Лента новостей
Все новости Недвижимость
Елизавета II поддержала выход Великобритании из ЕС до 31 октября 16:53, Политика Вылетевший в Лондон Airbus «Аэрофлота» вернулся в Шереметьево 16:52, Общество СК показал новое видео с нападениями на росгвардейцев на акции 27 июля 16:50, Общество Минстрой предложил механизм поручительства для застройщиков без эскроу 16:49, Деньги Медведев потребовал от губернаторов объяснить срыв ввода соцобъектов 16:41, Общество Матвиенко заявила о готовности к восстановлению авиасообщения с Киевом 16:37, Политика Власти объяснили решение не выдавать землю для рекультивации «Ядрово» 16:28, Общество Минфин предложил снизить профицит нового бюджета 16:27, Экономика Турецкая военная операция на севере Сирии. Фоторепортаж 16:22, Фотогалерея  Новое на рынке труда: административная поддержка 16:18, PRO Россияне назвали самые популярные продукты для домашних заготовок 16:18, Общество Испанский суд выдал ордер на арест экс-лидера Каталонии Пучдемона 16:14, Политика Москалькова назвала убийцу девочки в Саратове мутантом 16:14, Общество Премия РБК 2019: время меняться 16:11, Бизнес СК возбудил дело из-за избиения заключенного в петрозаводской колонии 16:04, Общество Антитрадиционный туризм: как получить абсолютно новый опыт и переживания 15:58, РБК и Райффайзенбанк Кремль исключил возможность обсуждения отказа от Крыма в любом формате 15:57, Политика Станцию «Выставочная» открыли после пожара в подсобном помещении 15:55, Общество В МВД назвали возможную причину гибели мэра Абакана в ДТП 15:50, Общество Медведев обошел Федерера и поднялся на 3-е место в чемпионской гонке ATP 15:45, Спорт Медведев расширил список жизненно важных лекарств на 23 позиции 15:40, Общество Фигуранты дела «Нового величия» и протестов в Москве решили пожениться 15:38, Общество В учебном центре МВД Франции объявили тревогу из-за посетителя с оружием 15:32, Общество Ни берега, ни дна: как тайфун «Хагибис» прошелся по дорогам Японии 15:29, Авто ЛУКОЙЛ заявил о договоренности по компенсации получателю грязной нефти 15:23, Бизнес Следствие сообщило о задержании четырех новых фигурантов «дела 27 июля» 15:18, Общество В Петербурге мужчина с пневматическим пистолетом ограбил банк на ₽8 млн 15:18, Общество Футболист ЦСКА вышел на поле после пятимесячного отсутствия из-за травмы 15:14, Спорт
Цены будут падать: что происходит на рынке недвижимости Германии
0
Ольга Мюллер Цены будут падать: что происходит на рынке недвижимости Германии

Тенденция на подъем и снижение цен на рынке недвижимости Германии имеет определенную цикличность — за 20 лет работы в сфере недвижимости мы наблюдаем этот процесс уже третий раз. Существует примерно семилетний цикл подъема цен, потом наступает его спад, а затем кривая опять ползет вверх.

Что ожидает нас на рынке недвижимости Германии в ближайшее время?

Цены на немецкую недвижимость повышались на протяжении последних восьми лет. На этом этапе ценовой бум в Германии должен прекратиться. Тенденция снижения цен может затронуть множество регионов страны, в крупных городах этот эффект будет особенно заметным. По данным экспертов Комитета недвижимости Германии, в Берлине, Мюнхене и Штутгарте стоимость недвижимости может снизиться в следующие пять лет на четверть или даже на треть. В Гамбурге, Кельне и Дюссельдорфе перспективы пока неоднозначны, но в них также существует тенденция к снижению цен. На рынок недвижимости Франкфурта большое влияние окажет Brexit.

Это автоматически отразится на аренде жилья. Ожидается, что на рынке аренды произойдет как минимум стабилизация цен. Эта тенденция неоднородна и зависит от региона.

Да, стоимость покупки недвижимости увеличилась в прошлом году на 7,9%, а ставка аренды жилья выросла даже больше, чем в 2016 году, и составила 4,6%. Рост цен объясняется, прежде всего, самыми низкими в истории страны процентными ставками на кредитование. Когда они вернутся к нормальному уровню, цены снизятся.

Вот еще несколько очевидных предпосылок к снижению цен.

1. Арендная плата растет намного медленнее цен на покупку. С 2009 года стоимость арендных ставок в Германии выросла на 26%, а цены на приобретение недвижимости в тот же период — на 61%. Переоценка стоимости жилья составляет 35% — это средние данные по всей стране. Особенно остро ситуация прослеживается в семи крупных городах — Берлине, Мюнхене, Гамбурге, Штутгарте, Кельне, Франкфурте-на-Майне, Дюссельдорфе.

Например, цены на приобретение недвижимости в Гамбурге выросли за этот период на 90%, в то время как арендные ставки увеличились всего на 23%. В Мюнхене цены на покупку подскочили на 143%, а арендная плата — только на 43%. Эти несоответствия указывают на то, что уже существует мыльный пузырь на рынке недвижимости. Все это предвещает конец ценового бума в самое ближайшее время: чем больше разрыв цен между арендой и покупкой, тем меньше целесообразность приобретения таких объектов для инвесторов.

2. Такие города, как Берлин и Мюнхен, становятся все менее доступными для местной молодежи. Процент немецкой молодежи в этих двух столицах Германии с каждым годом снижается. Авторы исследования указывают: возрастная группа 20–30-летних молодых людей больше не будет автоматически стекаться в метрополии.

Ставшая крылатой фраза «Берлин бедный, но сексуальный» в этом году прозвучала иначе. «Берлин все еще сексуальный, но больше не бедный», — с иронией заметили эксперты. Молодые люди, в основном, имеют небольшие доходы и особенно чувствительны к росту стоимости жизни и арендной платы. Пока демографическую ситуацию выравнивает приток иностранцев, и эта тенденция тоже может измениться.

Молодых людей все больше привлекает Лейпциг и такие города, как Аугсбург и Пассау. В отчете Комитета недвижимости Германии начала 2018 года была опубликована десятка городов, имеющих лучшую динамику развития и перспективу для инвестирования до 2030 года. По мнению экспертов, это университетские города: Констанц, Тюбинген, Фленсбург, Фульда и Байройт, а также города Нордерштедт, Мербуш, Шпайер, Райне и Нордхорн, в которых активно развивается инфраструктура и растет местное население. Здесь, напротив, прогнозируется рост спроса и увеличение стоимости в жилой и коммерческой недвижимости.

3. Растет количество предложений от застройщиков. Наиболее высокие темпы строительства наблюдаются в больших городах. Например, в 2018 году Берлин ожидает поступление на рынок более 18 700 новых квартир, что примерно соответствует росту спроса. В 2014 году количество новых квартир составляло всего 8700.

Еще не реализованы в полном объеме те проекты, на которые ранее были выданы административные разрешения. Существует вероятность превышения объемов доступного нового жилья на рынке и стабилизации цен.

4. Количество сделок по жилым квартирам в 2017 году сократилось в Мюнхене на 10%, а в Берлине на 8%.

Ситуация с жилой недвижимостью неоднозначна и во многом зависит от самих инвесторов. Временные колебания цен в отдельных регионах не исключены. На общей ситуации по стране это никак не отразится. В Германии и далее будет наблюдаться положительная динамика роста цен на недвижимость. В долгосрочной перспективе немецкая недвижимость сохранит свою стоимость. И не важно, будет объект находиться в Мюнхене или в небольшом малоизвестном городке.

Теперь можно сказать, как будет развиваться немецкий рынок в ближайшее время:

— пора обратить внимание на небольшие немецкие города с положительными прогнозами по экономическому развитию;

— больше нельзя рассчитывать на быструю прибыль и высокую рентабельность, как было раньше;

— инвесторы все чаще используют немецкую недвижимость для сохранения капитала. 

Об авторах
Ольга Мюллер управляющий партнер компании IIG Real Estate GmbH
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.