Лента новостей
Все новости Недвижимость
Россия подаст апелляцию в Спортивный арбитраж на решение WADA 11:02, Спорт На крейсере «Адмирал Кузнецов» произошел пожар 11:01, Общество Шесть шагов за ценовой горизонт: как подготовиться к выходу на IPO 11:00, PRO Сделки с рублем за рубежом обогнали торговлю внутри России 11:00, Экономика На прощание с Лужковым приехал мэр Москвы Сергей Собянин 10:57, Общество Сериальный убийца или прожигатель фейерверков: кто вы на Новый год. Тест 10:57, РБК и Huawei Россияне стали чаще отказываться от покупки новой мебели 10:50, Деньги Эксперты назвали риски для россиян при подключении к бесплатному Wi-Fi 10:38, Технологии и медиа В Союзе садоводов рассказали о законодательных изменениях для дачников 10:36, Жилье В Москве и Петербурге эвакуировали суды из-за сообщений об угрозе взрыва 10:28, Общество Как быстро собраться в поездку на машине: 3 важных решения 10:28, РБК и Subaru Ученые обнаружили связь между долгим сном и увеличением риска инсульта 10:21, Общество Телевизор в телефоне: чем завершится китайская рекламная революция 10:14, PRO Когда Ethereum перестанет дешеветь: с лета альткоин потерял 61% от цены 10:10, Крипто Россия не догонит Португалию в этом сезоне в таблице коэффициентов УЕФА 10:08, Спорт На Кубани нашли «черные ящики» упавшего военного вертолета Ми-28 10:06, Общество Как российской компании преуспеть при выходе на рынки других стран 10:04, PRO Провал «Спартака», взлет Карпина, судейские скандалы. Топ-10 событий РПЛ 10:00, Спорт Досрочные парламентские выборы в Великобритании. Что важно знать 10:00, Политика 7 известных и успешных российских франшиз 09:58, РБК и Сбербанк Первый В зоне поиска пропавшего самолета ВВС Чили обнаружили останки тел 09:57, Общество Как фитнес-девайсы могут завладеть жизнью 09:53, Экономика инноваций  Американский эксперт назвал пятерку самых мощных флотов в мире 09:48, Общество Батурина приехала в храм Христа Спасителя на прощание с Лужковым 09:36, Общество Наивная хитрость: какую ошибку допустила Россия в отношениях с WADA 09:32, Мнение Число погибших при пожаре в одесском колледже выросло до 16 09:31, Общество Что нужно выбросить перед праздниками 09:29, РБК и Huawei МИД вызвал посла Германии в ответ на высылку российских дипломатов 09:27, Политика
Вырастут или упадут: что будет с ценами на жилье в 2017 году
Материалы по теме Дефицит или избыток: что будет с рынком жилья в ближайшие десять лет Доступность жилья для россиян выросла в два раза
0
Вырастут или упадут: что будет с ценами на жилье в 2017 году
Аналитики рынка недвижимости оценили, как будет меняться стоимость квартир на первичном и вторичном рынках Московского региона
Фото: YAY\TASS

Уходящий год на рынке недвижимости Московского региона прошел под знаком больших скидок: риелторы то и дело сообщали об очередном рекорде по доле дисконтных сделок, а Росреестр фиксировал аномально большое количество сделок — как на вторичном, так и на первичном рынке.

Чтобы узнать, как поведет себя рынок, «РБК-Недвижимость» спросила аналитиков, что они думают об изменении цены на жилье в Москве и области в новом, 2017 году.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка риелторского агентства «Инком-Недвижимость»:

— Важнейшая тенденция на вторичном рынке московского жилья — медленное, но верное снижение цен. В январе медианная стоимость 1 кв. м доходила до 185,9 тыс. руб. — и это стало максимальным значением за весь год. По итогам ноября данный показатель достиг минимума в 181,4 тыс. руб. Подобное сползание цен остается малозаметным для некоторых игроков рынка недвижимости, в особенности для обычных потребителей, так как составляет всего 0,3–0,5% в месяц. Что касается реального снижения продажных цен (а не стоимости предложения), то за год оно составляет не менее 10%, так как в большинстве случаев сделки на вторичном рынке жилья Москвы проходят с дисконтом: в январе доля продаж со скидкой была равна 82%, в ноябре — уже 86%. По итогам последних месяцев 2016 года уменьшился и средний бюджет покупки: с 8 млн руб. в августе до 7,85 млн руб. в ноябре.

Мы ожидаем, что в 2017 году цены на недвижимость в сегменте вторичного жилья останутся на том же уровне, что и сейчас, либо продолжат снижение примерно на 5–7% в год. Никаких оснований для роста цен в ближайшей перспективе мы не видим. Что касается пресловутого ценового дна, о котором так часто упоминается в последнее время, то, согласно нашим прогнозам, рынок достигнет его только в 2018-м или 2019 году.

Алексей Попов, руководитель аналитического центра сервиса объявлений ЦИАН:

— Мы ожидаем, что цены на новостройки в Москве в 2017 году вырастут в пределах инфляции — то есть не больше чем на 6% в год. Это связано с тем, что застройщики стремятся сохранить свою долю рынка и поддерживать темпы продаж. Дополнительной причиной роста цен на новое жилье можно назвать появление новых проектов точечной застройки внутри ТТК. Объемы предложения в таких домах невелики, но общий ценовой уровень, как правило, выше крупных проектов на месте промышленных зон.

В Новой Москве и Московской области уровень цен на новостройки практически не изменится. Тенденция по снижению доли новых проектов на котловане характерна и для этих локаций, но повышение цен при переходе на следующие стадии строительства здесь осложнено возросшей конкуренцией. Для застройщиков будет важнее выдерживать целевые ориентиры по темпам продаж — возможно, в ущерб выполнению модели по росту цен при повышении строительной готовности.

На вторичном рынке Москвы и области в 2017 году можно ожидать медленного роста цен — в пределах 4–5% в годовом выражении. Значительный объем предложения не позволит ценам расти выше инфляции, а для совершения сделок большинству продавцов придется снижать заявленные ценовые уровни — правда, величина дисконта будет постепенно снижаться. Средние значения цен в Московском регионе сейчас все труднее поддаются анализу, так как значительная часть лотов, представленных в активном предложении, выставлена по ценам, оторванным от текущего уровня платежеспособного спроса. Небольшой рост среднего уровня цен, который отмечается в последнее время, отражает рост доли этих лотов, а не естественное поведение рынка. Также в новом году продолжится тренд на увеличение доли ипотечных сделок.

Одной из долгосрочных тенденций, стимулирующих спрос на рынке жилья в последние годы, является длинный демографический цикл. В возраст наибольшей востребованности совершения сделок вошло многочисленное поколение, родившееся в первой половине 1980-х годов. Так как их потребительские привычки сформировались уже в постсоветскую эпоху, то большая привлекательность современных новостроек (по сравнению с устаревающим советским жильем) укладывается в эту закономерность.

В целом застройщики начинают напрямую конкурировать с вторичным рынком и, как показывает прошедший год, выигрывают эту конкуренцию за счет более эффективных рекламных кампаний, возможностей предоставления скидок, эффективных программ по рассрочке и ипотеке. Практическое выражение этого тренда — переток покупателей со вторичного рынка на первичный.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru»:

— Платежеспособный спрос очень ограничен, поскольку доходы населения не растут. Относительная устойчивость спроса поддерживается за счет снижения цен и торга на вторичном рынке и увеличения числа бюджетных новостроек в Москве, где сейчас можно купить квартиру за 3–4 млн руб. Попытки повысить цены в ответ на оживление спроса проваливаются: люди не могут позволить себе более дорогую недвижимость, поэтому скорее откажутся от сделки, чем будут переплачивать.

В результате на рынке сохраняется тренд на снижение цен. Глубина просадки зависит от объемов предложения, который за последние годы заметно вырос. Только за 2016 год объем предложения в Старой Москве пополнился на 2,8 млн кв. м жилья. Много проектов пока на бумаге, но могут выйти на рынок в ближайшие годы. Спрос не успевает за таким ростом объемов, поэтому, если девелоперы не снизят темпы вывода новых проектов, цены продолжат стабильное снижение примерно на 10% в год и в течение следующих пяти лет могут потерять в цене 30–40%.

Владимир Богданюк, директор департамента проектов риелторского агентства Est-a-Tet:

— В 2017 году средняя стоимость жилья на первичном рынке будет умеренно расти в пределах 8%. Средневзвешенная цена по итогам 2016 года равнялась 238,2 тыс. руб. за 1 кв. м (без учета элитного предложения), рост в годовой динамике составил 1,4%. На ценовую динамику новостроек влияют два разнонаправленных фактора — с одной стороны, росту цен способствует повышение строительной готовности проектов, с другой стороны, ее тянет вниз выход новых объектов на начальном этапе с более низкой стоимостью. В 2016 году факторы роста превалировали, поскольку в цене выросли масштабные проекты комплексного освоения территорий, вышедшие на рынок в 2015 году.

Для вторичного рынка прогноз достаточно пессимистичный: продолжится падение цен, которое наблюдалось весь 2016 год и достигло в среднем 15% по всему рынку. На старую «панель» старше восьмидесятых годов снижение цены может составить 8%, на более новые монолитные дома — 5%. Стабилизации цен без усугубления падения можно ожидать в определенных узких локациях — на монолитные дома в ряде престижных районов в пределах ТТК с ограниченным предложением в новостройках. Также цены, вероятнее всего, не будут падать на новые панельные дома, поскольку на вторичном рынке это ходовой продукт в силу более низкого бюджета по сравнению с монолитом и более высокого качества на фоне старого панельного домостроения.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра девелоперской компании «Опин»:

— Сильнее всего цены вырастут в Подмосковье: мы прогнозируем рост стоимости 1 кв. м на новостройки в Московской области в пределах 5% в течение полугода. Положительной динамике поспособствует планомерное восстановление макроэкономики и, следовательно, повышение платежеспособности покупателей. На рынок вернутся частные инвесторы, рассчитывающие на получение прибыли с продажи недвижимости. Второй причиной удорожания подмосковных новостроек станет сокращение объема строительства в области, что связано со стратегией градостроительной политики «жить, работать и отдыхать в одном месте». Тенденцию подтверждает сокращение числа новых жилых проектов: по итогам 11 месяцев 2016 года их оказалось в 2,5 раза меньше, чем годом ранее. Объем предложения новостроек Московской области продолжит сокращаться и дальше.

Стабильному спросу на жилье в Подмосковье будет способствовать лояльное ценообразование. Сегодня средняя стоимость 1 кв. м в области даже в самых ближайших проектах к границам Москвы практически в два-три раза ниже, чем в аналогичном сегменте в пределах МКАД, и на 20% доступнее, чем в Новой Москве.

Что касается Старой Москвы, то мы прогнозируем восстановление традиционно высокой доли новостроек в объеме предложения бизнес-класса и выше, что положительно отразится на средней стоимости 1 кв. м. Тенденция восстановления традиционной структуры предложения в пределах МКАД усилилась во второй половине 2016 года и по итогам 11 месяцев 2016 года доля дорогих проектов (класса бизнес и выше) в старых границах Москвы выросла на 7 п. п. — теперь это 45% от общего объема новостроек.

Однако при качественном изменении структуры предложения в Старой Москве рост средней цены 1 кв. м будет сдерживаться постоянным выходом новых проектов. Тем не менее традиционно кризисное явление — преобладание проектов массового сегмента — постепенно уйдет со столичного рынка. Сложившаяся конъюнктура рынка новостроек Московского региона формирует ожидания постепенного восстановления рынка и начала плавного роста цен в следующем году.

Динамика цен на вторичном рынке жилья, как правило, коррелирует с динамикой цен на новостройки с временным лагом в три — шесть месяцев. Таким образом, по мере восстановления рынка новостроек следует ожидать оживления на вторичном рынке жилья и, следовательно, роста цены.

Юрий Кочетков, аналитик, начальник отдела маркетинга «ИСК «ФОРТ»:

— Вторичный рынок столицы продлит свое пребывание в затянувшейся депрессии. Останется давление со стороны сильно подешевевших новостроек, останется и большой «навес» нераспроданных старых квартир. Вместе с тем какого-то ощутимого снижения рублевых цен мы не увидим — коррекция рынка уже давно идет за счет инфляции. Для запуска витка роста цен необходим этап гиперинфляции, вступить в который вряд ли осмелится нынешний правительственный кабинет.

Первичный рынок находится в чуть более благоприятной ситуации, однако и здесь идет нарастание предложения квартир, что будет препятствовать прямому росту цен. Впрочем, ценовая динамика здесь первоначально пойдет за счет отказа от текущего уровня скидок (8–15%). В итоге в 2017 году застройщики должны будут пройти еще один тест на выживание.

Словом, квартирный рынок 2017 года останется рынком покупателя, который получит и богатый ассортимент, и ценовую гибкость от владельцев квартир. Преломить эту ситуацию сможет только гиперинфляционный сценарий.