Время неопределенности: что будет с ценами на жилье в Москве в 2018 году
В 2018 году риелторы ожидают продолжения основных тенденций последних лет на рынке жилья Московского региона — снижения спроса, роста предложения и падения цен.
Также эксперты называют 2018-й годом неопределенности на рынке новостроек — из-за новых требований к застройщикам и дешевой ипотеки.
Аналитики рассказали «РБК-Недвижимости», чего ожидать продавцам и покупателям жилья на первичном, вторичном и загородном рынках Москвы и Подмосковья в новом, 2018 году.
Новостройки
«Объем предложения новостроек по-прежнему будет прирастать быстрее, чем спрос»
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:
Соответственно, ценовая стагнация, скорее всего, продолжится. По предварительным итогам 2017 года, цена квадратного метра в массовом сегменте увеличилась на 2,3%. В следующем году едва ли мы увидим взрывной рост, так как конкуренция только усилится, а рост спроса недостаточен, чтобы восстановить баланс между числом квартир и платежеспособными покупателями, готовыми за них заплатить.
Вместе с тем 2018 год, вероятно, станет годом неопределенности. С одной стороны, есть предпосылки к форсированному усилению спроса — дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ РФ, а также анонсированные программы поддержки отдельных групп покупателей. С другой стороны, Центробанк планирует несколько ужесточить политику выдачи займов, а реальный рост доходов населения так и не начался. К тому же тенденция к росту объема предложения может прерваться к середине 2018 года в связи со вступлением в силу поправок в 214-ФЗ, а также подготовкой к переходу на проектное финансирование вместо долевого. Иными словами, тенденции рынка в 2018 году во многом будут определяться политическими и регулятивными решениями властей.
«Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору новостроек помогут усилия государства»
Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-Недвижимости»:
Москва сильно набрала объемы по строительству и вводу жилья, что позволит ей перетянуть часть спроса на себя, однако для Подмосковья предстоящий 2018 год будет еще сложнее. Рынок в Московской области начнет проседать в связи с безудержным ростом разрешений на строительство, произошедшим ранее. Выдали столько, что сейчас не знают, как поступить. Особенно с учетом того количества покупателей-дольщиков, которые попадут в сложную ситуацию.
За каждым из застройщиков стоят сотни и тысячи людей, приобретавших жилье. Как это все будет достраиваться, как будут выполняться ранее взятые обязательства? Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору помогут усилия государства.
У заявленной программы со сниженной ставкой для семей с двумя и тремя детьми хорошие перспективы. Таких покупателей — значительное количество, поэтому те молодые семьи, которые решат приобрести жилье, станут настоящим драйвером спроса в следующем году для рынка новостроек. Кроме нефти и газа, одним из основных секторов развития экономики по-прежнему будет строительство жилья.
Вторичный рынок
«Скорее всего, мы не увидим роста цен на вторичном рынке»
Оксана Вражнова, председатель правления ГК «Миэль»:
Кроме того, если в процессе реализации программы реновации на рынок выйдет большой объем квадратных метров, это также может способствовать снижению цен. Сегодня многие продавцы понимают такую ситуацию и легче идут на торг. Продолжает расти доля покупок в самом недорогом сегменте — до 6 млн руб., и в 2018 году эта тенденция с большой долей вероятности сохранится. Доля ипотечных сделок на вторичном рынке сегодня превышает 40%, а в связи с новыми программами по поддержке семей с детьми, которые заработают в 2018 году, эта доля может значительно вырасти и достичь 60%, а может и 70%.
«Около 80% сделок на вторичном рынке будет проводиться с использованием ипотеки»
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
Помимо этого, мы ожидаем дальнейшего понижения ставок по ипотеке, что может привести к незначительному стимулированию спроса. Возможно, что в следующем году около 80% сделок будет проводиться с использованием ипотечного кредитования.
Загородное жилье
«2018-й станет годом глобальной оптимизации рынка загородной недвижимости»
Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости»:
Среди загородных объектов будут востребованы небольшие, в пределах 100–120 кв. м, таунхаусы и коттеджи, а также участки площадью 8–10 соток. Чудес от спроса ждать не стоит: он продолжит снижаться в пределах 10–15%, равно как и среднерыночные цены. Игроки рынка начнут целенаправленно уменьшать возможные издержки, как в области строительства, так и продаж. Нелегко придется и риелторам, на услугах которых постараются сэкономить. Из положительных тенденций я бы отметил снижение процентных ставок по ипотеке, которое, по нашим ожиданиям, может стать драйвером спроса сначала в сегменте новостроек, а затем и на «загородке».