На 20 квадратных метрах: кто и зачем покупает маленькие квартиры
В этом году рынок столичных новостроек установил исторический антирекорд: в продаже появились микроквартиры площадью всего 11 кв. м. Это минимальный метраж жилья за всю историю отечественного рынка недвижимости. Впрочем, тенденция к «сжатию» квартир, причем во всех сегментах, наблюдается на протяжении последних пяти-семи лет: так девелоперы отвечают на падающий спрос и снижение доходов россиян.
Сегодня студии площадью от 11 до 30 кв. м — один из самых востребованных форматов жилья в Москве. Риелторы подсчитали: в начале осени в столичных новостройках продавалось свыше 1,1 тыс. таких квартир, а их доля на рынке новостроек достигла исторического максимума — 7% (два года назад она не превышала 4,5%).
Рассказываем, кто, зачем и за сколько покупает малогабаритное жилье в Москве.
Таблица: Как уменьшались самые маленькие квартиры в московских новостройках
| Год | Минимальная площадь квартиры, кв. м |
|---|---|
| 2012 | 29,5 |
| 2013 | 27 |
| 2014 | 26 |
| 2015 | 22,2 |
| 2016 | 20,9 |
| 2017 | 18 |
| 2018 | 18 |
| 2019 | 11,1 |
Таблица: «Метриум», «Инком-Недвижимость»
Минимальный бюджет
Несмотря на то что малогабаритные квартиры сегодня можно встретить практически во всех сегментах, больше 75% такого жилья сконцентрировано в бюджетных новостройках — домах эконом- и комфорт-класса. В Старой Москве цены на них начинаются от 2,7 млн руб. и доходят до 8,5 млн руб., а средний бюджет составляет 5,5 млн руб., говорит генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев.
Фотогалерея: примеры планировок студий в новостройках Москвы
В «Метриуме» подсчитали, что только за последний год средняя стоимость квадратного метра таких квартир в бюджетных новостройках выросла на 7%, с 158 тыс. до 169 тыс. руб. Причем студии за этот же период подорожали еще заметнее — на 12%, с 188 тыс. до 211 тыс. руб. и сегодня продаются в среднем за 5,4 млн руб.
Площадь такого жилья зачастую даже меньше, чем парковочные места для автомобилей. Согласно действующим нормам, для машино-мест в паркингах минимально допустимая площадь составляет 13,25 кв. м при габаритах 5,3 х 2,5 м. В некоторых элитных жилых комплексах есть парковочные места, достигающие 26 кв. м и даже больше.
Кто покупает
Растущая популярность небольших квартир связана с их относительной дешевизной. Для многих покупателей это единственный доступный формат жилья в Москве: ценник на такую микронедвижимость почти вдвое ниже, чем на стандартные однокомнатные квартиры.
Валерий Кочетков из компании «Инком-Недвижимость» выделяет две основные группы покупателей. Первая — несемейные молодые люди, чаще студенты, которые планируют приобрести собственное жилье, чтобы съехать со съемной квартиры или от родителей. Доля сделок с такими покупателями обычно не превышает 30%. Чтобы привлечь эту целевую группу, микроквартира должна стоить 1,5–1,8 млн руб., что равноценно пятилетней аренде однушки с ежемесячной оплатой 25–30 тыс. руб., считает Кочетков.
Вторая категория покупателей — инвесторы, которые приобретают небольшие квартиры для последующей сдачи в аренду (посуточную или долгосрочную). «При реализации новых проектов ставку надо делать именно на эту аудиторию, поскольку их доля в общей структуре спроса может достигнуть 70%», — прогнозирует эксперт.
Апартаменты и коммуналка
Некоторые микроквартиры имеют статус апартаментов: при среднем метраже 11–15 кв. м их можно купить за 1,9–2,1 млн руб. Однако для потенциальных инвесторов есть риски, связанные с эксплуатацией такой недвижимости.
Коммунальные платежи в многоквартирных домах регулируются нормативными правовыми актами правительства Москвы или Подмосковья, а в нежилых зданиях, к которым относятся апартаменты, платежи устанавливаются управляющей компанией самостоятельно. Из-за этого траты на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, тепловую и электроэнергию в апартаментах на 10–15% больше, чем в обычных квартирах.
История вопроса
В 2000-х года, когда в Москве преобладало массовое панельное домостроение, в домах серии КОПЭ и П-44Т площадь самых маленьких квартир составляла 37–38 кв. м, в серии П-3М она была равна 35–36 кв. м, вспоминает заместитель директора департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Такой метраж на рынке считался минимальным. В монолитных домах площадь однокомнатных квартир начиналась от 45 кв. м.
После кризиса 2008 года произошло уменьшение квартирографии: появились первые студии метражом 30–33 кв. м, и всего за несколько лет этот показатель сократился почти вдвое. В 2013–2015 годах на столичный рынок вышли студии 27–28 кв. м, через два года в продаже появились квартиры площадью 20–22 кв. м, а в 2018-м минимальный метраж студии достиг 18 кв. м. При этом доля таких лотов в новых домах выросла на треть.