Аренда или покупка: вернутся ли покупатели на рынок новостроек
После повышения Центробанком в конце февраля 2022 года ключевой ставки до 20% и последовавшего за этим повышения ипотечных ставок, а также увеличения ставки по льготной ипотеке до 12% на рынке новостроек произошел отток потенциальных покупателей на рынок аренды.
Понижение ставки по льготной ипотеке до 9% не привело к заметному росту спроса на жилье в новостройках. Но есть надежда, что уменьшение ставки до 7% этой цели достигнет. Вместе с экспертами разбираемся, вернутся ли потенциальные покупатели с рынка аренды на рынок новостроек.
Часть покупателей вернется после снижения ставок
В последние месяцы пострадали оба сегмента рынка жилья — как аренды, так и новостроек. Сегмент аренды стал менее интересен в том числе по причине отъезда арендаторов как в другие регионы, так и в другие страны. В результате в феврале относительно января спрос на аренду просел на 13%. Однако уже в марте — на фоне рекордно дорогой ипотеки — на рынок аренды пришли клиенты, ранее планировавшие покупку недвижимости, но отказавшиеся от сделки, говорит эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. В итоге в марте спрос на аренду вырос на 13%, в апреле — еще на 10%, в мае-июне зафиксирована небольшая отрицательная динамика (до 5%). Это в том числе свидетельствует об оттоке арендаторов в сегмент купли-продажи — вслед за снижением ставки по льготной ипотеке до 7%, считает эксперт.
Как изменился платеж по ипотеке
После снижения ставки по льготной ипотеке ежемесячный платеж по кредитам уменьшится в среднем на 15,5%. Например, если на территории Старой Москвы ежемесячный платеж по квартире стоимостью 16 млн руб. при 9% годовых составлял 103 тыс. руб., то при ставке в 7% он уменьшится до 87 тыс. руб. В Новой Москве при среднем лоте за 8 млн руб. платеж снизится с 52 тыс. до 44 тыс. руб.
Снижение ставки по льготной ипотеке с ранее принятым решением о возможности ее совмещения с рыночными программами (в этом случае лимит вырастет до 30 млн руб.) позволит поддержать спрос и может вернуть часть покупателей с рынка аренды на первичный рынок, добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
«Покупательская активность на рынке жилья начинает постепенно восстанавливаться, но бума продаж пока нет. Нестабильная ситуация спровоцировала формирование отложенного спроса, поэтому спрос на рынке аренды остается стабильно высоким. К концу лета мы прогнозируем традиционный рост спроса, что может спровоцировать и рост ставок аренды, как это уже отмечалось последние пару лет», — предупреждает руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев. По его словам, именно при дефиците предложения и росте ставок аренды можно ожидать новой волны переориентирования с аренды на покупку собственного жилья. Особенно когда потенциальные покупатели поймут, что тотального снижения цен на ликвидные варианты новостроек не предвидится, добавил он.
Не вполне разделяет такую точку зрения директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. Она считает, что снижение ставки по программе ипотеки с господдержкой до 7% не окажет сильного влияния на рынок новостроек из-за того, что некоторые крупные застройщики уже предоставляют покупателям ипотечные программы с низкими субсидированными ставками меньше 7%. И люди, которые хотели бы приобрести квартиру в новостройке, уже давно могут воспользоваться такими предложениями, говорит Татьяна Подкидышева.
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:
— На столичном рынке аренды наблюдается переизбыток предложения при спаде спроса. В свою очередь, это вызвало снижение арендных ставок на 5–15%, найти квартиру с минимальным бюджетом стало гораздо проще. Но при снижении ипотечных ставок среднемесячный платеж становится сопоставим с уровнем арендной ставки. Все зависит от характеристик квартир и условий ипотеки, но нельзя исключать, что потенциальные покупатели постепенно начнут возвращаться с рынка аренды на рынок новостроек.
Среднемесячный платеж по аренде однокомнатной квартиры со средним ремонтом в новом доме, например, в ЗелАО составит 22–25 тыс. руб., а покупка аналогичной квартиры с отделкой в новостройке обойдется в 8,1 млн руб. При условии ипотеки под 0,1% на весь срок (с повышением цены) среднемесячный платеж составит 19,8 тыс. руб., что будет меньше стоимости аренды на 3–5 тыс. руб. При ипотеке под 6,7% (с господдержкой) стоимость квартиры составит 6,77 млн руб., а ежемесячный платеж — 30 тыс. руб., что превысит стоимость аренды на 5–8 тыс. руб. При ипотеке 1,99% (субсидированная с господдержкой) стоимость квартиры составит 7,93 млн руб., ежемесячный платеж обойдется в 22 тыс. руб., что сопоставимо со стоимостью аренды. Таким образом, можно ожидать, что часть клиентов, арендующих жилье, сможет вернуться на рынок новостроек.
Спрос плавно восстанавливается
На первичном рынке по итогам трех недель июня число звонков и просмотров объявлений в столичном регионе снизилось на 38% относительно значений 2021 года. Однако рост относительно мая нынешнего года составляет 5%, говорит Виктория Кирюхина. То есть покупатели возвращаются на рынок после того, как в апреле число сделок упало на 48%, а в мае — еще на 20%, добавляет эксперт. «Но только за счет очередного снижения ставки невозможно полностью вернуть потенциальных покупателей, вопрос в уровне доходов населения, занятости. Текущая нестабильная ситуация не позволяет столь же уверенно принимать решение о сделке — многие возьмут паузу, чтобы оценить дальнейшее развитие ситуации. То есть спрос на рынке новостроек в ближайшие месяцы однозначно будет ниже, чем в феврале-марте», — считает Кирюхина.
По мнению Татьяны Подкидышевой, привести к заметному увеличению спроса могут доступные ставки по ипотеке на рынке вторичного жилья. Первичный и вторичный рынки жилья взаимосвязаны друг с другом, и если на вторичке нет удобных условий для оформления ипотеки и, соответственно, проведения сделок, то это негативно отражается и на сегменте новостроек, резюмирует эксперт.
«Возвращение покупателей с рынка аренды на первичный рынок не решит всех проблем. Ведь в среднесрочной и долгосрочной перспективе важным фактором выступит необходимость повышения благосостояния населения. При низкой покупательной способности сложно рассчитывать на эффективность мер стимулирования», — считает Надежда Коркка.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»