цена 1 кв. м в апартаментах выросла на 2,7%, до 440 тыс. руб. По словам Наталии Кузнецовой, это связано с тем, что в апартаментах большая часть экспозиции относится к высокому ценовому сегменту на заключительной стадии строительной готовности. «В структуре предложения в реализации остаются крупноформатные лоты с более низкой средневзвешенной ценой квадратного метра. Играет роль также низкий уровень спроса: доля апартаментов в структуре спроса составляет всего 7%», — пояснила эксперт.
По данным «Бон Тон», сильнее всего за январь — май 2022 года средний лот подешевел в премиум-классе — на 19%, до 67,4 млн руб. В комфорт-классе отмечено снижение на 1%, до 10,7 млн руб. При этом стандарт-класс подорожал на 14,2%, до 6 млн руб., а бизнес-класс вырос в цене на 6,8%, до 20,7 млн руб. за лот.
Цены на апартаменты в Москве