«Институт экономики города» раскритиковал проект всероссийской реновации
Новый законопроект о всероссийской реновации, внесенный в Госдуму, является одиозным и требует кардинальной переработки. В текущем виде он нарушает существующие градостроительные нормы, Жилищный кодекс и просто опасен для развития городов в России. Об этом заявила «РБК-Недвижимости» президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.
В новом законопроекте есть три основных концептуальных замечания. «Во-первых, это возможность изъятия земли и другой недвижимости у собственников в целях комплексного развития территорий. Исключение делается только для многоквартирных домов, которые попали в адресную программу по сносу и реконструкции. Для таких домов предлагается провести голосование среди собственников и нанимателей жилых помещений», — говорит эксперт.
Сами процедуры голосования повторяют московский подход, который использовался при запуске программы реновации. Для входа в программу по сносу и реконструкции, согласно новому законопроекту, должно проголосовать "за" более 2/3 от от числа голосов собственников помещений многоквартирного дома. Также, по словам Косаревой, в проекте закона не указано о необходимости кворума — то есть если из 100 квартир в доме участие в голосовании приняло собственники или наниматели пяти и 2/3 из них проголосовали за вхождение в программу, то такое решение будет принято. Это не соответствует принципам принятия коллективного решения, а также процедурам Жилищного кодекса при решении таких важных вопросов на общих собраниях, отмечает эксперт. Для выхода из реновации требуется собрать голоса трети всех собственников помещений в доме, говорится в законопроекте.
«Если даже ваш дом примет решение не входить в программу, то его все равно могут туда включить, потому что голосование предусмотрено только для многоквартирных домов (за исключением аварийных), которые вместе с аварийными домами расположены расположены на 50% территории комплексного развития. Для остальных домов (на других 50% территории) такие условия не предусмотрены и туда могут войти любые дома, в том числе многоквартирные и индивидуальные жилые дома», — отмечает Косарева.
По ее мнению, возможность включения в проекты комплексного развития любых домов, даже новых, которые находятся на других 50% территорий, совершенно не обосновано. Для этих территорий, зданий, строений, в том числе индивидуальных домов на них в проекте предусматривается изъятие согласно Земельному кодексу с выплатой возмещения и без проведения голосования среди собственников, подчеркивает Косарева.
«Также в проекте закона о реновации указано: если любой объект капитального строительства не соответствует градостроительным регламентам, виду разрешенного использования, или предельным параметрам, например этажности, его также могут включить в территорию для развития и снести или реконструировать. Хотя в Градостроительном и Земельном кодексах здания с такими нарушениями не предусмотрено сносить, если они не угрожают жизни и здоровью граждан и окружающей среде. Муниципалитету достаточно изменить правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в отношении данной территории, чтобы здания и строения на ней могли подпасть под снос», — говорит президент Фонда «Институт экономики города».
В-третьих, по мнению Косаревой, данный законопроект не учитывает нормы существующего градостроительного законодательства. «Согласно ему, в городах должно быть территориальное планирование (генеральные планы), градостроительное зонирование, которое регламентируется правилами землепользования и застройки. В них устанавливаются нормы — где и что можно строить, этажность здания и т. д. В новом проекте реновации говорится, что при комплексном развитии территории достаточно в решении о таком развитии указать перечень того, что планируется построить, и их предельные параметры (не соответствующие ПЗЗ). Если решение о комплексном развитии принимается, то разрабатывается проект планировки такой территории, и с момента утверждения такого проекта новые виды разрешенного использования и предельные параметры, установленные таким решением, автоматически считаются внесенными в ПЗЗ и генплан города, которые являются главным стратегическими документами территориального развития городов», — отмечает Косарева.
Президент Фонда отметила, что в прошлом году правительство вносило на рассмотрение законопроект, который касался развития застроенных территорий. «Проект не был принят, так как основной его смысл заключался в возможности изъятия недвижимости для муниципальных нужд на территории развития. Новый законопроект от этой концепции также не отказался. В нем подразумевается изъятие земли и другой недвижимости в целях комплексного развития территорий для государственных и муниципальных нужд», — отмечает эксперт.
Позиция авторов законопроекта
Законопроект предусматривает изменения в Градостроительный кодекс для совершенствования комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного жилья, сноса или реконструкции в рамках региональных адресных программ, говорится в пояснительной записке к документу.
По словам одного из авторов проекта закона, заместителя председателя Совета Федерации Николая Журавлева, законопроект предусматривает общественные слушания и обсуждения. Таким образом, существуют сразу два барьера, которые позволят жителям самостоятельно принимать решения о развитии своего района, а также сносе конкретных домов.
В программу по сносу и реконструкции будут включаться дома, в которых две трети собственников и нанимателей поддержали такое решение, в том числе на общих собраниях, а для выхода из программы будет достаточно более одной трети голосов от общего числа всех собственников помещений в многоквартирном доме, пояснил «РБК-Недвижимости» Журавлев.
По мнению авторов законопроекта, новый механизм предлагает универсальный подход к комплексной застройке территорий вне зависимости от того, что там расположено сегодня: аварийное жилье, ветхое жилье или промзона. Помимо аварийных домов, в программу предполагается включать самовольные постройки, территории, используемые не по назначению, и любые другие кварталы, в отношении которых местные власти приняли решение о реконструкции или сносе.
Законопроектом предлагается установить, что территория, в отношении которой принимается решение о застройке, не менее чем наполовину должна быть занята аварийным жильем или иным жильем, подлежащим сносу. Раньше при переселении граждан из аварийного жилья у властей не было возможности включать в проект дополнительные земельные участки.
Правом принять решение о реновации будут наделены высшие исполнительные органы субъектов России. Они смогут разработать и утвердить адресные программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов, на основании которых может быть принято решение о комплексном развитии территории. Регионы сами смогут определять содержание программ, источники финансирования, порядок выявления мнения граждан, технические характеристики домов, которые могут быть включены в программу.
Законопроект о всероссийской реновации внесли в Госдуму сенаторы от «Единой России» Николай Журавлев, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко и депутат Госдумы Евгений Москвичев. Премьер-министр Михаил Мишустин заявил о концептуальной поддержке всероссийской реновации, по его словам, правительство будет участвовать в работе над проектом закона, а в документе должна быть четко обозначена роль местных жителей в принятии решения.
Глава комитета Госдумы по жилищной политике Галина Хованская раскритиковала проект федерального закона, регулирующий комплексное развитие территорий и расселение ветхого и аварийного жилья. Она сочла странным то, что жилой дом могут включить в программу реновации 2/3 голосов собственников пропорционально числу жилых помещений, тогда как при выходе из программы голоса собственников принимаются без отсылки к площадям. Также предложение включать в проект комплексного развития 50% аварийных зданий, а остальные 50% любых вызвали недоумение у депутата.