Отель под Прагой: в какую недвижимость сегодня инвестируют в Чехии

Чехия привлекает инвесторов со всего мира растущими ценами на недвижимость и стабильной экономико-политической ситуацией. От недвижимости в центре Европы можно получать доход от 3% до 8%.

Во что вложиться и каких подводных камней опасаться?

По данным Чешского института статистики, за последние пять лет жилая недвижимость в Праге подорожала на 68%, и это максимальный показатель по всей Европе. Ассоциация развития рынка недвижимости Праги ARTN выпустила брошюру Trend Report, где сообщает, что пузыря на чешском рынке нет, а причина такого роста — рекордно низкая ипотечная ставка в 2016 году (1,77%).

Инвестиции в жилую недвижимость по сравнению с другими инструментами достаточно стабильны: за последние пять лет не было серьезных колебаний, которые могли бы негативно повлиять на инвесторов. Также на чешском рынке долгое время наблюдается дефицит объектов недвижимости, что не позволяет спросу и предложению выровняться — а значит, цены продолжат плавно расти. В крупных городах увеличивается население, и это обстоятельство идет рука об руку с дефицитом жилья на рынке и ростом арендной платы. Кроме того, для инвесторов выгоден рост ипотечной ставки: теперь те, кто раньше мог рассчитывать на квартиру, будут арендовать жилье.

Из рисков отмечу тот факт, что налог для крупных инвесторов может увеличиться. Специалисты из ARTN сообщают: в конце февраля 2018 года правительство Чехии выступило с предложением увеличить налог для физических лиц, чей основной доход составляет прибыль от аренды недвижимости. Если доход превышает €59,7 тыс. в год, налог может увеличиться с 15% до 24%. К тому же цены на квартиры в Праге уже не станут расти так стремительно, как это было в последние годы. Для тех, кто оформил ипотеку в 2016 году под минимальный процент, в 2021-м ставка увеличится почти вдвое из-за окончания срока фиксации ипотечной ставки.

Под прицелом находится и сервис Airbnb. В некоторых европейских городах уже действуют законы, которые запрещают владельцам квартир сдавать недвижимость на длительный срок круглый год. Теперь в Лондоне можно сдавать квартиру только на 90 дней в году, в Амстердаме — на 60 дней, в Париже — на 120 дней. В Праге этот закон пока на рассмотрении, но срок аренды также могут сократить до 90–120 дней в году.

Как сообщают эксперты из KPMG, в среднем доходность новых квартир в Праге составляет 4,4%. Она может быть около 3%, если речь идет о долгосрочной аренде квартиры, расположенной на окраине города, и около 8% — если это краткосрочная аренда в историческом центре. В среднем по Чехии 1 кв. м жилья на февраль 2019 года стоит €3,3 тыс.

По словам Майка Атвелла, руководителя отдела Capital Markets по Центральной и Восточной Европе компании JLL, видно, что в рамках региона именно Чешская Республика — страна, которая отличается стабильной позицией и является одной из наиболее привлекательных в регионе в сегментах офисной, торговой и промышленной недвижимости.

Благодаря выгодному налогообложению в Прагу перемещаются крупные международные фирмы. Это значит, что здесь появляется много иностранных работников и компании ищут для них офисы. Также уже существующие компании продолжают расширяться и арендовать новые помещения, поэтому инвестиции в этом секторе долгосрочно выгодны. Организация CBRE сообщает, что в 2018 году на рынке инвестиций в Чехии почти 90% транзакций составили именно операции с офисными и торговыми помещениями. Большая часть капитала течет из США, Канады, ЮАР и Европы.

А вот владельцы офисной недвижимости в центре Праги решили переквалифицироваться: многие теперь превращают свою собственность в отели, которые приносят больший доход. Тем временем предложение новых помещений под офисы в Чехии ограничено из-за общего дефицита объектов на рынке.

Компания Cushman & Wakefield в своем отчете за последний квартал 2018 года опубликовала доходность секторов коммерческой недвижимости, и для офисной недвижимости в Чехии эта цифра равна 4,4%. Ежемесячный доход от аренды первоклассных офисов составляет €22,5 за 1 кв. м. Стоимость квадратного метра, по данным портала Hyperreality.cz, составляет от €600 до €5,8 тыс. в зависимости от района Чехии, класса объекта и его расположения.

В 2018 году торговые и офисные помещения снова стали главным инвестиционным объектом. Год назад вложения в торговые площадки составляли 45% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость, и этот сектор остается лидирующим до сих пор. Торговая недвижимость пользуется спросом, и одна из весомых причин в том, что заработная плата в Чехии растет быстрее, чем инфляция. Люди более платежеспособны, и это позитивно влияет на развитие данного сегмента рынка.

Торговая недвижимость в Европе показала рост на 0,2% за год. Ранее ретейл развивался хуже, но в 2018 году позитивный сдвиг произошел благодаря региону Центральной и Восточной Европы, в частности Чехии.

По данным Cushman & Wakefield, доходность торговой недвижимости в Чехии к началу 2019 года составила 3,5% в лучших локациях и 4,5% в торговых центрах. Ежемесячный доход от аренды торговой недвижимости в Праге — от €170 до €230. Стоимость 1 кв. м составляет от €700 до €6 тыс. в зависимости от района Чехии, класса объекта и его расположения.

Чехия удобно расположена в центре Европы, поэтому многие международные компании размещают здесь свои склады. Существующие компании расширяются, и это благотворно влияет на развитие рынка логистической недвижимости.

Организация JLL советует инвестировать в производственную и логистическую недвижимость в Чехии, потому что доходность таких инвестиций в долгосрочной перспективе выше, чем в случае с торговыми и офисными помещениями. А компания Cushman & Wakefield сообщает, что в сегменте логистики в Центральной и Восточной Европе уже за первый квартал 2018 года арендная плата увеличилась на 1,8%, и Чехия стала локомотивом этого роста.

Cushman & Wakefield оценили доходность логистической недвижимости в Праге в 5,5%. Ежемесячный доход от аренды промышленной и логистической недвижимости составляет €4,2 за 1 кв. м. Стоимость покупки квадратного метра — от €350 до €1,6 тыс. в зависимости от района Чехии и расположения объекта.

Количество туристов в Чехии с каждым годом увеличивается — в 2018 году одна лишь Прага перешагнула планку в 7,9 млн, что на 3% выше, чем в прошлом году. Это позитивно влияет на отели: доходность увеличивается, а инвесторы могут быть уверены в том, что арендаторы останутся с ними надолго. Уже тот факт, что многие офисы Праги преобразуют в отели, сигнализирует, что сегмент достаточно выгодный. По данным аналитиков Cushman & Wakefield, Прага занимает пятое место в Европе по загрузке отелей после Эдинбурга, Дублина, Лондона и Амстердама. Занято более 80% номеров, при этом средняя стоимость номера составляет порядка €90.

Минус инвестиций в отели в том, что иностранному инвестору будет сложно самостоятельно удерживать высокую доходность. Если речь идет о небольших отелях, то их лучше всего сдавать в аренду крупным чешским игрокам — они способны снизить расходы и сделать бизнес рентабельным.

По данным Cushman & Wakefield, доходность отелей в Чехии равна 6,25% — это превышает доходность остальных секторов коммерческой недвижимости. А стоимость 1 кв. м составляет от €750 до €3 тыс. в зависимости от района Чехии и расположения объекта.

Чехия — страна с хорошими макроэкономическими показателями, и это делает ее привлекательной для инвесторов в жилую и коммерческую недвижимость. Приобрести недвижимость возможно как на физическое, так и на юридическое лицо. Покупка на фирму, зарегистрированную в Чехии, выгодна тем, что ее учредителям будет легче получить вид на жительство — к юридическим лицам власти относятся более лояльно. Частные же инвесторы могут рассчитывать только на мультивизу. В случае использования внешнего финансирования для покупки недвижимости на фирму зачастую используют форму SPV (компанию специального назначения). Кредитная ставка в этом случае в среднем от 5% при 25–30%-ном первоначальном взносе. Открыть фирму для покупки недвижимости достаточно просто, подробно эту процедуру могут описать специалисты агентств недвижимости в Чехии.