Трейд-ин на загородном рынке: как поменять квартиру на дом

Фото: Альберт Гарнелис/ТАСС

Схему трейд-ин агентства недвижимости и застройщики позаимствовали у авторынка, где давно существует практика своеобразного обмена старого автомобиля на новый с доплатой. Сначала такую систему взаимозачета опробовали на квартирном рынке: компания брала квартиру клиента на реализацию на вторичном рынке, а взамен продавала ему жилье в новостройке. Затем появилась и практика обмена квартиры на загородный дом.

Популярными взаимозачеты на загородном рынке пока не стали, но спрос на услугу трейд-ин тем не менее есть, говорят эксперты. Рассказываем о том, как работает эта схема и в чем ее особенности.

Услуга трейд-ин пришла на загородный рынок в один из кризисов, когда покупатели старались конвертировать свои неликвидные квартиры или денежные активы в более привлекательное с точки зрения инвестиций жилье. Эта схема работала по следующему принципу: застройщик выкупал квартиру у покупателя (как минимум с 20%-ным дисконтом) и в обмен за эту сумму предлагал ему свою недвижимость.

«Но как показала практика, эта схема была невыгодна как покупателю, который терял денежные средства, так и застройщику, который получал на свой баланс «неживые» деньги. Тогда и появилась следующая форма трейд-ин, которую мы называем «взаимозачет», — рассказал директор по маркетингу компании Optiland Андрей Гайдуков.

У застройщиков услуга выглядит следующим образом: покупатель выбирает объект загородной недвижимости из ассортимента компании и получает беспроцентную рассрочку (она может иметь срок до одного года, но обычно меньше). Дальше менеджеры оценивают имеющуюся у покупателя квартиру и выставляют ее на продажу, рассказали в девелоперской компании «KASKAD-Недвижимость».

Иногда процессы выбора дома и продажи квартиры идут параллельно. В риелторской компании «Инком-Недвижимость» с клиентом работают два специалиста. Один оценивает стоимость квартиры и возможные сроки ее реализации, а также ищет покупателя. Другой в это время занимается подбором загородного жилья. После нахождения желаемого объекта он бронируется на срок до трех месяцев с фиксированной ценой. Когда покупатель на квартиру найден, ее владелец оплачивает полученными деньгами забронированный дом.

Продажу домов по схеме трейд-ин в столичном регионе осуществляют как девелоперы, так и риелторы. Но далеко не всякая девелоперская компания, строящая коттеджные поселки, оказывает такие услуги. Все-таки работа на вторичном рынке, где придется продавать квартиру клиента, для них непрофильный бизнес. Поэтому, скорее, стоит рассчитывать на крупные риелторские компании, которые работают как с городским, так и с загородным жильем. А также на застройщиков, сотрудничающих с агентствами по реализации своих объектов.

О популярности услуги трейд-ин на подмосковном загородном рынке говорить, пожалуй, рано. По данным застройщиков, количество таких покупок в общем объеме сделок составляет не более 5%.

«В 2017 году мы активно использовали эту схему в своих проектах, но не могу сказать, что у нас был высокий спрос на трейд-ин, таких сделок заключалось около 3–4% от общего числа, — рассказал Андрей Гайдуков из Optiland. — В первую очередь, это связано с тем, что 90% покупателей, желающих продать свою квартиру для приобретения загородного жилья, сначала обратятся к знакомому риелтору, а не к застройщику, который предлагает свои услуги по оценке и продаже. То есть по факту для застройщика трейд-ин — не самый популярный канал сбыта, это просто расширение линейки финансовых инструментов для его клиентов».

Впрочем, риелторы из «Инком-Недвижимости» отмечают, что из общего числа клиентов, которые обращаются в компанию, около 30% высказывают желание продать квартиру с целью покупки загородного дома.

«Чаще всего это не единственное их жилье, — отмечает директор департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Антон Архипов. — Обычно они готовы добавить к этой сумме еще 10–20% от стоимости выбранного лота. Обратные ситуации, когда после приобретения дома у покупателей остается разница на другие цели, весьма редки. Впрочем, из-за низкой ликвидности городской вторички только половине из указанных 30% клиентов удается осуществить желаемое».

Заместитель генерального директора «KASKAD-Недвижимость» Ольга Магилина считает, что востребованность услуги трейд-ин на рынке будет расти, поскольку она позволяет покупателю освободить массу времени, сил и даже денег, предоставив реализацию своего жилья профессионалам. При наличии у продавца хорошей программы рассрочки этот инструмент позволяет совершить непростую двухэтапную сделку с недвижимостью легко и без потерь.

Одна из последних тенденций на загородном рынке — больший дом меняется на меньший либо дом на большем участке меняется на дом на меньшем участке, рассказал управляющий партнер компании «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Например, такое возможно, если приобреталось жилье с целью жить в нем всей семьей, но дети выросли и решили уехать, а дом слишком большой и его обслуживание требует немалых затрат. Однако собственники привыкли жить именно за городом, хотят остаться, но при этом изменить условия проживания.

Для клиентов один из недостатков этой схемы заключается в том, что есть риски долгого ожидания. «Трейд-ин обычно используют в случае готовности загородного объекта как минимум на 50%, а также понимания, когда его строительство будет завершено. Однако искать временное жилье на какой-то срок, вероятно, придется», — рассказал Антон Архипов.

Кроме того, покупатель может столкнуться с не очень порядочным застройщиком, и тогда при обмене одного объекта на другой в собственности компании оказываются сразу два объекта, отметил Андрей Гайдуков. «Может произойти ситуация, когда будет отказано в регистрации недвижимости, сделку придется отменять, а если застройщик окажется недобросовестным, все проблемы решать через суд, — пояснил эксперт. — Бывали также случаи, когда застройщик обещал зафиксировать стоимость объекта до продажи квартиры или бронировал дом, но продавал его другому клиенту, который был готов заплатить деньгами, а не старой квартирой».

Однако подобные ситуации могут возникнуть лишь при неправильном оформлении договора, поэтому их можно избежать, говорят эксперты.

Для застройщика тоже есть риск того, что квартира клиента будет долго продаваться. Тем более что клиенты порой имеют завышенные ожидания относительно стоимости своей квартиры и не желают опускать цену.

В сегменте элитной недвижимости трейд-ин застройщикам совсем невыгоден. «В высоком сегменте средний срок экспозиции — годы, и это совершенно нормально, поскольку речь идет о миллионах долларов», — рассказал директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. За то время, пока реализуется один объект (загородный формат или квартира), другой — интересный продавцу — с рынка может уйти, пояснил эксперт. Поэтому на элитном рынке эта схема практически не работает.