«Нам очень комфортно работать во Владивостоке»

Восточный экономический форум обозначил новые приоритеты в развитии региона. Но чтобы в регион приехали люди, там необходимо строить жилье, инфраструктуру, создавать условия для жизни. Телеканал РБК на полях форума встретился с президентом строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Сергеем Ивановым, чтобы поговорить о доступности жилья в России и перспективности Дальнего Востока для девелоперов.

РБК: — По данным Росстата доступность жилья в прошлом году снизилась в 67 регионах. И это несмотря на льготное ипотечное кредитование. Как вы думаете, почему сложилась такая ситуация?

С.И.: — На это влияет много факторов. Во-первых, увеличение стоимости на стройматериалы. Во-вторых, во время пандемии огромное количество иностранных рабочих уехали к себе на родину. Разные источники говорят, что дефицит рабочих специалистов в отрасли составляет сегодня около 5 млн человек. Это огромная цифра. Соответственно, мы как застройщики вынуждены привлекать специалистов с увеличением расценок, зарплат. И третье — это рынок. Если спрос не удовлетворен, цена всегда растет. Это рыночная закономерность.

РБК: — Продолжая проблему нехватки жилья, президент поставил задачу, что мы должны в год строить 120 млн кв. м жилья. Как вы думаете, насколько это выполнимо и готов ли бизнес?

С.И.: — На ВЭФ прозвучало много верных слов, мне понравилась позиция Виталия Леонтьевича Мутко и Министерства строительства, позиция губернаторов. На конкретный вопрос, готов ли бизнес, могу ответить за себя: наша компания готова. Готовы ли другие компании? Не знаю. Но если говорить о нашей корпорации, мы готовы серьезно увеличивать объемы строительства. Начиная с 2007 года очень активно ведем региональную политику. Сегодня работаем в восьми городах (семи регионах). И в соответствии с нашей стратегией развития в ближайшие три года будем работать минимум в десяти городах. В каждом регионе подготовительный этап обычно занимает до трех лет, а в течение пяти лет мы выходим на плановые объемы. То есть мы ответственно говорим, что в горизонте трех — пяти лет можем увеличить объемы вводимого жилья минимум в два-три раза.

Однако все прекрасно понимают, что для строительства 120 млн кв. м жилья в год в соответствии с майскими указами около 40 млн будет индивидуальное жилье, 80 млн — многоквартирные дома. По нормативам в среднем с 1 га получается выход около 8 тыс. кв. м жилья. Соответственно, чтобы строить 80 млн кв. м многоквартирных домов каждый год, земельный банк должен прирастать на 10 тыс. гектаров. Но с учетом того, что подготовительный этап достаточно большой, первые несколько лет эта цифра должны быть выше — 20 тыс., 30 тыс. гектаров, и только потом они могут снизиться до 10 тыс.

Сегодня такого предложения земельных участков на рынке нет. И очень сложная задача сделать так, чтобы оно появилось. Уже есть потрясающий механизм, предложенный «Дом.РФ», который выступает в двух направлениях: как финансовый институт и крупнейший оператор земельных активов. «Дом.РФ» делает свою работу прекрасно. Но нужно, чтобы такое предложение увеличивалось в разы. Это первое, что необходимо делать.

Второе — участки под строительство нужно подготавливать, строить дороги и сети. Это очень сложный вопрос, которым нужно заниматься на всех уровнях: исполнительная власть — губернаторы, сетевые компании, застройщики и финансовые институты. Нам, девелоперам, важно, чтобы работа проводилась системно.

Третье — социальная инфраструктура. Сегодня у нас, к сожалению, нет понимания, за чей счет и по каким механизмам должны строиться школы, сады, поликлиники. Если говорить про сегодняшние нормативы, то при комплексной застройке затратная часть на квадратный метр для обеспечения всей социалки — около 8 тыс. руб. И здесь вопрос — как это все сделать?

Четвертый вопрос — колоссальная проблема со специалистами. И этот вопрос только трудовая миграция все равно не закроет. Я убежден, что нужно возвращаться к старой доброй практике, когда была очень качественная, серьезная система профтехобразования. Ее нужно возрождать, делать профессию строителя престижной и интересной. И это должны быть высокооплачиваемые специалисты. Ведь работа на строительной площадке тяжелая физически, ведется круглый год вне зависимости от того, жаркое лето или холодная зима.

РБК: — Вы правильно обозначили одну из проблем, которая мешает реализации этой цели, это институт земли. И одно из решений — аукционы «Дом.РФ».

С. И.: — Мы внимательно следим за всеми аукционами, которые проходят, во многих принимаем участие. Считаем, что при крупной комплексной застройке стоимость земельного участка «за долю» должна быть от 6% до 8% в структуре проекта. Если точечная застройка, это может быть 10%, но не более, иначе затратная часть сильно растет. Встает вопрос доступности жилья. Сегодня аукционов все-таки недостаточно, хотя работа проделана огромная. И я еще раз скажу, что за последние два года корпорация «Дом РФ» сделала очень много.

РБК: — Давайте объясним, как работает механизм.

С.И.: — Первое. «Дом.РФ» готовит площадки и выставляет их на аукцион. Застройщики, которым это интересно, регистрируются и выходят на торги. Кто предложил больший процент, тот и получает участок под застройку. В аукционе на наш первый проект во Владивостоке мы победили с процентом чуть меньше 13%. Считаем, что это высоковато.

Второе. Мы работаем с несколькими банками-партнерами, и в первую очередь с «Дом.РФ». Банки открывают нам проектное финансирование, и сегодня они смотрят, есть ли рентабельность, маржинальность, доходность, а показатель LLCR должен быть не меньше чем 1,15. Если ниже, то финансировать не станут, потому что считают, что это риски. Все очень просто: если нет рентабельности 15%, тогда проект может быть очень рисковый.

РБК: — Давайте поговорим подробнее про Дальний Восток. Программа льготной ипотеки под 2% обратила внимание многих девелоперов на этот субъект. В чем еще его привлекательность для застройщиков?

С. И.: — Прекрасный субъект. Владивосток — красивейший город. Вы посмотрите, какие прекрасные люди здесь, какой университет, в котором мы находимся. Природа, море, продукты. Работают государственные программы поддержки населения и бизнеса. Мне очень нравится Владивосток, и я считаю, что у всего Дальнего Востока огромные перспективы. Нам это очень интересно.

РБК: — Какие-то проекты вы будете здесь реализовывать?

С. И.: — Сегодня у нас в работе шесть проектов. Один уже реализуется, два проекта мы запускаем до конца сентября. И я думаю, что к следующему экономическому форуму у нас в работе будут во Владивостоке минимум шесть проектов.

РБК: — Расскажите, пожалуйста, подробнее, что это за проекты.

С. И.: — Первый — «Айвазовский». Инновационный для города проект с функциональными планировочными решениями, качественной дворовой инфраструктурой и современной архитектурой. Мы, прежде чем что-то делать, занимаемся очень серьезно маркетингом, исследуем, что нужно рынку. Тот 27-летний опыт, который есть у компании, мы переносим сюда. Второй проект — комплексная застройка «Каштановый двор». Отличные дома. Я всегда сужу о тех проектах, которые мы строим: а хотел бы я здесь жить или нет? Это те проекты, в которых я хотел бы жить.

РБК: — Какие еще города, регионы вы планируете охватить?

С. И.: — Мы работаем в Краснодаре, Ростове, Астрахани, Перми, Владивостоке, Батайске, Нижнем Новгороде и Екатеринбурге. Нам очень хочется работать в Казани, но есть сложность: недостаточно свободных земельных участков. Наверное, придет время, когда будут проходить аукционы. В планах выход в Санкт-Петербург. Нам нравятся Калининград и Хабаровск. Это из ближайшего. Я думаю, что в Санкт-Петербург в горизонте полугода мы выйдем.

У нас есть краткосрочная стратегия развития на три года, а есть среднесрочная на пять лет. И по ней мы будем работать минимум в 12 городах. Что для этого нужно? Первое — желание. Второе — нужна команда. И здесь мы очень серьезно занимаемся кадровой политикой. И конечно, важны партнеры. Я неисправимый оптимист. Те изменения, которые происходят, хорошие. Насколько с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета стало проще работать, системно работать с банками. Я хочу сказать огромное спасибо нашим партнерам, мы сотрудничаем с четырьмя банками именно по проектному финансированию, это «Дом РФ», «Открытие», Сбербанк и Промсвязьбанк.

По ипотеке очень сильно работает ВТБ, сегодня дальневосточная ипотека — 2%. На форуме заместитель президента — председателя правления ВТБ Анатолий Печатников говорил о сокращении ипотечной ставки до 0,1%, то есть практически рассрочке до 2024 года. Молодцы!

В каждом регионе, где мы работаем, очень многое зависит от исполнительной власти, в первую очередь от губернатора. На сегодняшний день нам комфортно работать в таких городах, как Пермь, Астрахань, Ростов-на-Дону. И нам очень хорошо работать здесь, во Владивостоке. Все понятно, все прозрачно, все предсказуемо — так, как нужно для бизнеса. Отличная бизнес-среда.