Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Детсады, школы, «развивашки»: какая социальная инфраструктура нужна в ЖК
Отрасль ,  
0 

Детсады, школы, «развивашки»: какая социальная инфраструктура нужна в ЖК

Наличие образовательной инфраструктуры находится в топе запросов покупателей квартир в новостройках
Фото: Брусника
Фото: Брусника

Сегодня в Москве, да и во многих регионах России, трудно найти квартал-новостройку без детского сада и школы. Исключения составляют разве что небольшие проекты точечной застройки и апартаменты. Социальная инфраструктура из бонуса давно перешла в разряд стандартного элемента комфортной среды и входит в пятерку главных запросов покупателей при выборе квартиры. Проекты без такой инфраструктуры меньше пользуются спросом.

Обязательные требования по обеспеченности жилой застройки детскими садами и школами регионы начали вводить еще в 2013-м. Но даже если бы этих нормативов не было, ситуация вряд ли могла измениться кардинально. Жилье без детских садов, школ и поликлиник сегодня продать крайне сложно, считают в девелоперской компании «Брусника».

Рассказываем, кто и за чей счет должен возводить детские сады и школы в жилых комплексах и какие требования предъявляются властями и покупателями к наличию детских садов, школ, а также помещений в ЖК для занятий, обучения и развлечения детей.

Требования к социальной инфраструктуре в новостройках

Нормативы обеспеченности объектами социальной инфраструктуры закреплены на региональном уровне. В Москве они установлены постановлением правительства. Согласно документу, на 1 тыс. жителей в зависимости от района должно быть 105–124 мест в общеобразовательных школах и 46–63 места в детских садах. Поскольку в нынешних реалиях новый девелоперский проект не может не создавать нагрузки на инфраструктуру локации, застройщик обязан компенсировать — он должен строить новые образовательные учреждения, рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Запросы покупателей новостроек на детсады и школы

По результатам многих исследований можно сказать, что наличие школы — в тройке самых значимых критериев при выборе жилья наряду с близостью метро и парка или рекреационной зоны. «Среди инфраструктурных объектов школу новоселы считают самым важным», — объяснила Доброхотова.

В девелоперской группе «А101» отмечают, что наличие образовательной инфраструктуры находится в первой пятерке запросов у примерно 60% покупателей. «У абсолютного большинства девелоперов России, скорее всего, будет схожая статистика, за исключением разве что проектов с нетиповой целевой аудиторией, но на рынке их не так много. С высокой степенью вероятности жилой комплекс без обеспечения инфраструктурой просто не будет востребован. И, наоборот, современные школы, которые занимают высокие места в официальных рейтингах, повышают интерес и к локации, и к жилью в ней», — уточнила директор по коммуникациям ГК «А101» Елена Платонова.

Школа стоит в тройке самых значимых критериев при выборе жилья наряду с близостью метро рекреационной зоны
Школа стоит в тройке самых значимых критериев при выборе жилья наряду с близостью метро рекреационной зоны

Частные детсады и «развивашки»

Обязательства перед городом — не единственная причина строительства школ и детсадов. «Их невероятная популярность среди покупателей жилья побуждает девелоперов проектировать частные образовательные учреждения на территории своих жилых комплексов, в том числе специализированные, с определенным уклоном», — сказала Ирина Доброхотова.

Чтобы такие проекты появились, оператор должен увидеть в районе потенциал в виде тех же социологических и демографических показателей, динамики заселения новых домов, а также подходящее под его концепцию помещение в ЖК, уточнила Елена Платонова из «А101».

Кто финансирует строительство социальной инфраструктуры

Обязанности по возведению школ и детских садов при новом жилищном строительстве практически всегда лежат на застройщике. Частный случай — строительство жилья от госзаказчика (например, Фонд реновации и др.), но и в этом случае для возведения школы будет привлечен коммерческий подрядчик, сказала Ирина Доброхотова,

Стоимость включения школы в девелоперский проект зависит от стоимости земельного участка и сопряженных расходов. Редкая школа в Москве (внутри МКАД) обходится застройщику менее чем в 1 млн руб. за одно учебное место, то есть обычно стоимость школы на 1 тыс. мест составляет не менее 1 млрд руб., подсчитали в компании «Бест-Новострой». По словам аналитиков компании, существуют и нормативы площади: не менее 18 кв. м на одно учебное место, а размеры участка застройки — не менее 17 кв. м на одно место. В пересчете на квадратный метр наименее затратные школы — большие, на 1,5 тыс. мест и более.

Три модели финансирования

За последние семь лет в сфере строительства социальной инфраструктуры сложились три основных механизма финансирования, рассказали в девелоперской компании «Брусника».

  • Первый — застройщик возводит объект за свой счет и затем безвозмездно передает его городу. Это влияет на себестоимость всего проекта и зачастую сказывается на конечной цене 1 кв. м.
  • Второй механизм предусматривает передачу готового объекта в аренду до полного или частичного возврата инвестиций.
  • Третий предполагает выкуп школы или детского сада за счет средств муниципального бюджета.

Но есть и гибридные модели. Пример — школа, которую «Брусника» начала строить в прошлом году в новосибирском микрорайоне «Европейский берег». Компания за свой счет разработала проект, профинансирует подключение объекта к коммуникациям и благоустройство прилегающей территории. А средства непосредственно на возведение школы выделят из местного и областного бюджетов.

Новые стандарты проектирования школ и детсадов

В России сформировался тренд на строительство новых школ и детских садов по индивидуальным проектам, с привлечением к процессу проектирования детских психологов, с обращением к международному опыту. Так можно построить действительно эффективные образовательные пространства, которые при этом будут соответствовать действующим нормативам, объяснила Елена Платонова из «А101».

В компании «Брусника» приводят пример проектирования школы в Новосибирске. Архитекторы компании отказались от привычного для советского градостроения Н- или П-образного плана, что позволило оптимизировать площадь школы в пересчете на одного ученика и вложить в каждый квадратный метр больше ресурсов. Проект предполагает создание образовательного учреждения, легко приспосабливающегося к изменениям. В нем нет актового зала (вместо него просторный атриум, объединяющийся с танцевальным классом), специализированные классы разделены на кластеры, конфигурация аудиторий предусматривает возможность различной рассадки, пояснили в пресс-службе компании.

Для конструирования и прототипирования, робототехники, метапредметных и IT-лабораторий, полноценных кулинарных классов и других новых предметов требуются совсем другие помещения — в части освещенности, вентиляции, инженерных мощностей и т. п., рассказал Елена Платонова. По ее мнению, изменения отчасти обусловлены сменой поколений учеников — детям для психологического комфорта необходимо дать максимальное количество возможностей для общения не только в рамках класса, но и в параллели, и нередко со всеми учениками в школе, а также места для уединения, индивидуальных занятий и подготовки. В такой атмосфере, как утверждают психологи, их мотивация кратно увеличивается.

В России оформился тренд на строительство новых школ и детских садов по индивидуальным проектам, с привлечением к процессу проектирования детских психологов, с обращением к международному опыту
В России оформился тренд на строительство новых школ и детских садов по индивидуальным проектам, с привлечением к процессу проектирования детских психологов, с обращением к международному опыту

Проблемы реализации

Несмотря на позитивный опыт, взаимодействие муниципалитета, девелоперов и банков не всегда проходит гладко, считают в девелоперской компании «Брусника». «Бывает, что строительство детских садов и школ не укладывается в экономику проекта. И здесь требуются новые модели, предусматривающие, например, выкуп объектов с компенсацией налоговых расходов инвестора, поручительство субъекта перед банком, выдающим проектный кредит, либо госфинансирование в рамках государственно-частного партнерства или концессии», — пояснили в пресс-службе девелопера.

Главный вопрос, который требует решения, по мнению Елены Платоновой, заключается в обеспечении возможности строительства школ и детских садов параллельно с жилыми домами. Этого сложно было добиться до появления эскроу-счетов, поскольку такие проекты финансировались из прибыли девелопера, говорит эксперт. «Но и в рамках проектного финансирования кредит на строительство объекта, который не принесет девелоперу прибыли, получить нельзя. Поэтому затраты на строительство школ и детских садов обычно включают в кредитные линии на каждый дом», — пояснила Елена Платонова.

Социальная инфраструктура и комфортность новостроек

В рейтинге комфортности новостроек портал ЕРЗ.РФ оценивает социальную инфраструктуру ЖК по следующим параметрам:

  • обеспеченность детскими садами;
  • обеспеченность школами;
  • обеспеченность поликлиникой;
  • наличие офиса врача общей практики;
  • наличие высших учебных заведений;
  • наличие больниц;
  • обеспеченность продуктовыми магазинами;
  • наличие крупных торговых центров.

В методологии оценки за развитую социальную инфраструктуру ЖК может набрать максимум 20 баллов, что составляет 12% максимально возможной итоговой оценки ЖК.

Максимальный балл (20 баллов) за развитую социальную инфраструктуру имеют только 2,3% из всех оцененных ЖК в РФ, включая:

  • «LEGENDA Комендантского» (Санкт-Петербург), застройщик «LEGENDA Intelligent Development»;
  • «Европейский квартал» (Тюмень), застройщик «Брусника»;
  • «Эволюция» (Новосибирск), застройщик ГК «Стрижи».

Среди регионов, где оценено не менее десяти ЖК, лидерами по развитию социальной инфраструктуры в ЖК стали: Архангельская область (15,3 балла), Саратовская и Пензенская области, Республика Саха (14,9 балла) и Республика Карелия (14,7 балла).

Читайте также

Авторы
Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Закон об увеличении налогов на дорогое жилье прошел первое чтение Деньги, 20:06
Риелторы назвали минимальную стоимость аренды жилья в Москве в июне Жилье, 18:41
Доля пустующих площадей в ТЦ Москвы упала до минимума за последние 10 лет Город, 17:15
Названы города, обогнавшие Москву по росту цен на аренду жилья Жилье, 16:19
Доля инвестиций в недвижимость иностранцев в России упала в 4 раза Деньги, 15:47
Свыше 60% москвичей и жителей области ждут повышения цен на недвижимость Деньги, 14:00
Где можно купаться в Санкт-Петербурге и Ленобласти в 2024 году Загород, 12:52
Хамовники заняли первое место в Москве по росту цен на элитное жилье Жилье, 10:15
Росреестр зафиксировал четыре рекорда на рынке новостроек Москвы Жилье, 09:23
Россияне назвали незаменимых специалистов при ремонте Жилье, 09:00
Аналитики оценили потенциальный рост рынка light industrial в 3 млн кв. м Новости компаний, 09:00
Как вырастет ипотечный платеж в мегаполисах с отменой льготной программы Деньги, 07:30
За пять лет регионы почти утроили долю в спросе на элитные ЖК Москвы Жилье, 00:01
Совфед одобрил регистрацию по месту жительства по доверенности Жилье, 19 июн, 18:23
Главное Лента