Комфортная среда: как будут развиваться российские города

Фото: ДОМ.РФ

18 мая в Калининграде прошла деловая программа форума «Среда для жизни: все о жилье». Организаторами форума стали Минстрой России и ДОМ.РФ при поддержке правительства России и правительства Калининградской области. Деловая программа форума, организованная институтом медиа, архитектуры и дизайна «Стрелка», собрала 880 участников, среди которых представители федеральных и региональных органов власти из 51 субъекта РФ, архитекторы, девелоперы и эксперты в сфере жилой среды.

Главными темами, которые обсуждались на площадках форума, стали стандартное жилье, новая роль городов и международный опыт по созданию комфортной городской среды.

Новая роль городов

Процесс урбанизации в мире продолжается. Население концентрируется в городах и прежде всего в мегаполисах и агломерациях. По данным Росстата, 74,4% россиян — городские жители. То есть объективно Россия — городская страна, рассказала на форуме политолог, доцент кафедры госуправления Института общественных наук РАНХиГС Екатерина Шульман.

Исследование, которое провел Фонд «Институт экономики города», показало, что главным трендом последних 10–15 лет в России стало ускорение темпов жилищного строительства. Например, в Краснодарской агломерации за последние семь лет ежегодно вводилось порядка 30 жилых единиц на 1 тыс. человек — десятикратное превышение показателей ежегодных темпов введения жилья в европейских странах.

«Это сопровождалось весьма позитивным фактором развития жилищной сферы — повышением рыночной доступности жилья, — рассказала исполнительный директор Фонда Татьяна Полиди. — Во всех российских агломерациях наблюдалось значительное или умеренное повышение доступности жилья. И из 17 агломераций только в Московской и Санкт-Петербургской этот показатель пока относительно невысок».

Генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник:

— Типовая жилая застройка составляет 77% от застройки любого российского города. Многоквартирные панельные и блочные дома разных серий и лет составляют почти 46%. То есть большинство жителей России живут в квартирах, которые были придуманы 50 лет назад и уже не соответствуют современным потребностям. Опросы ВЦИОМ 2017 года говорят, что 45% россиян хотели бы повысить качество своего жилья.

По данным исследования КБ «Стрелка», сегодня каждый второй житель городов России живет в типовой застройке. Она в основном монотонная и однообразная, функционально не приспособленная для эволюционного развития. Изменились социально–экономические условия жизни в городе, изменились и запросы горожан. И сейчас, покупая жилье, они хотят приобрести не квадратные метры, а среду и целый комплекс услуг.

Современные стандарты жилья

Единый институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ и КБ «Стрелка» совместно с Минстроем России сегодня разрабатывают Стандарты комплексного развития территорий, которые предполагают разнообразие функций при освоении новых или уже существующих территорий. По словам генерального директора ДОМ.РФ Александра Плутника, работа будет завершена до конца года.

«Это методическое руководство, содержащее рекомендации по разработке и реализации проектов жилищного строительства при реконструкции или освоении застроенных территорий, а также при комплексной застройке новых территорий. Ключевые критерии качественной жилой среды основаны на модели компактного города — разнообразии функций, смешанной застройке, вариативности предложений жилья, безопасности, экологичности и т. д.», — рассказал Александр Плутник.

Первая книга Стандартов «Свод принципов комплексного развития территорий» уже опубликована. Она содержит целевые модели среды — эталонные образцы, к которым следует стремиться при освоении новых и развитии застроенных городских территорий. В книге устанавливаются ключевые показатели эффективности проектов развития жилой и многофункциональной застройки на основе Стандартов и определяются основные меры по их достижению.

Сейчас все отчетливее звучит тезис о связи жилья с его окружением, с городским пространством, говорят разработчики новых принципов застройки. Качество жилья определяется не только его непосредственными физическими, функциональными и эстетическими характеристиками, но и состоянием территории вокруг, городской среды.

Партнер КБ «Стрелка», руководитель проекта разработки стандартов комплексного развития территорий Алексей Муратов:

— Если кратко, то жилье в жилой среде — это когда всюду как дома. Раньше дом воспринимался как миниатюра города, к этому отчасти отсылает известное выражение «мой дом — моя крепость». Сейчас — по-другому. Мы все больше хотим воспринимать город как расширение домашнего пространства. Налицо запрос на одомашнивание городской среды.

Качественная городская среда предполагает, что у жителей все должно быть под рукой, все необходимое им — магазины, аптеки, парки — находиться в шаговой доступности. Люди должны иметь возможность жить в своем ритме, никому не мешая, спокойно отпускать детей гулять на улицу, а также знакомиться с соседями, чтобы вместе с ними эффективно принимать решения об управлении домом, придомовым участком и своим районом.

Покупатели жилья предъявляют все больше требований как к самой квартире — качественной отделке, возможности выбрать из широкой линейки планировок, так и к среде, в которой им предстоит жить, отметил Александр Плутник. Людям нужна сопутствующая инфраструктура — магазины и сервисы на первых этажах, удобные парковки, яркие детские площадки. Люди хотят видеть двор у дома благоустроенным и безопасным. Практика показывает, что проекты, где создана комфортная среда, пользуются наибольшим спросом.

Чтобы обеспечить такой образ жизни, здания должны обладать определенными параметрами и отвечать определенным требованиям. Первые этажи домов на главных улицах нужно приспособить для размещения общественной инфраструктуры: магазинов, предприятий обслуживания, кафе. Это подразумевает и повышенную высоту потолка, и увеличенный шаг несущих конструкций, и максимизацию остекления.

Фото: ДОМ.РФ

Высота рядовой застройки не должна превышать девяти этажей. «Дело в том, что 25–30 м — это тот предел, когда человек из квартиры может различать лица и обмениваться репликами, а следовательно — контролировать происходящее на улице и во дворе, присматривать за детьми, которые играют на детской площадке», — пояснил на форуме Алексей Муратов.

Разработчики стандартов рассчитали и максимум квартир на этаже, при котором соседи могут общаться и управлять общим хозяйством — их должно быть не более восьми. Количество квартир в доме не должно превышать 200 — при таких параметрах появляется возможность комфортного общения между жильцами и принятия всех необходимых решений по управлению домом.

Входы в подъезды должны находиться на одном уровне с землей, чтобы мамы с колясками и маломобильные жильцы могли легко и беспрепятственно войти и выйти. Сквозной входной вестибюль с прозрачными дверями на улицу — это и кратчайший путь в любую точку территории, и залог контроля за происходящим внутри.

Жилая застройка и жилая среда должны отвечать разным образам жизни, характерным для современного общества, считают разработчики. Район для городского сценария жизни ориентирован на баланс общественного и личного транспорта, предоставляющий возможность выбора пешеходных маршрутов, магазины с товарами повседневного спроса, которые можно найти в соседних домах или кварталах. Жилая застройка для такого сценария не только разнообразна, но и успешно может функционировать при смене социально-демографических и экономических условий. В новом сценарии есть возможность жилую функцию помещений сменить на торговую и офисную или наоборот.

Руководитель проектов и ведущий архитектор КБ «Стрелка», разработчик Стандартов комплексного развития территорий Александра Чечеткина:

— Схемы несущих конструкций для многоквартирных домов позволят предоставить широкий выбор квартир для семей с разным уровнем дохода и состава: от студий до квартир с несколькими спальнями, от одноэтажных до двухэтажных, с собственными палисадниками и с террасами, а также жилье для маломобильных групп пользователей.

Жилые помещения должны обладать набором характеристик, увеличивающих комфорт проживания. Например, не менее 30% квартир в доме должны выходить окнами на две стороны, на два фасада. Это увеличит проветриваемость помещений, их освещенность и даст жителям больше возможности взаимодействия с окружающей средой.

Городской сценарий жизни предполагает возможности для проживания семей с детьми, поэтому многокомнатные квартиры нужно разделить на общественные и частные блоки. Каждый член семьи должен иметь свое изолированное пространство, но при этом необходима и общая зона, где все члены семьи могли бы взаимодействовать.

Считается, что такие характеристики жилых домов и квартир невозможно применить в сегменте доступного жилья. Однако уже сегодня в разных городах России прогрессивные девелоперы понимают современные запросы горожан, начинают применять эти принципы и ориентируются на лучшие мировые примеры. И новый стандарт качества будет применен в массовом жилищном строительстве в России.

Фото: ДОМ.РФ

Мировой опыт развития городской среды

Мировой опыт также указывает на необходимость создания не просто жилья, а полноценной жилой среды, и решать проблему недоступности жилья для горожан. Во многих городах мира динамика экономического роста городов сдерживается за счет недостаточной доступности жилья.

Доктор экономических наук, эксперт по жилью и рынку недвижимости Эллиот Эйзенберг:

— Такие проблемы существуют повсюду в мире. Например, в Сиднее очень много небоскребов, но по-прежнему жилья недостаточно и оно слишком дорогое. Люди, которые хотят переехать в Сидней, компании, которые хотят пригласить к себе специалистов, не могут этого сделать из-за высоких цен на жилье. В Калифорнии другая проблема — там просто жилья строится мало.

А в городах, где численность населения падает, жилья, напротив, слишком много, и излишки нужно сносить, чтобы сдержать падение цен. И если население стареет или сокращается его численность, необходимо делать все возможное, чтобы по максимуму использовать экономический потенциал территорий и сохранить населенный пункт.

Для того чтобы построить или развивать город, нужно снижать риски для бизнеса на правительственном уровне, убирать административные барьеры, считает эксперт. Также необходимо приглашать к себе больше молодых специалистов, предоставлять больше рабочих мест. Но рост города будет сдерживаться недостатком жилья. Поэтому нужно развивать жилищное строительство, при этом строить все типы жилья, которые требуются рынку. Кроме того, необходимо развивать и обновлять существующие спальные районы.

Джеффри Морган, архитектор, старший консультант по развитию в MBL Housing and Development Inc., привел в пример успешное преобразование среды американского города Де Мойна, который в 1940–1950-е годы был на вершине экономического роста, когда там активно развивалось автомобилестроение. Со временем исторический центр города начал приходить в упадок, поскольку розничная торговля и предпринимательство стали растекаться на окраины, где в основном располагалось жилье.

Власти решили применить выборочную стратегию редевелопмента центральных территорий, которую Морган назвал «городской микрохирургией». Старые здания, больше не востребованные как офисы, переформатировали под доступное жилье. Другие постройки приспособили для смешанного использования. С 2000 года в центре Де Мойна построены или реконструированы почти 1,5 тыс. единиц жилья. Сейчас общая стоимость этих построек составляет примерно $500 млн. И благодаря правильной стратегии развития территории начался экономический рост города в целом.

«Мы изучали опыт большого количества стран, — пояснил Александр Плутник. — Но основная наша цель — разработать собственные принципы развития территорий, не копировать уже существующие, а создать что-то новое и исключительное с учетом российских реалий и географических особенностей. Мы берем лучшее, модернизируем, привносим свое — и по итогу ожидаем увидеть результат».