После этого потенциальные покупатели заговорили о повышении ставок по ипотеке. К тому же Центробанк обозначил новые ориентиры по инфляции — 5–5,5% в 2019 году и возвращение к 4% лишь в 2020-м. Профессиональные участники рынка также расценили такое повышение как сигнал — в ближайшее время ипотека дешеветь не будет.
Пока данные цифры не должны пугать участников рынка жилья, настораживает лишь смена тренда. Повышение ключевой ставки — повод задуматься об устойчивой базе развития этого рынка. Мы слишком много поставили на дешевеющую ипотеку на фоне слабых экономических результатов.
Ипотека действительно была и остается главным фактором высокого спроса на квартиры. Например, в Екатеринбурге по итогам восьми месяцев 2018 года число сделок на первичном рынке выросло на 27% к аналогичному периоду 2017-го. Но при этом число проданных квартир с ипотекой увеличилось на 39%, а без ипотеки — лишь на 16%.
Рост продаж и расширение рынка на текущем этапе происходит в первую очередь за счет вовлечения в рынок покупателей с низким доходом и максимально упрощенными запросами. Рост ставки на 1–1,5% может стать ограничивающим фактором для этой группы покупателей. Но для семей, которые улучшают жилищные условия, продавая свою старую квартиру, такое повышение не столь критично. И в этом смысле возможная корректировка рынка ипотеки не так страшна. Более того, на текущем этапе небольшая пауза может быть полезна. Она позволит переосмыслить роль ипотечного кредитования, которое начало смещать спрос в низкобюджетный сегмент слишком быстро.
Да, перспективы дальнейшего роста рынка за счет дешевеющей ипотеки оказались под ударом. Но можно не сомневаться, что участники рынка, помня о грандиозных планах государства по строительству 120 млн кв. м, будут указывать на опыт субсидирования процентной ставки, если рыночные условия продолжат ухудшаться.
Но повышение ключевой ставки — не только корректировка среднесрочных рыночных тенденций. Это рыночная информация, которую считывают тысячи потенциальных покупателей, находящихся в поиске квартиры. И для них такое изменение ставки может стать вполне определенным сигналом — ипотека будет дороже.
Эта картинка накладывается на рыночные ожидания, сформированные новостями про «отмену долевки», ростом затрат девелоперов и повышением НДС. Вырисовывается вполне очевидное решение — надо торопиться с покупкой. К тому же после длительного периода снижения цены в большинстве крупных городов начали восстанавливаться.
Все это будет способствовать тому, что в ближайшие месяцы можно ждать роста активности со стороны тех покупателей, которые находятся в поиске. Летние месяцы уже стали нетипично результативными. Можно ожидать и хороших показателей осенью. Но рост будет обеспечен «покупателями из будущего» — теми, кто при прочих условиях приобрел бы квартиру на несколько месяцев позже. Если это произойдет, то рост продаж сменится локальным спадом. Так уже было в конце 2014 года.
Рынку жилья не нужна нервозность, а девелоперам необходимы стабильные продажи и прогнозируемые условия развития проектов. Поэтому было бы хорошо, если бы основные участники рынка ипотечного кредитования, институты развития обозначили сценарии для рынка ипотеки, включая возможные меры поддержки на случай кризиса. В противном случае покупатели начнут сами моделировать развитие ситуации. Обычно ничего хорошего из этого не выходит.
Об авторе
Михаил Хорьков
Заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
