Дача в ипотеку: почему банки неохотно выдают кредиты на «6 соток»
Во многих крупных российских банках сегодня есть программы кредитования загородной недвижимости. Однако банки выдают ипотечные кредиты на «загородку» не очень охотно. Даже при высокой платежеспособности покупатель может получить отрицательное решение по заявке на кредит, утверждают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» эксперты.
Главной проблемой ипотеки на «6 соток» является сложность ее получения, говорит директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Андрей Кройтор. Отказ в кредите на загородное жилье, по оценке риелторской компании «Метриум», получают порядка трети всех клиентов.
Банки не очень охотно кредитуют «загородку» из-за рисков. В случае неплатежей по кредиту землю или дачу банку сложнее реализовать на торгах, чем городскую квартиру, поясняет Андрей Кройтор.
Если говорить о земельных участках, то они и вовсе нередко зависают на банковских балансах мертвым грузом, добавляет эксперт. Ипотеку на коттедж, расположенный, например, в природоохранной зоне или на сельскохозяйственных землях, банк, скорее всего, не одобрит, поскольку при продаже залогового актива однозначно возникнут сложности, отмечает управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов.
Камнем преткновения могут стать даже сложности с проведением оценки. Объекты на «загородке» непросто оценивать, поскольку здесь играет роль множество факторов: разброс цен на рынке, удаленность от Москвы, особенности локации, характеристики самого лота и т. д., считает Андрей Кройтор.
Отдельное внимание уделяется техническим характеристикам дома. «Уровень износа [коттеджа или частного дома] не может быть более 50%. В отдельных случаях, если речь идет о деревянном домостроении, требуется наличие специальных огнезащитных материалов», — говорит Менжунов. В связи со сложностью оценки залоговой стоимости загородных объектов одобренная сумма по ипотеке оказывается ниже запрашиваемой. Из-за этого сделки часто срываются, отмечают риелторы.
Даже если объект соответствует всем требованиям, есть еще одно препятствие, а именно — расстояние до МКАД. «Как правило, банки не рассматривают в качестве залогового актива дома на большом удалении от Москвы. Для одних банков это 30 км, для других — 100 км. Показатель зависит от наличия или, наоборот, отсутствия филиалов в относительной доступности от объекта залога», — поясняет Менжунов.
Шанс получить положительное решение по ипотеке на загородное жилье имеют не клиенты со стабильным высоким доходом, а покупатели, выбравшие объект недвижимости, соответствующий банковским критериям, уточняет Менжунов.
Проще получить ипотеку на дом в организованном поселке на землях для индивидуального жилищного строительства или в населенных пунктах с подведенными коммуникациями. Банки обращают пристальное внимание на целевое назначение земельного участка, на котором располагается дом, отмечают риелторы.
«Для банков идеальным залогом станет таунхаус, если он оформлен как квартира, затем — земельный участок с расположенным на нем жилым домом. Дачу банк рассмотрит, если назначение ее жилое, а статус земли — для дачного строительства. Кредит на земельный участок получить сложнее всего из-за его низкой ликвидности», — рассказывает Кройтор.
Также кредиторы готовы рассматривать исключительно дома, поставленные на кадастровый учет. Коттедж должен быть подключен к коммуникациям, желательно располагаться в организованном поселке с круглогодичной подъездной дорогой, добавляет Илья Менжунов. По его словам, никакие самострои банки рассматривать не будут.
«Деревянная» ипотека
С 1 апреля 2018 года в России запустили пилотный проект субсидирования ставок по кредитам на покупку деревянных домов заводского изготовления. В этом году на программу выделяется 197,7 млн руб., что, по оценке Минпромторга, позволит россиянам приобрести до 2,5 тыс. домов из дерева.
На сегодняшний день банки предоставляют займы на приобретение деревянных домов под 15%. Благодаря субсидиям россияне смогут получить кредиты по сниженной на 5% ставке. Максимальная сумма субсидируемого кредита составит 3,5 млн руб. с первоначальным взносом не менее 10%. По расчетам правительства, дом каркасного типа площадью 100–130 кв. м обойдется в среднем в 2,5 млн руб.
«Несмотря на то что субсидию на покупку домов уже окрестили «деревянной» ипотекой, по факту речь идет о потребкредите. То есть озвученные 5% будут вычитаться из сегодняшних 13–17% годовых, а значит, реальная ставка составит 8–12%. Но даже не это самое главное. Сниженная на 5% ставка действует всего полгода. То есть после 30 ноября 2018 года процент по кредиту на покупку деревянного дома увеличится и будет выше, чем по обычной ипотеке», — резюмирует Илья Менжунов из «Метриум Премиум».
Практически у всех крупных российских банков есть ипотечные программы на покупку загородной недвижимости.
Процедура оформления ипотеки на дом мало чем отличается от получения кредита на рынке городской недвижимости, кроме первоначального взноса (от 25% до 50%). Заемщику необходимо собрать стандартный пакет документов: паспорт, справку 2-НДФЛ, копию трудовой книжки, согласие супруга/супруги, свидетельство о браке. После предварительного одобрения делается отчет об оценке и подписывается кредитный договор.