Как девелоперы будут менять цены на жилье после перехода на эскроу
Столичные девелоперы ожидают повышения цен на квартиры в строящихся в Москве домах после перехода на новую модель финансирования строительства жилья с 1 июля 2019 года через эскроу-счета. Однако застройщики уже не ожидают резкого роста цен на новые квартиры, так как большая часть (71%) московских новостроек будет продаваться по старым правилам.
Цены на новостройки застройщики не смогут поднять одномоментно, так как динамика спроса на жилье теряет свои темпы, а покупатели очень чувствительны в стоимости на квартиры. К тому же проекты, которые будут реализовываться по новым правилам, станут конкурировать с уже достраивающимися проектами по существующим нормам. Тем не менее эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», ожидают роста цен на московские новостройки на 10–20%.
«Вряд ли цены, как по тумблеру, поднимутся вверх после 1 июля»
Петр Исаев, коммерческий директор Capital Group:
— Изменения не происходят в один момент. Девелоперы начали заранее готовиться к введению нового законодательства, поэтому вряд ли цены, как по тумблеру, поднимутся вверх после 1 июля. Так или иначе, девелоперы уже могли скорректировать и спланировать ценовую политику на 2019 год. Естественно, в новых проектах, которые подпадают под финансирование через эскроу-счета, будут скорректированы финмодели, что вызовет удорожание.
Если рассматривать ранее запущенные проекты, то их стоит анализировать, исходя из текущих темпов продаж. Финансовая — одна из составляющих модели, но не единственная. Изначально при рассмотрении проекта происходит оценка рынка, его возможностей, цен, емкости, темпов, и тогда складывается понимание, сколько денег нужно на его финансирование. Изменение схемы финансирования стало одним из факторов, которые определенно повлияют на среднерыночные показатели по итогам года в пользу роста. Внутри проектов уровень повышения цен будет зависеть от текущих темпов продаж.
«Скачкообразного повышения цен на новостройки с 1 июля не будет»
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:
— Рост цен на строящиеся проекты у нас происходит ежемесячно, и связан он, в первую очередь, с увеличением стадии готовности объекта. Данная корректировка стоимости напрямую никак не зависит от введения нового законодательства.
Проекты, которые сейчас находятся в стадии проработки, мы начнем запускать в соответствии с новым законодательством. Их экономика будет простроена иным образом — себестоимость квадратного метра станет выше. Насколько — сейчас не вполне ясно, все зависит в том числе и от того, как поведет себя рынок. Дело в том, что девелопер ограничен спросом со стороны покупателя и увеличить стоимость квадратного метра пропорционально новым затратам не может — это негативно отразится на текущем спросе. По нашим расчетам, при повышении цен на новостройки уже на 7% спрос упадет на 10%. Поэтому скачкообразного повышения цен на новостройки с 1 июля мы не прогнозируем. Повышение цен будет постепенным, до конца года стоимость квадратного метра увеличится на 10%.
«Переход на проектное финансирование повлечет рост цен на недвижимость»
Дмитрий Усманов, коммерческий директор ГК «МИЦ»:
— ГК «МИЦ» следует требованиям законодательства, поэтому все без исключения наши объекты мы переводим на проектное финансирование. Это удобно для клиентов и повышает нашу надежность как девелопера. К сожалению, рост затрат, связанных с переходом на проектное финансирование, повлечет и рост цен на недвижимость. На наших объектах мы прогнозируем к концу года увеличение стоимости жилья до 10% к текущим показателям. Однако цены будут расти и у тех застройщиков, которые продолжат работу по старым правилам, без перехода на проектное финансирование.
«Мы ожидаем плюс 15–20% к стоимости квартир в новых проектах»
Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group:
— В новых жилых комплексах на этапе построения финансовой модели в стоимости квадратного метра уже будут учтены дополнительные расходы, связанные с законодательством. Повышение цен на квартиры в наших объектах традиционно зависит, в первую очередь, от стадии строительства; приуроченного именно к законодательным изменениям роста мы не планируем. Сейчас большинство наших новых проектов находятся на этапе монтажа средних и высоких этажей, поэтому цена лотов уже изменилась в среднем на 30% по сравнению со стартовой стоимостью. В целом мы ожидаем плюс 15–20% к стоимости квартир в новых проектах по сравнению со стартовыми ценами в объектах «до поправок».
«У новых проектов не будет возможности резко поднять цены»
Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101»:
— Цены на стоимость жилья в проектах ГК «А101» не привязаны к водоразделу «переход на эскроу-счета с 1 июля». Фактически стратегия продаж, в том числе ценообразования, формировалась в прошлом году на волне дискуссии о переходе на проектное финансирование. Но она продолжает строиться на балансе востребованности проекта и локации, скорости вымывания объемов в собственных проектах девелопера и в жилых комплексах конкурентов.
Большинство наших проектов будет строиться по старым правилам, как и у большинство столичных девелоперов. Поэтому у проектов, которые выйдут в продажи на условиях проектного финансирования, просто не будет возможности резко поднять цены — в противном случае их продажи встанут на общем фоне. Также необходимо отметить, первый квартал 2019 года показал, что предпосылок для существенного роста стоимости квадратного метра жилья на рынке не выявлено. Плавный рост стоимости продолжится до конца 2019 года.
Долгосрочно рынок не увидит проектов с низкой ценой, так как если проект в рамках старых правил можно было отнести к низкомаржинальным, то по новым правилам у подобного проекта не будет запаса прочности — он станет убыточным для девелоперов. Результат — потребитель на столичном рынке ощутит увеличение средней цены за квадратный метр за счет снижения доли дешевых проектов.
