Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Банкротство, переплаты, перенос сроков: риски покупки жилья в новостройке
Жилье ,  
0 

Банкротство, переплаты, перенос сроков: риски покупки жилья в новостройке

Эксперты рассказали об основных рисках, которые существуют сейчас для покупателей жилья на первичном рынке
Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС
Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС

Военная операция на Украине, экономические санкции, падение рубля, повышение Центробанком ключевой ставки до 20% и фактическое прекращение действия ипотечных программ (кроме льготных) создали на рынке жилья ситуацию неопределенности.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты рассказали о главных рисках для покупателя на рынке новостроек. Эти риски — не прогноз по текущей ситуации на рынке. Но если учитывать их в кризисных ситуациях, то можно избежать потери денег.

Во время ажиотажа лучше не спешить

Покупка недвижимости при общем ажиотажном спросе — не лучшее решение, поскольку именно такая эмоциональная покупка часто не позволяет взвесить все за и против. Основные риски с покупкой недвижимости связаны с возможной переплатой на фоне повышения цен в рамках конкретных проектов. По словам эксперта «ЦИАН.Аналитики» Виктории Кирюхиной, девелоперы Московского региона сразу после резкого повышения Центробанком ключевой ставки стали активнее пересматривать прайс.

Если до решения регулятора цены ежедневно менялись для 5–6% объектов, сразу после — уже для 18–20%, а сейчас доля увеличилась до 44%. При этом растет доля именно квартир, где цены увеличиваются, говорится в одном из последних исследований «ЦИАН.Аналитики».

Поэтому не нужно поддаваться ажиотажу, лучше еще раз сравнить стоимость с конкурентами, особенно если цена квартиры в присмотренном проекте резко выросла, добавляет руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. В том случае, если квартира потом подешевеет, покупатель понесет убытки.

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:

— Сейчас возможно кратковременное удорожание недвижимости. Это объясняется как продолжающими расти издержками (в том числе по причине санкций и увеличения ключевой ставки), так и точечным ажиотажным спросом, прежде всего со стороны потенциальных покупателей, приобретающих квартиры за наличные. При значительном повышении цен на недвижимость вероятно сокращение предложения и снижение доли многокомнатных вариантов. Это объясняется тем, что спрос сместится в сторону компактных лотов с меньшей стоимостью. Зафиксировав подобный тренд, застройщики увеличат их долю в проектах.

Если застройщик — банкрот

Один из самых существенных рисков при покупке жилья в новостройке — это банкротство застройщика из-за изменения экономической ситуации. При проектировании жилого дома застройщик исходил из действующих на тот момент цен, но уже во время строительства цены на стройматериалы резко выросли. Застройщику трудно выстраивать экономику строительства дома при условии таких колебаний цен, поэтому возможности успешного завершения строительства резко сокращаются, говорит партнер юридической фирмы Bolshakov&Partners Екатерина Котова.

По словам управляющего партнера адвокатского бюро «РИ-консалтинг» Елены Гладышевой, если у застройщика хорошие и проверенные временем отношения с банками, то ему проще договориться о покрытии своих кассовых разрывов за счет кредитов. Но не все банки готовы кредитовать застройщиков, и тогда возникает дефицит денежных средств для завершения строительства. Если источник финансирования не находится, то строительные работы приостанавливаются, а потом и вовсе прекращаются. Сроки завершения строительства нарушаются, застройщик обрастает исками от кредиторов. В конечном счете в арбитражный суд поступает заявление о признании должника банкротом.

При нынешней системе счетов эскроу возмещение, согласно 177-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве выплачивается в размере 100% суммы, которая находилась на счете на день наступления страхового случая, но не более 10 млн руб., уточняет эксперт.

Олег Мамонт, руководитель направления юридической компании a.t.Legal:

— Нужно выбирать устойчивого в финансовом отношении застройщика. В условиях существенного роста ключевой ставки и подорожания кредитов застройщики могут оказаться на грани банкротства. Государство будет принимать меры по поддержке бизнеса и строительной отрасли, но в какие сроки, какие меры, в каком объеме — сейчас предсказать трудно.

Дождаться сдачи дома может стать сложнее

Серьезным риском для покупки квартиры в новостройке сейчас стала неопределенность со сроками сдачи построенных домов. Главная причина затягивания сроков — дорожающие стройматериалы или их нехватка, предупреждает Елена Чегодаева.

Сроки строительства и сдачи в эксплуатацию готовых домов могут увеличиться в зависимости от того, на какой стадии находится строительство, добавляет Олег Мамонт. Рост цен на строительные материалы, перебои с поставками материалов из-за разрыва логистических цепочек повлекут увеличение сроков сдачи объектов.

Альтернативная сделка способна принести проблемы

Случай, когда квартира приобретается в ипотеку с расчетом погасить существенную часть долга после продажи старого жилья. На вторичном рынке из-за роста ставок и отсутствия программ субсидирования сроки продажи увеличатся, говорит Виктория Кирюхина. Кроме того, вырученная сумма может быть меньше той, на которую можно было бы рассчитывать еще в начале 2022 года. Средний срок экспозиции в Москве на вторичном рынке вырос с 88 до 94 дней, то есть сроки продажи квартиры увеличиваются, основной способ ускорить продажу — это снижение цен.

Квартира с отделкой — тоже риск

В нынешних условиях приобретение квартиры с отделкой — решение неоднозначное. По словам Виктории Кирюхиной, из-за разрыва логистических цепочек по поставке строительных и отделочных материалов из Европы девелоперы будут переориентироваться на азиатские рынки. По этой причине пока нет понимания, какое жилье под ключ и какого качества будут получать клиенты, а также будут ли застройщики делать замену.

Можно прогадать с ипотекой

Еще один существенный риск — это невыгодные условия по ипотеке. Максимальный лимит по льготной ипотеке — 3 млн руб, что актуально для небольшого количества клиентов из-за высоких столичных цен. Стандартные же ставки по ипотеке приближены к 20%, а это можно считать заградительными условиями, говорит Виктория Кирюхина.

Власти сейчас обсуждают меры поддержки строительной отрасли, среди которых и пересмотр условий по текущей льготной ипотеке. Заключив сделку сейчас по высоким ставкам, перекредитоваться по субсидированной льготной ипотеке уже не получится. То есть платить по ипотеке придется больше, выше будет и переплата, резюмирует эксперт.

На этой неделе ЦИАН сообщил о массовом пересмотре цен московскими девелоперами, участники рынка повышают цены, несмотря на заградительные ставки по ипотеке. Эксперты объясняют это повышенным спросом на новостройки в условиях экономической неопределенности.

Читайте также:

Выжидать или торопиться: стоит ли покупать квартиру в Москве сегодня

Недоступная ипотека и заморозка строек: 4 главные угрозы для рынка жилья

Ключевая ставка 20%: могут ли повысить ставки по выданной ипотеке

Авторы
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Собянин рассказал о сроках открытия Троицкой линии метро Город, 21 июн, 18:29
Банки повышают ставки по ипотеке: как меняется поведение заемщиков Деньги, 21 июн, 17:59
«Дом.РФ» сообщил о приостановке банками приема заявок на льготную ипотеку Деньги, 21 июн, 17:56
Семь крупных банков повысили ипотечные ставки после сохранения ключевой Деньги, 21 июн, 17:08
Сады с размахом: обзор самых крупных частных парков в элитных ЖК Москвы Город, 21 июн, 16:28
Госдума рассмотрит проект о снятии с сирот долгов за наследуемое жилье Жилье, 21 июн, 16:19
Пентхаус и квартиру в бывшей штаб-квартире «Титаника» продали за £15 млн Деньги, 21 июн, 15:37
Как санкции против Мосбиржи повлияют на рынок недвижимости Деньги, 21 июн, 14:49
Особые условия: почти 30% квартир в ЖК Москвы продаются со скидками Жилье, 21 июн, 12:37
Названы районы Москвы с максимальным снижением цен на новостройки Жилье, 21 июн, 10:15
Для кого строится так много новостроек, если население России сокращается Мнения, 21 июн, 09:01
Больше половины торговых центров Москвы морально устарели Город, 21 июн, 00:01
Закон об увеличении налогов на дорогое жилье прошел первое чтение Деньги, 20 июн, 20:06
Риелторы назвали минимальную стоимость аренды жилья в Москве в июне Жилье, 20 июн, 18:41
Главное Лента