Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Что не так с апартаментами и стоит ли инвестировать в них сегодня
Мнения ,  
0 
Дмитрий Халин

Что не так с апартаментами и стоит ли инвестировать в них сегодня

Недавно Минстрой предложил внести поправки и отказаться от строительства апартаментов. Что не так с форматом апартаментов и почему вопрос с их статусом давно пора решить? Стоит ли на волне изменений инвестировать в проекты с апартаментами и как выбрать наиболее ликвидное предложение?

Формат апартаментов появился в 2008 году. Причем произошло это не столько из-за потребности спроса, сколько из-за того, что девелоперы, обладая площадками в центральных районах города под офисное строительство, столкнулись с проблемами спроса на коммерческие помещения. В поисках решений родилась концепция апартаментов — то есть нежилья с жилыми функциями. Формат быстро нашел свою нишу в условиях дефицита предложения, а такие проекты в центральных районах начали пользоваться спросом.

Несмотря на то что формат апартаментов нашел своего покупателя, ряд противоречий так и не был решен за более чем десятилетний срок их существования.

Что не так с апартаментами?

  • Отсутствие инфраструктуры

Самое главное противоречие заложено в самом формате. С одной стороны — это нежилое помещение, с другой — его используют под жилье. Соответственно, при реализации проекта девелопер не обязан создавать инфраструктуру для будущих жильцов. Получается, что нагрузка на существующие объекты инфраструктуры существенно возрастает, причем непропорционально количеству проживающих в районе. Если поначалу это было не столь заметно, то сегодня, когда в Москве построено более 3 млн кв. м апартаментов, проблема стала острой.

  • Что значит жить в юридически нежилом помещении

Апартаменты никак не описаны на законодательном уровне, юридически данный формат относится к нежилым помещениям, в апартаментах нельзя прописаться. И если собственников жилья от неправомерного использования жилых помещений в иных целях защищает Жилищный кодекс, то у владельцев апартаментов таких гарантий нет. Именно поэтому нередко встречаются ситуации, когда кто-то приобретает апартаменты с целью проживания, а в итоге находится в эпицентре офисного окружения. Регламентировать это практически невозможно. Сами же застройщики, как правило, дистанцируются от решения таких ситуаций. Для них главное — вовремя построить и передать объект собственнику.

  • Вопросы к микроклимату

Есть и другие спорные моменты в формате апартаментов, из-за которых проживать в таких проектах может быть сомнительно. В отличие от жилья, к апартаментам можно не применять нормы СанПиНа, чем активно пользуются многие застройщики. Поэтому высока вероятность, что микроклимат в апартаментах будет значительно хуже, возможны проблемы с вентиляцией и инсоляцией. В условиях пандемии этот фактор становится особенно актуальным.

  • Цена комфорта

Покупателей апартаментов привлекало, как правило, два фактора — удачное расположение проектов и относительно низкая цена. Но по факту на рынке появился формат недвижимости, который не пригоден для комфортного самостоятельного проживания. Все это заставляло чиновников уже не первый раз задумываться о том, чтобы основательно реформировать апартаменты или вообще запретить их. Судя по всему, решили пойти по второму пути.

  • Неравные условия: девелопер апартаментов vs лобби застройщиков

С точки зрения строительной отрасли застройщики жилья и апартаментов находятся в неравных условиях. Девелоперы жилых проектов вынуждены реализовывать проекты с пониженной плотностью застройки, соблюдать все необходимые нормы (включая нормы по инсоляции), несут нагрузку по социальной инфраструктуре и платят взносы в городской бюджет на ее развитие. В то время как застройщики апартаментов находятся в более выгодной ситуации — все перечисленные нормы для них необязательны. Такая несправедливость, по моему мнению, тоже сыграла свою роль. Лобби застройщиков жилья в конечном счете одержало верх над компаниями, которые строят апартаменты. Я лично полностью поддерживаю подобную трансформацию на рынке, все-таки жилье должно быть жильем и требования, которые к нему предъявляются, должны соблюдаться. Это гарантирует его покупателям комфорт и здоровое проживание на протяжении многих лет. Апартаменты таких гарантий не дают.

  • Апартаменты помешали программе реновации

Помимо прочего, формат апартаментов не несет нагрузки по программе реновации, в то время как девелоперы жилья в районах, где реализуется программа, вынуждены отдавать часть квартир государству под переселение. Нередки случаи, когда застройщик принимает решение в пользу строительства апартаментов с целью избежать такой нагрузки. Учитывая, что проект реновации будет, по всей видимости, масштабироваться на всю страну, наличие самого формата апартаментов может помешать программе.

Апартаменты — удачное решение при тесной городской застройке

Говоря о недостатках апартаментов, сразу хотел бы оговориться — хотя к самому формату много вопросов, в ряде случаев апартаменты оказались в городе весьма кстати. Так, например, в условиях тесной исторической застройки центра строительство жилого комплекса со всей требуемой инфраструктурой не всегда возможно, в то время как сам район нуждается в дополнительных площадях для проживания. В такой ситуации апартаменты были бы вполне жизнеспособны и уместны.

Что делать в условиях неопределенности и стоит ли инвестировать в апартаменты сегодня?

Несмотря на то что регламент ухода от апартаментов пока не разработан, мы не видим места для паники. Надо понимать, что закон обратной силы не имеет, поэтому проекты, которые к моменту вступления закона в силу получили градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), будут реализованы. И их вместе с уже построенными апартаментами вполне можно рассматривать в качестве инвестиционного актива. Более рискованным вложением может оказаться проект без ГПЗУ.

Самое важное правило, которым стоит руководствоваться, — грамотный выбор локации проекта и анализ сценария его дальнейшего использования. Приоритет стоит отдавать апартаментам, которые расположены в зонах деловой активности города, где имеется недостаток в жилых проектах. Немаловажно рассматривать не только имеющееся в районе жилье, но и потенциал района с точки зрения будущего строительства. В зонах высокой деловой активности всегда будет спрос на аренду помещений с целью проживания. Если говорить конкретнее, то можно привести район «Москва-Сити»: жилья здесь нет совсем, а количество желающих проживать на территории «Сити» измеряется тысячами. Апартаменты в подобной локации весьма уместны, и с изменением законодательства спрос на них не изменится.

Об авторе
Дмитрий Халин Дмитрий Халин управляющий партнер Savills в России
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
ГД одобрила проект о борьбе с борщевиком для владельцев участков Загород, 21 фев, 18:15
Госдума одобрила внесение в реестр недвижимости сведений о бывшей семье Жилье, 21 фев, 17:57
Как будет выглядеть офис «Сибура» на месте элитного долгостроя в Москве Город, 21 фев, 16:29
Где в Москве в 2024 году построят больше всего жилья. Список районов и ЖК Жилье, 21 фев, 15:39
Региональный материнский капитал: как получить и на что потратить Деньги, 21 фев, 13:22
Актриса Эмма Стоун продала дом в Лос-Анджелесе за $4,3 млн Деньги, 21 фев, 12:50
Банк «Дом.РФ» назвал основные материалы для строительства домов в России Загород, 21 фев, 11:51
До ₽14 млн в месяц: как выглядят самые дорогие арендные квартиры в Москве Деньги, 21 фев, 11:22
«Выйти на 4%»: стали известны подробности дискуссии Сбера с девелоперами Деньги, 21 фев, 11:17
Росреестр сообщил о двух рекордах с эскроу в Москве в январе Жилье, 21 фев, 09:15
«Домклик» назвал самые популярные округа Москвы по числу ипотечных сделок Деньги, 20 фев, 20:20
В Госдуме рассмотрят повышение нормы сбора взносов на капремонт Жилье, 20 фев, 18:59
Аналитики зафиксировали рекордный спрос на офисы в Москве Город, 20 фев, 16:47
Арктическая ипотека: где можно взять и на каких условиях Деньги, 20 фев, 16:03
Главное Лента