Что будет с жильем в Москве, если запретят строить апартаменты
В России активизировалась дискуссия о статусе апартаментов. В ноябре замглавы Минстроя России заявил, что в стране планируется запретить строительство апартаментов, но законодательно утвердить жилой статус уже возведенных объектов. Вице-премьер России Марат Хуснуллин подчеркнул необходимость ухода от нынешней ситуации с апартаментами. В ближайшее время Минстрой планирует уточнить критерии комплексов апартаментов, которые приравняют уже существующие и строящиеся проекты к жилью. Речь идет, в частности, о тарифах на коммуналку, капремонте таких зданий и их учете в общем объеме ввода жилья.
Эксперты объяснили, как изменятся цены и форматы жилья в Москве, если поправки будут приняты.
Цены вырастут
СЕО инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев рассказал, что апартаменты сегодня обойдутся на 10–50% дешевле квартиры в аналогичном районе, однако точная разница в стоимости зависит от площади, района и класса недвижимости. «В Москве большинство апартаментов расположены в хороших районах с высокой транспортной доступностью, и найти арендаторов не составляет труда. Поэтому в последние годы такой формат пользуется высоким спросом. Однако, если все апартаменты переведут в жилой фонд, ситуация на рынке коренным образом изменится», — уточнил аналитик.
Инвестиционная компания Realiste провела исследование, в рамках которого искусственный интеллект проанализировал все расположенные в Москве апартаменты и сравнил цены на них со стоимостью максимально идентичных по характеристикам квартир в тех же локациях. Выборка составила порядка 3 тыс. предложений. «Оказалось, что если все апартаменты юридически станут квартирами, то могут подорожать довольно серьезно, а вот стоимость квартир драматически не упадет. Расстановка сил примерно такая: если в определенном районе апартаменты стоили на 10% дешевле квартир, то бывшие апартаменты подорожают на 5%, а квартиры подешевеют на те же 5%. Если же в каком-то районе разница в цене между апартаментами и квартирами сегодня составляет 50%, то бывшие апартаменты подорожают примерно на 30%, а вот стоимость жилья снизится где-то на 10%», — рассказал Гальцев
В цифрах это выглядит так: там, где разница в цене составляла 1 млн руб., апартаменты подорожают на 200 тыс. руб. Если же разница была порядка 5 млн руб., цена на апартаменты вырастет на 1 млн руб., уточнил Гальцев. Он отметил, что это произойдет не сразу: люди будут привыкать к изменениям на рынке в течение порядка пяти лет, и цена будет выравниваться постепенно. Эксперт также заявил, что районами, в которых стоимость апартаментов вырастет больше всего, являются:
- Тульская — Автозаводская — ЗИЛ
- Бауманская
- Шелепиха — Фили
- Зорге — Панфиловская
- Водный стадион
- Ботанический сад
- Динамо
Малоэтажек станет меньше
Директор по маркетингу Level Group Александра Мамохина заявила, что в Москве может сократиться предложение в малоэтажных проектах из-за запрета на апартаменты. «Запрет на строительство апартаментов может оказать значимое влияние на первичное предложение в мало- и среднеэтажных проектах, особенно классов бизнес и комфорт. Выбор камерных и относительно недорогих домов на рынке столицы сегодня крайне ограничен, и едва ли не единственным «оплотом» доступной малоэтажности остаются апартаменты. В сегменте апартаментов доля проектов высотностью до десяти этажей составляет почти 50%, тогда как в ЖК — всего 15%», — рассказала Мамохина.
Новые проекты в столице все чаще являются высотными — от 30 этажей, а из почти 100 корпусов, которые вышли на рынок с начала 2020 года, более 30% представляют собой объекты высотой более 30 этажей, а максимальная высота превышает 50 этажей, уточнила Мамохина. По ее словам, это обусловлено как экономической целесообразностью, так и запросом клиентов, которые действительно зачастую предпочитают видовые характеристики. В результате ассортимент высотных комплексов крайне широк, но если проанализировать структуру сделок, то заметен тот факт, что многие покупатели все же предпочитают оставаться ближе к земле. В течение первого года продаж основная доля сделок (порядка 80%) приходится на квартиры и апартаменты, расположенные до 20-го этажа, объяснила эксперт Level Group.
