Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Большая редкость: как и для чего инвестировать в особняки в Москве
Мнения ,  
0 
Роман Бурцев

Большая редкость: как и для чего инвестировать в особняки в Москве

Понятие «особняк» прочно вошло в нашу жизнь, однако сегодня далеко не все понимают, что подразумевается под этим словом. Кроме того, в силу закрытости рынка инвестору крайне сложно оценить реальную ситуацию на московском рынке особняков, учесть плюсы и минусы такой покупки. Рассмотрим особенности этого типа недвижимости.

История и современность

Особняк — это отдельно стоящий жилой частный дом со всеми удобствами. Нередко особняки считаются жильем премиум-класса, богато декорируются либо изначально строятся по дворцовому типу. История особняков началась еще во времена Средневековья, когда таковыми считались обособленные дома с большим двором и раскинувшимся за ними садом.

Первые особняки в России предназначались для аристократов и располагались в центре города. Дома данного типа представляли собой двухэтажное или одноэтажное строение с мезонином. Многие из российских особняков, сохранившихся в Москве и других крупных городах страны, сейчас отведены под размещение посольств, представительств крупных компаний, гостиниц, ресторанов, музеев, выставочных комплексов и т. д. Строительство такого формата недвижимости в Москве активно велось на протяжении нескольких столетий — с XVII века до начала XX века. Перестали строить такие объекты после 1917 года.

Особняк В. Д. Коншина на улице Пречистенка
Особняк В. Д. Коншина на улице Пречистенка

Подобные объекты имеют собственную территорию, подчеркивающую независимость и статусность. Уникальность большинству особняков придает их историчность, которая выражается в характерных элементах архитектуры. Особняки сосредоточены в пределах Садового кольца, чуть уходя в сторону ТТК, в районах Замоскворечье, Басманный, Мещанский, Арбат, Таганский. Постройки конца XIX — начала XX столетия выделяются фасадами в стилях модерн, классицизм/неоклассицизм, ренессанс.

Наличие прилегающей территории является одним из главных преимуществ особняков. В экономических целях земельные участки используют в качестве паркинга; реже облагораживают зеленые зоны, высаживая деревья и расстилая газоны. Огороженная территория позволяет сохранять приватность, находясь в самом центре деловой жизни Москвы.

Но в понимании современного рынка особняк — это не обязательно исключительно историческое строение, выделяющееся своим внешним видом. Это могут быть любые отдельно стоящие здания (ОСЗ) с независимым доступом.

Особняк на проспекте Мира, 25. Дом был построен в первой трети XIX века в стиле классицизм и принадлежал надворной советнице Марии Раевской, но в 1902 году архитектор Александр Гребенщиков перестроил его в стиле модерн
Особняк на проспекте Мира, 25. Дом был построен в первой трети XIX века в стиле классицизм и принадлежал надворной советнице Марии Раевской, но в 1902 году архитектор Александр Гребенщиков перестроил его в стиле модерн

Рынок особняков Москвы

По нашим оценкам, рынок особняков в ЦАО составляет около 400 текущих уникальных предложений. Еще примерно от 30 до 50 особняков и ОСЗ реализуются городом путем проведения аукционов. Порядка 10–15% объектов находятся в полностью закрытой продаже. Реализация проходит как при помощи консультантов, так и напрямую собственниками. Таким образом, текущий совокупный объем предложений находится в пределах 500–600 объектов. Средняя стоимость экспонирования колеблется от 400 до 500 млн руб.

Читайте подробнее о рынке особняков Москвы в материале:
«Аналитики оценили цены и предложение особняков в центре Москвы»

Для чего сегодня нужны особняки?

Особняки ввиду своей многопрофильности привлекают покупателей с разными запросами. Можно выделить популярные категории:

  • компании рассматривают особняки в качестве офисов, представительств, штаб-квартир. Такой спрос возникает по нескольким причинам: из-за желания перейти от арендованных площадей к собственным, переезд из БЦ в отдельно стоящее здание, оптимизация нескольких офисов и сосредоточение в одном, приобретение статусности. Типичными параметрами запроса можно назвать площадь от 1 тыс. до 2,5 тыс. кв. м, наличие парковки от 7 машино-мест, железобетонные перекрытия, бюджет от 300 млн до 500 млн руб. Отдельной категорией идут банки, которые уделяют внимание не только техническому оснащению и наличию территории, но и специальному оборудованию, лицензиям (депозитарий, хранилище, усиленная охрана особых помещений);
  • девелоперы наиболее активно изучают рынок особняков и ОСЗ, тщательно мониторя новые предложения. Их интересуют недооцененные объекты со ставкой за 1 кв. м ниже рынка в центральных локациях. Своеобразной точкой отсчета можно назвать стоимость за 1 кв. м. ниже 150 тыс. руб. (реже до 200 тыс. руб.). Цель данных поисков — приобретение и реконструкция особняков под апартаменты, жилые резиденции; кроме того, встречаются запросы редевелопмента под офисы;
  • жилые особняки в ЦАО — настоящая редкость. Одной из причин можно назвать сокращение предложений из-за нежелания собственников платить налоги, обслуживать здания, владельцы предпочитают менять назначение зданий с целью получения прибыли от сдачи в аренду. Другими определяющими факторами являются локация, окружение, наличие земельного участка, которые всегда очень трудно подобрать в силу специфики особняков;
  • востребованы отдельно стоящие здания у клиник и медицинских центров. Для некоторых видов деятельности необходимы удаленность, обособленность от других строений. Такие клиенты рассматривают, как правило, небольшие здания до 1,5–2 тыс. кв. м, встречаются запросы и на бóльшие площади, но реже. Материалы стен и перекрытий играют решающую роль, так как необходимо рассчитывать временную равномерно распределенную нагрузку для установки оборудования и получения лицензий.

Особняк купца В. Д. Носова на Электрозаводской улице 
Особняк купца В. Д. Носова на Электрозаводской улице 

Что нужно знать перед покупкой. Чек-лист

  • Рассматривая покупку особняка, стоит уделить внимание многим нюансам, которых по сравнению с другими объектами недвижимости крайне много.
  • Безусловным преимуществом особняка является его статусность и независимость. Это не только про внутренние ощущения, но и про свободу в планировочных решениях, организации рабочего/жилого пространства. Каждый собственник выбирает назначение под свои цели, будь то офис, клиника, резиденция или отель.
  • С точки зрения инвестиций покупка особняка под редевелопмент или реконструкцию позволяет продумывать новые решения, не тратя при этом средства на расходы по зданию. Подобная возможность появляется из-за того, что большинство зданий сдано в аренду и генерирует денежный поток. Благодаря этому наличие арендаторов в приобретаемом здании не всегда является обременением.
  • Как правило, здания оформлены на юридические лица, что влечет за собой дополнительную юридическую проверку, проведение аудита. Собственники часто не хотят сталкиваться с НДС и предпочитают продажу компании, на балансе которой находится особняк. Для этого создается юридическое лицо с одной целью — оформление объекта в собственность и его дальнейшая эксплуатация с возможной сдачей в аренду.
  • Еще одно важное условие при купле-продаже — техническая проверка здания. Из-за возраста большинства строений особое внимание уделяется состоянию фундамента, типу и качеству перекрытий, степени износа кровли, состоянию инженерных систем. Не изучив здание до покупки, можно столкнуться с рядом проблем с дорогостоящим решением. Проработать стоит и вопрос законности/незаконности частей здания (пристроек, мансарды). Как правило, консультанты в первую очередь интересуются у собственников подобными обременениями для формирования полного представления об особняке.
Об авторе
Роман Бурцев Роман Бурцев партнер Knight Frank
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Госдума сократила срок гарантий на квартиры в новостройках до трех лет Жилье, 23 июл, 20:47
Госдума приняла закон о защите единственного ипотечного жилья банкротов Жилье, 23 июл, 19:02
Как визуально расширить пространство квартиры: 5 приемов дизайнеров Дизайн, 23 июл, 16:31
Жилье не в моде: как стрит-ретейл переключил на себя внимание инвесторов Город, 23 июл, 16:04
«Домклик» назвал регионы — лидеры по скидкам на вторичное жилье Деньги, 23 июл, 15:06
В России в четыре раза увеличили сумму для оплаты ЖКУ без документов Жилье, 23 июл, 14:13
В Госдуме предложили расширить программу «Арктический гектар» Деньги, 23 июл, 14:04
Cобянин анонсировал благоустройство набережных Москвы-реки Город, 23 июл, 13:53
Личный опыт: как устроен девелоперский бизнес в Таиланде Деньги, 23 июл, 12:54
7 уловок продавцов квартир: на что обратить внимание при осмотре жилья Жилье, 23 июл, 11:15
Названы города-миллионники с наибольшим ростом цен на вторичное жилье Жилье, 23 июл, 10:41
Новостройки бизнес-класса в Москве за полгода подорожали на 6,6% Жилье, 23 июл, 09:40
Новая Москва сохранила лидерство по спросу на новостройки в столице Жилье, 23 июл, 09:19
23 июля — День дачника в России: история и традиции праздника Загород, 23 июл, 07:46
Главное Лента