Что будет с рынком недвижимости под новыми санкциями
Минфин США 6 апреля ввел против российских миллиардеров, топ-менеджеров и чиновников санкции. Это вызвало обвал котировок акций российских компаний. Одновременно было отмечено резкое ослабление курса рубля.
«РБК-Недвижимость» попросила участников рынка поделиться прогнозами о том, как отразятся санкции и ослабление российской валюты на рынке недвижимости, каких изменений ждать застройщикам и покупателям жилья.
«Стратегия США — снизить интерес инвесторов к любым российским компаниям»
— Акции российских девелоперских компаний на международных биржах упали, хотя в санкционный список ни сами эти компании, ни их руководители не попадали. К примеру, акции ЛСР подешевели на 9%, а ГК «Эталон» — на 11%. Дело в том, что стратегия американской администрации направлена на общее снижение интереса инвестора к любым российским компаниям. Инвесторы не знают, условно говоря, кто будет следующим, поэтому просели акции всех отечественных игроков. В перспективе такая ситуация может затруднить доступ российских девелоперов к зарубежным рынкам капитала, хотя их значение для отрасли минимально.
На российском рынке недвижимости в целом санкции могут отразиться прежде всего косвенным образом, через ухудшение экономической обстановки. К примеру, вчера из-за падения котировок отечественных акций заметно ослаб рубль. Поскольку Россия все еще во многом зависит от импорта, любое укрепление доллара и евро ведет к повышению цен на все, в том числе и строительные материалы, и одновременно страдает платежеспособность потенциальных покупателей жилья. Соответственно, ускорение инфляции и затруднение доступа отечественных банков к дешевым займам на Западе станет большим препятствием для снижения ключевой ставки ЦБ, а также повышения доступности ипотеки.
«Санкции могут отразиться на банках — лидерах ипотеки»
— Присутствие на бирже расширяет возможности компании и играет на репутацию среди клиентов и контрагентов, но критичного влияния на работоспособность не оказывает — хотя бы в силу того, что рынок недвижимости очень локален. Насколько известно, все публичные компании, занятые в девелоперском бизнесе, продолжают работу в нормальном режиме и не испытывают сложностей в выполнении своих обязательств.
Куда серьезнее на строительной отрасли может сказаться влияние обстоятельств на крупные банки, находящиеся под санкциями, в том числе на нынешних лидеров в области ипотечного кредитования. Ипотека второй год подряд выступает основным драйвером спроса, доля сделок с ее использованием постоянно увеличивается и сейчас составляет порядка 65%. Снижение капитализации может ограничить их возможности банков в этой сфере.
Кроме того, скорое вступление в силу поправок в 214-ФЗ сделают банки и единственным источником финансирования девелоперских проектов, и держателем эскроу-счетов, на которых будут накапливаться средства, полученные от покупателей квартир в новостройках до их ввода в эксплуатацию. Еще задолго до введения санкций оставались открытыми вопросы готовности и возможности банков полноценно заменить своим финансированием механизмы привлечения средств по ДДУ, а также доверия населения к банковской отрасли в целом. Если в ближайшее время негативные последствия от санкций не будут нивелированы, эти вопросы станут еще более острыми.
«Доходы покупателей станут слишком низкими для покупки жилья»
— Падение рубля и рост доллара и евро совершенно точно подстегнут спрос на недвижимость, потому что это единственный инструмент, с помощью которого рядовой гражданин нашей страны может попытаться спасти свои сбережения, стремительно теряющие в цене. Соответственно, рост спроса вызовет более быстрое поглощение выставленных предложений, снижение конкуренции и возможность для продавцов удерживать цены, предоставляя меньший дисконт. Естественным образом цены на недвижимость подрастут.
Если же падение фондовых рынков окажется затяжным, то за ростом спроса на недвижимость последует очередной застой в недвижимости: все, кто захочет и успеет приобрести квартиры, сделают это, а у остальных уровень дохода станет слишком низким для решения жилищных вопросов.
«Упадет спрос на загородную недвижимость»
— Нельзя сказать, что инициативы американских властей приведут к каким-то глобальным изменениям на первичном рынке жилья в столичном регионе. Да, отдельные крупные предприниматели потеряли часть своих средств, но пострадали их личные интересы, а не рынок недвижимости в целом.
Однако макроэкономическая ситуация может сильно усложниться, если будут введены не индивидуальные, а так называемые секторальные санкции, затрагивающие разные отрасли промышленности. Но их введение может повлиять на рынок недвижимости лишь косвенным образом. Следствием санкций в некоторых отраслях промышленности может стать сокращение рабочих мест, премиальных выплат и иных зарплатных бонусов.
Из-за падения платежеспособности населения уменьшится спрос на недвижимость, причем в большей степени это коснется загородного жилья, которое и сейчас находится в состоянии стагнации. А вот сегмент новостроек чувствует себя вполне комфортно. И что особенно показательно, именно в последние несколько лет (как раз, когда действовали санкции) мы фиксировали колоссальный рост объема предложения на «первичке» как столицы, так и Подмосковья.
«Ослабление рубля привлечет на рынок покупателей жилья»
— Недвижимость в нашей стране была и остается одним из самых надежных активов для сохранения средств в периоды политических и экономических катаклизмов. Внешнеполитическая ситуация изменилась не вчера, однако 2017 год и начало 2018-го показали наличие и рост стабильного платежеспособного спроса, в том числе и за счет снижения ипотечных ставок. Менее чем за четыре года спрос восстановился.
Возможно, ослабление рубля вызовет повышение спроса и выход на рынок тех покупателей, кто планировал покупку и опасается девальвации национальной валюты. В любом случае сейчас важно сделать выбор в пользу надежного застройщика с диверсифицированным портфелем, который умеет качественно работать и с продуктом, и с ценой.
«Девелоперские проекты фигурантов вряд ли пострадают»
— Санкции вводятся не впервые. Принятые ранее меры против крупнейших банков не выявили значительного влияния на рынок жилья: роста ставок по ипотечному кредитованию не отмечено, наоборот, ставки планомерно снижаются, доля ипотечных сделок растет. Рынок жилой недвижимости в основном ориентирован на внутреннего покупателя. Поэтому от новых санкций пострадают в первую очередь компании, торгующие на мировых рынках.
Да, в новом санкционном списке фигурируют компании, в составе которых есть девелоперские структуры, — это холдинги «Базовый элемент» и «Ренова». Их дочерние подразделения сегодня ведут активное строительство в Москве, Подмосковье и некоторых регионах России. Продукт этих компаний ориентирован в основном на внутренний рынок — как подтверждает анализ сделок по их проектам, спрос в основном локальный. Таким образом, санкции не должны оказать значительного влияния на развитие данных проектов. Даже наоборот, на рынке возможен рост спроса в ряде сегментов жилой недвижимости со стороны эмигрантов и «обратных переселенцев».
«Покупатели постараются сохранить сбережения в недвижимости»
— Российский рынок недвижимости как сектор российской экономики не может не отреагировать на факторы внешней политики. Текущая волатильность курсов валют, ослабление рубля может спровоцировать рост спроса, но в большей степени это проекция краткосрочной перспективы. Реакция покупательской активности, скорее, станет выражением стресс-сценария, когда в условиях неопределенности возрастет необходимость сохранить свои сбережения.
Но в долгосрочной перспективе новые санкции еще более усложняют экономическую конъюнктуру страны, что, безусловно, не обнадеживает российский бизнес. Удешевление российской валюты как следствие обвала российских индексов на 9% из-за внешнего давления отразится на платежеспособности населения, покупательная способность будет снижаться.
Кроме того, есть вероятность, что ЦБ увеличит ключевую ставку, а это может повлечь удорожание стоимости кредитных ресурсов, в частности ипотеки и кредитных линий для застройщиков, что повлечет изменение цены предложения. Таким образом, прогнозировать развитие спроса в стандартном сегменте жилья, который сейчас сохраняет напряженную стабильность, сложно, а значит, сложно прогнозировать динамику развития рынка.
«Девелоперские проекты подорожают»
— Набор санкций, судя по всему, далеко не закончен. В частности, заговорили о запрете покупки российских государственных и корпоративных облигаций, что очень серьезно. А какие могут быть антисанкции (по типу продовольственного эмбарго) и как они повлияют на российскую экономику, вообще предположить невозможно.
В любом случае понятно, что ничего хорошего не будет. Снижение объемов выручки, стоимости акций подпавших под санкции компаний неизбежно приведет к росту стоимости финансирования любых инвестиционных проектов, в том числе девелоперских, снижению прибылей и т. п. Пострадает и множество связанных с ними компаний. В этой ситуации наиболее простой (однако не значит, что наиболее правильный) выход — остановка инвестиционных (девелоперских) проектов, их пересмотр и продажа. Но оценить масштабы этого негативного эффекта на сегодняшний день не представляется возможным.
«Внешний шок может отсрочить запланированные законодательные инициативы»
— С одной стороны, рынок недвижимости значительно более стрессоустойчивый, и тут мы в гораздо более выгодном положении, чем рынок акций или валют. И на краткосрочные потрясения девелоперы, инвесторы и покупатели просто не успевают реагировать. С другой стороны, если, например, говорить о рынке жилой недвижимости Москвы, то здесь хватает своих раздражителей. Это и значительный объем предложения, и законодательные инициативы, и отголоски изменений в банковском секторе.
Возможно, имея в основе своей объективные предпосылки и получив дополнительный субъективный импульс, рынок жилой недвижимости окажется в зоне нестабильности. А возможно, сегодняшний внешний шок поспособствует смягчению регулирования рынка и отсрочке/отмене ряда запланированных на лето 2018 года законодательных инициатив.
«Быстрой реакции рынка недвижимости ждать не стоит»
— Маловероятно, что эти санкции напрямую повлияют на деятельность российских девелоперских структур, чьи владельцы попали в новый список. Однако в случае если санкции повлияют на операционную деятельность крупных игроков российской экономики (как падение котировок «РУСАЛ» после оповещения о возможном дефолте), это может вызвать дальнейшее разбалансирование валютных курсов и негативное давление на финансовый рынок и экономику в целом.
Одновременно объявленная программа правительства по предоставлению помощи компаниям, владельцы которых подпали под санкции, будет направлена на предотвращение возможного spill over effect в реальные сектора экономики, в том числе недвижимости. При этом рынок недвижимости гораздо менее волатилен, нежели рынок финансовых инструментов и валют, реакция на изменения обычно происходит в течение четырех — шести месяцев, поэтому сиюминутной реакции ждать не стоит.
«Застройщики должны научиться адаптироваться к изменениям»
— Рынок недвижимости прошел через перипетии, связанные с политической турбулентностью и санкциями, и новости о расширении круга компаний, попадающих в санкционный список, уже не вызывают таких последствий, как раньше. Бизнес научился жить в новых условиях, и, несмотря на то что никакой политической разморозки в сторону России не наблюдается, улучшения, произошедшие в нашей экономике за последнее время, положительно влияют на внутренний спрос.
Основные проблемы в сегменте недвижимости сейчас находятся в другой плоскости. Это необходимость выстраивать процессы в условиях плотного рынка и реформирования отрасли, что требует от застройщиков эффективного менеджмента и умения адаптироваться под изменения. Компенсирующим фактором является внедрение более доступной ипотеки. Условия привлекательны для российских реалий, не говоря уже о коммерческом субсидировании процентных ставок.
«Ставки аренды торговой недвижимости могут снизиться»
— Для недвижимости плюс заключается в том, что после девальвации российской валюты в 2014 году арендный рынок перешел в рублевую зону и текущая динамика рубля не окажет серьезного влияния на условия аренды. Тем не менее наиболее ощутимым для рынка коммерческой недвижимости может оказаться эффект от дальнейшего продолжительного ослабления рубля.
Компании-экспортеры могут приостановить свои планы по расширению офисных площадей или переезду в более качественные помещения. Компании-импортеры могут поставить на паузу развитие своих логистических платформ. Компании, имеющие займы в валюте, будут вынуждены их рефинансировать в рубли: в результате стоимость банковского финансирования для них увеличится. Может увеличиться рост потребительских цен, что отрицательно скажется на покупательной способности россиян. Учитывая, что ставки аренды торговой недвижимости, как правило, зависят от товарооборота, это может привести к снижению ставок аренды торговых помещений. Все перечисленное будет иметь эффект только в случае продолжительного ослабления рубля.
Учитывая текущий уровень курса рубля, влияние на инфляцию будет ограниченным: с высокой вероятностью уровень инфляции сохранится около 4%-ного целевого уровня ЦБ. Эффект переноса курса на инфляцию, согласно последним оценкам ЦБ, составляет 0,10–0,12. Если текущие котировки рубля сохранятся, зафиксировав примерно 10%-ное ослабление к доллару США, с 57 до 63, то к инфляции на горизонте 12 месяцев прибавится 1,0–1,2 пункта. Предположим, что если других изменений не будет, то это приведет к росту инфляции до 5% через год. Затем валютный эффект будет выпадать из инфляции, возвращая ее к 4%. При таком сценарии ЦБ, вероятно, будет медленнее снижать процентные ставки.
Такой сценарий нам видится довольно негативным. Как правило, за резкими колебаниями валюты следует период коррекции. Поэтому и ослабление рубля, и его эффект на инфляцию, вероятно, будут значительно меньшими и не вызовут коррекции в денежной политике ЦБ. А эмоциональный эффект и, как результат, повышенная волатильность на финансовом рынке сойдут на нет в ближайшее время.