В Сочи запретили строить многоквартирные дома. Что будет с рынком жилья?
С 1 июля в Сочи запрещено строительство многоквартирных домов. До принятия нового генплана на курорте будет разрешено возводить только индивидуальные жилые дома площадью до 300 кв. м и высотой не более 12 м. Для застройки на большей площади собственник обязан будет пройти через общественные слушания.
Общая площадь домов, на которые получены разрешения на строительство с 2010 по 2019 год, составила 4,5 млн «квадратов», это затрудняет градостроительное регулирование в городе, говорят местные власти. В частности, в Сочи образовался дефицит мест в образовательных учреждениях, не хватает медицинских учреждений, перегружены и изношены инженерные сети.
Сейчас, согласно проектным декларациям на сайте «Наш.дом.рф», в Большом Сочи (без учета Дагомыса и Кудепсты) ведется строительство 529,4 тыс. кв. м жилья на 13 998 квартир. Из них 22% — на высокой стадии готовности (со сроком сдачи в 2021 году), запланированы к вводу в 2022 году еще 38%, 40% должно быть введено в 2023–2026 годах.
Еще одна причина такого решения — самовольное строительство. В 2020 году в Сочи было выявлено более 240 объектов самостроя. По словам губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева, в самостроях живут около 30% жителей региона, которые купили квартиры по договору долевого строительства. Больше всего таких объектов построено именно в Сочи.
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» считают решение ограничить застройку Сочи оправданным. Председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова утверждает, что необходимость упорядочить застройку в городе назрела уже давно. Из-за активной застройки в последние десять лет возникали сложности с инфраструктурой и нарушения при строительстве, которые могут грозить сносом самостроя, а покупателям — разными проблемами, вплоть до потери приобретенной недвижимости и вложенных в нее средств.
В то же время отсутствие новых проектов в первый же год может привести к дефициту предложения. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, за шесть месяцев 2021 года объем предложения на первичном рынке жилья городского округа Сочи уже сократился на 44%, сейчас в экспозиции немногим более 90 тыс. кв. м недвижимости (квартиры + апартаменты), говорит Доброхотова. Эффект от сокращения предложения может быть частично нивелирован в случае, если запрет не коснется проектов реконструкции старых административных зданий и отелей под апарт-комплексы, указывает она.
Ситуация на рынке жилья Сочи будет зависеть от длительности запрета на выдачу разрешений на строительство, считает Доброхотова. Предполагается, что разработка градостроительного плана займет не менее двух лет. В случае дефицита власти могут пойти на специальные меры, чтобы обеспечить новым жильем тех, кто в нем нуждается, — например, начать точечную выдачу разрешений на строительство для проектов массового сегмента, которые будут соответствовать новым требованиям застройки, предполагает она.
Дефицит предложения из-за строительных ограничений не будет критичным, однако влияние на прирост цен он может оказать, предполагает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Временный мораторий на новое строительство поможет обратить внимание на развитие менее урбанизированных территорий и обдумать перспективы реновации существующего жилого фонда, допускает он.
У введенного моратория два существенных минуса для покупателей, рассказали «РБК-Недвижимости» в Гильдии риелторов Сочи: дефицит предложения и повышение цен на уже построенное жилье. Жилье в городе сильно подорожало осенью 2020 года из-за роста популярности курорта в пандемию, а дополнительный рост ценника может привести к тому, что по ценам на недвижимость Сочи сравняется с Москвой. Из-за введения моратория к осени 2021 года цены могут подняться примерно на треть, прогнозируют в Гильдии риелторов Сочи. С таким прогнозом согласны работающие на местном рынке риелторские компании «НДВ Супермаркет Недвижимости и «Этажи».
Мнение архитектора
Магда Чихонь, основатель архитектурного бюро Blank Architects:
— Ограничения застройки в курортных зонах — вынужденная практика, которая, однако, достаточно распространена в Европе. Строительство высотных отелей с их обширной закрытой территорией на первой береговой линии позитивно может влиять на экономику, но при этом нарушает визуальный облик природного ландшафта и ограничивает доступ населения и других туристов к прибрежной зоне. Как правило, в курортных городах многоэтажные проекты реализуются не на первой линии, а по принципу ярусов, подобный тип застройки стремятся реализовать и в Краснодарском крае. Запрет на многоэтажное строительство приведет к резкому скачку цен, на нормализацию ситуации может уйти не один сезон. Наиболее действенный способ ограничения застройки по европейской методике — это строительство зданий не выше определенной отметки (самого высокого объекта в центре города, к примеру) либо ограничения, связанные с ключевыми видовыми точками города, которые ни один новый проект не должен изменять. В таком случае для нового строительства становятся более привлекательными отдаленные территории, а инфраструктура, в свою очередь, развивается за пределы излюбленных центральных районов.
Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова считает, что запрет, если он будет не слишком продолжительным, сильно не повлияет на рынок — многое уже реализовалось за счет ажиотажного спроса в связи с пандемией. «Изменения на рынке жилой недвижимости Сочи мы заметили еще в прошлом году — весь год наблюдался взрывной рост цен на новостройки, а также бум спроса. Темп роста цен в течение 2020 года достиг рекордных 36%», — напомнила она.
Заграничный опыт
Антон Хмельницкий, основатель Архитектурного бюро АИ:
— Практически во всех европейских городах существуют те или иные ограничения по высоте застройки. Безусловно, есть и исторические поселения, и города с тотальным запретом на строительство — такие как Венеция или Флоренция, но в большинстве европейских городов этот запрет носит не «ковровый» характер, а зависит от конкретных районов. К примеру, в Лондоне генеральным планом города определено несколько кластеров, где можно развивать высотное строительство. В целом же у города есть понимание того, что характер столицы предполагает высоту новых зданий не выше их исторического окружения. Формальных ограничений на строительство в высоту в центре хотя и нет, есть множество ограничивающих видовых точек — парков и памятников архитектуры. Виды на них не должны перекрываться, и поэтому, кроме как в заранее определенных кластерах, выбранных городом или муниципалитетами под развитие высотной застройки, априори нигде построить высотный объект не получится. Есть и пример более жестких ограничений. Так, в Риге на «плоском» силуэте города выделяются шпили соборов и выведена целая формула, определяющая потенциальную высотность возможной застройки. Даже если где-то можно формально построить высотное здание, за счет всех этих ограничений оно не будет выше окружающей застройки.