Как продать дачу в Подмосковье, если на рынке невысокий спрос
В этом году сезон продажи загородной недвижимости начался раньше обычного из-за малоснежной зимы. Снег не дает возможности оценить состояние земельного участка, а иногда и комфортно добраться до объекта по заметенным дорогам в садовых товариществах. Обычно рынок разогревается к концу марта — началу апреля, показы проходили и зимой, отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью».
«Оживление на дачном рынке вот-вот начнется: ранняя весна является весьма подходящим временем для поиска загородного жилья. В период таяния снега и первых дождей проще понять, есть ли у дома проблемы с качеством крыши, окон, стен, не застаивается ли на участке вода, насколько у него ровный рельеф и т. д.», — говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
Совместно с экспертами компаний «Инком» и «Миэль» рассказываем, как правильно подготовить свою загородную недвижимость к продаже.
Почему сложно продать дачу
Сегодня продать загородную недвижимость не так просто — на рынке много предложений, доходы населения не растут, а дачи и коттеджи часто рассматривают как дома для сезонного проживания, что не является первой необходимостью. «Нельзя сказать, что дачи продаются плохо — скорее, дело в том, что ликвидных лотов в сегменте очень мало», — считает Таганов из «Инком-Недвижимости».
Дачи на подмосковном рынке сильно переоценены. По оценке «Инкома», только четверть выставленных лотов имеет адекватную цену, стоимость остальных завышена в диапазоне от 30% до нескольких раз. «Спрос есть, но на правильно оцененные объекты. Особенно на ликвидные — с хорошим расположением, инфраструктурой и коммуникациями», — говорит эксперт по загородному рынку «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Ананьева.
Еще одна проблема — затоваривание рынка как раз из-за переоцененных дачных участков, отмечает Ананьева. Многие объекты имеют проблемы: плохое техническое состояние, неудачное расположение, сложности с документами и т. д., добавляет Таганов. Среди проблем Ананьева называет моральное устаревание объектов. По ее словам, сегодня такие дачи просто неинтересны покупателю, привыкшему к удобствам и всем благам современного мира.
Ликвидным объектом, который проще продать, риелторы называют дачи из качественных материалов, в хорошем состоянии и с коммуникациями, а к участку должна быть нормальная подъездная дорога. В идеале — на расстоянии не дальше 30–40 км от Москвы и со стоимостью в пределах 1,5 млн руб.
Как продать дачу. Советы риелторов
Даже если ваши дача и коттедж расположены в идеальном месте и не имеют существенных недостатков, ее не продать при завышенной цене. Поэтому главное — объективно определить стоимость. Для этого стоит привлечь профессионалов, рекомендуют риелторы.
На рынке высокая конкуренция и много объектов на продажу, поэтому необходимо провести предпродажную подготовку дачи. Дом и территорию вокруг нужно привести в порядок: убрать мусор и ненужные вещи, возможно, сделать мелкий ремонт; участок очистить от сухостоя, упавших веток, подстричь газон и т. д. Даже если в доме старая мебель, следует навести чистоту — постирать шторы, аккуратно заправить кровать, выкинуть ненужный хлам.
Большой плюс — это наличие всех документов, начиная от проекта дома и заканчивая договорами с компаниями, которые в нем что-либо устанавливали.
Еще один важный момент — профессиональный показ. Под этим подразумевается не только непосредственная демонстрация объекта, но и выбор дороги до места, ответы на вопросы потенциального покупателя и т. д.
Рынок загородной недвижимость Подмосковья в цифрах
Предложение. Сегодня только в организованном сегменте загородной вторички (без учета хаотичной застройки, сельских домов и т. д.), по данным «Инком-Недвижимости», на продажу выставлено 56,7 тыс. объектов, за год их количество снизилось на 3%. Почти половину предложения — 48% — составляют коттеджи, 38% — земельные участки, 9% — дачи и 5% — таунхаусы и дуплексы.
Спрос. За прошлый год спрос в сегменте сократился на 21%: в 2019-м на загородной вторичке было продано 1,5 тыс. объектов. Из них 45% покупок пришлось на коттеджи (на 1 п.п. меньше, чем годом ранее), 41% — на участки (+4 п.п.), 10% — на дачные дома (-3 п.п.) и 4% — на таунхаусы и дуплексы.
Цены. Самым дорогим форматом на подмосковной вторичке являются таунхаусы: их средняя стоимость равна 16 млн руб., с учетом дефицита таких домовладений на загородном рынке она поднялась за год на 45%. Коттеджи предлагаются в среднем за 9,9 млн руб., что превышает прошлогодние показатели на 24%. Средний ценник дачи снизился на 5% и теперь равен 5 млн руб. Стоимость участков без подряда осталась неизменной — в среднем 2 млн руб., подсчитали в «Инкоме».