Лента новостей
Все новости Недвижимость
Флешмоб «Флаг-рекордсмен» сняли с квадрокоптера 17:10, Общество Украинец Усик отказался от боя с российским боксером 17:09, Спорт «Аэрофлот» получил почти все допуски на международные рейсы «Трансаэро» 16:37, Бизнес Роспотребнадзор завел дело после недопуска пассажира «Победы» на рейс 16:15, Общество Самый дорогой новичок «Динамо» забил гол во втором матче РПЛ подряд 16:03, Спорт Посол России в Лондоне покинул Великобританию 16:02, Политика СМИ узнали об отказе сына Диего Симеоне перейти в московское «Динамо» 16:00, Спорт Работа репортера: 13 лет в профессии, восемь ноутбуков, три диктофона 15:45, РБК и ASUS МВД сообщило о более 100 тыс. зрителей на концерте в честь флага в Москве 15:36, Общество Тренер сборной России назвал неприятной дисквалификацию Кузнецова 15:22, Спорт Минздрав заявил об отсутствии дефицита инсулина в России 15:07, Общество Стартапы и строители: когда инвесторы придут в российский PropTech 15:03, PRO Актер Петр Мамонов попал в реанимацию с инфарктом 14:49, Общество ЦУП допустил перестыковку другого корабля для стыковки «Союза» с МКС 14:43, Технологии и медиа Туск решил позвать на саммит G7 Украину вместо России 14:40, Политика Футболист «Баварии» перешел в «Лилль» за рекордную сумму 14:34, Спорт Кремль сообщил о недовольстве Путина ситуацией в угольной отрасли 14:21, Политика Разработчик сообщил о состоянии робота Федора после неудачной стыковки 14:07, Технологии и медиа Финалистка «Ролан Гаррос» снялась с US Open из-за травмы 14:01, Спорт Путин поручил ФСБ помочь с экспортом угля 13:36, Экономика Заместителя главы Тамбова насмерть сбила машина под Рязанью 13:24, Общество Квят объяснил решение Red Bull перевести его конкурента в старшую команду 13:17, Спорт Пять человек погибли при столкновении легковушки и бетономешалки в Калуге 13:14, Общество Иран сообщил об испытании своей новой ракеты 13:12, Политика Роспотребнадзор перечислил необходимые для школьников прививки 12:41, Общество СМИ анонсировали переход футболиста «Ювентуса» в «Барселону» за €60 млн 12:37, Спорт В ДТП с автобусом под Волгоградом погибли пять человек 12:17, Общество Порошенко не пришел на празднование Дня независимости Украины 12:08, Политика
Между банком и покупателем: две главные проблемы российских застройщиков
0
Антон Мороз Между банком и покупателем: две главные проблемы российских застройщиков

Сегодня у застройщиков есть две главные проблемы. Во-первых, постоянные изменения в нормативах, которыми мы пользуемся при строительстве жилья. За последнее время закон, регламентирующий деятельность застройщиков, поменялся 26 раз. На цикл строительства здания в каждом случае приходится два-три изменения, что не позволяет в спокойном режиме проводить комплексную застройку территорий и вообще заниматься строительством в нормальном режиме. Это основная проблема. Во-вторых, недопонимание между банковской и строительной сферами, особенно на региональном уровне, и отсутствие возможности привлечения проектного финансирования в субъектах РФ, требующих развития.

В отношениях между банками и застройщиками есть свои нюансы. Если мы берем топ-20 застройщиков и основные системообразующие банки в регионах строительного развития (Санкт-Петербург, Москва, Московская и Ленинградская области, Краснодарский край и города-миллионники), то там существуют системные выстроенные отношения финансистов и крупных строителей, застройщики четко понимают, каким образом они работают с банковской системой.

Если мы говорим об остальных субъектах, строительство и развитие в которых должно приносить основной объем требуемого ввода жилья (особенно с учетом необходимости равномерного расселения граждан по территории РФ, о чем говорит президент), то там есть серьезные проблемы, связанные с неготовностью банковского сектора работать с региональными застройщиками. К сожалению, банки ориентированы сейчас на маржинальность проектов от 15%, тогда как очевидно, что за пределами крупных агломераций маржинальность равна 5–7%, а где-то даже и 2%. С такими проектами банки не работают.

Эту ситуацию нужно менять. Банковский менеджмент ориентирован сейчас на крупные проекты в больших городах и не открывает филиальной сети для работы в субъектах с проектным финансированием, специалисты которой были бы готовы оценивать низкомаржинальные проекты на местах, тоже достойные финансирования и уполномоченные принимать по ним положительные решения на месте рассмотрения

Например, мы можем сказать относительно СКФО и СЗФО, где проектов с маржинальностью выше 5% в принципе не существует. В основном строители работают с проектами маржинальностью 2–3%, притом что на территориях открыты отделения банков, которые принимают документы на финансирование в соответствии с внутренними положениями. Однако через несколько этапов оценки из центрального московского офиса зачастую приходит решение об отказе в финансировании без особых на то причин. Такая проблема существует в Нальчике, Махачкале, Архангельске, Мурманске и многих других малых городах.

Недостаточно продуктивно показала себя система работы через эскроу-счета. К сожалению, региональные застройщики по ней не могут получить финансирования. И если не будет изменен подход, то мы можем по примеру Кавказа уйти в так называемое темное финансирование, когда за счет реализации кредитных взносов наличными от населения будут появляться, с одной стороны, построенные объекты с темным финансированием, а с другой — обманутые граждане. Касательно работы с деньгами: сейчас при работе с эскроу-счетами населению гарантирован безопасный механизм использования этих средства, что должно стать механизмом уменьшения стоимости ипотеки (предоставление каникул), а также механизмом по ослаблению нагрузки на застройщика. Но пока мы очень медленно движемся в этом направлении.

Работа с властями: законопроекты и замечания

Сегодня регулярно вносятся на обсуждение и принимаются законы, регулирующие работу строительной сферы, и наше сообщество постоянно высказывает свои предложения. На прошедшем совещании с вице-премьером Мутко и министром строительства и ЖКХ России Якушевым по многим из них мы получили конкретные решения. Кроме того, была озвучена возможность в дальнейшем перехода системы финансирования, близкой к той, которую мы просили. Это поэтапное раскрытие экскроу-счетов по мере окончания этапов строительства и доступ таким образом застройщиков к деньгам без угрозы злоупотреблений с ними. Нам кажется, что здесь следовало бы больше внимания уделить вопросам решения региональных проблем отрасли.

Проведя отраслевые совещания, мы составили список замечаний к законопроекту. Основное из них — необходимость установления постановлением правительства, которое дает возможность застройщику достраивать жилье в льготном режиме (без применения механизмов нового финансирования) до достижения 30%-ной готовности до 1 января 2020 года. Мы предлагаем, чтобы при определении этой даты был учтен цикл строительства обьектов. К сожалению, пока правительство указало 1 октября. Мы в такой ситуации теряем три строительных месяца, а это очень большое число объектов, которое могло быть профинансировано и построено по старым правилам. Установление реальной и обоснованной даты — очень важное замечание, которое, как мы надеемся, все же будет реализовано на практике. Есть и другие замечания, заслуживающие внимания, с подробной аргументацией мы публикуем их на нашем сайте и всегда озвучиваем на совещаниях с властью.

Наша позиция такова: любые изменения к законопроектам должны быть обоснованы с точки зрения строительного производства. На сегодня у нас есть некие данные, которые указаны в качестве ограничительных мер с установленными сроками (1 июля, 1 октября). При этом они не связаны с циклом строительства многоквартирного дома. В стройке существует цикл строительства объекта (12–36 месяцев), исходя из которого мы выводим реальную дату, позволяющую строителю физически, например к 31 декабря, выйти на 30%-ную готовность здания. Ориентируясь на эти сроки, можно менять законодательство без противоречий техническим регламентам и специфике строительства.

Кроме того, мы надеемся на проведение информационной политики, разъясняющей истинное положение отрасли, обросшей мифами и стереотипами о гигантских прибылях и непрозрачной бухгалтерии. Согласно словам руководителей ЦБ РФ, строительство у нас сегодня является теневой отраслью. Это не так. К проблемным объектам строительной отрасли относится всего лишь 6% возводимого жилья и возводимых объектов в принципе. Тогда как проблемных банков, по нашему мнению, в стране существует гораздо больше. Так что отрасль, которая во многих регионах является системообразующей, а в некоторых несет основную налоговую нагрузку (третье-четвертое места по количеству выплачиваемых налогов в регионе — это всегда строительная отрасль), уже не может называться теневой.

Такая оценка от Центробанка крайне неправильна и не заслужена строителями. А изменение отношения к отрасли со стороны и граждан, и власти повлияет как на объем выдаваемого ипотечного кредитования, так и на доверие со стороны банков (при этом мы не отрицаем необходимости совместных усилий и повышения квалификации финансового менеджмента строительных компаний, участвующего в системной работе с банками) и сможет привести нас к общеевропейской системе оценки строительных работ, где кредитование строительства идет от 1–4%, где отрасль является не рисковой, а инвестиционно-привлекательной, где граждане с удовольствием в нее вкладывают.

Для этого мы сейчас много работаем с популяризирующими отрасль инструментами — проводим просветительские мероприятия на уровне субъектов, взаимодействуя с гражданами в рамках общественного контроля за исполнением нацпроектов, работая с органами власти в различных экспертных структурах. И мы рады, что вице-премьер Мутко назвал «Нострой» основным экспертным институтом правительства и внес в протокольное решение именно такую формулировку, что все нормативные документы должны обязательно согласовываться с нами как основными представителями экспертного и профессионального сообщества.

Прогноз: ожидания и опасения

Исходя из всего вышесказанного можно составить приблизительный прогноз на ближайшие годы. Количество вводимого объема жилья в течение полутора-двух лет станет уменьшаться. Будет иметь место факт попытки зачета в качестве сданных квадратных метров любой формы строительства со стороны чиновников на местах — от реконструкции до учета «дачных» метров, использование дополнительных данных кадастрового учета и т. д., что может привести (и уже приводит) к необъективным статистическим данным, негативно влияющим на развитие строительной отрасли. Но надеемся, что в течение года мы будем такие факты выявлять и корректировать прогнозы и фактические цифры до их реального размера.

Очень надеемся, что найдутся грамотные люди, которые отнесутся к возможностям, заложенным в нацпроектах, как к драйверу развития строительства РФ, которые определят порядок использования финансов разумно (например, изначально создадут банк земли с готовой инфраструктурой для жилищного строительства, что будет сопряжено с развитием дорожного хозяйства, промышленного строительства, строительства центров развития промышленности и энергетики). Это поможет нам не допустить ситуации, которую зачастую видим сегодня, когда более 20% построенного жилья не используется по причине невостребованности в конкретном месте.

Надеемся, что будет принят комплекс мер, дающий толчок федеральным и региональным структурам к новому вектору развития инвестиций в строительство. После этого появится вера граждан, которые и являются основными инвесторами на стройке и которые голосуют за развитие своим рублем. А это позволит к 2024 году приблизиться по крайней мере к заложенным в нацпроекте показателям в 120 млн кв. м возводимого жилья и окончательно избавиться от проблемы обманутых дольщиков. Однако если государство на федеральном уровне и субъекты не будут заниматься системной работой по развитию регионального строительства и стимулированием у граждан потребительского спроса к строительным объектам, мы рискуем потерять большую часть строительных компаний среднего и малого бизнеса. Чего, надеюсь, не случится.

Строительная отрасль сейчас объединяет более 7 млн работающих граждан РФ, от нее зависит более 20 млн граждан, в той или иной степени соприкасающихся с процессами строительства. И если отрасль будет выведена на новый уровень восприятия государством и обществом, то, мы уверены, она станет основным локомотивом развития экономики РФ. 

Об авторах
Антон Мороз вице-президент Национального объединения строителей, вице-президент Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости