Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Путин, Эрдоган и Роухани договорились о будущем Сирии 19:09, Политика Парящий над реальностью: памяти Дмитрия Хворостовского 19:05, Общество Будущий президент Зимбабве прилетел в страну 18:57, Политика Сергей Галицкий предоставит «Магниту» кредит на 44 млрд руб. 18:52, Бизнес РФБ отказалась от чемпионата мира из-за «отношения к российскому спорту» 18:50, Спорт ОНЭКСИМ Прохорова потребовал от холдинга «Открытие» 1,4 млрд руб 18:42, Финансы Биткоин навсегда: оправданы ли надежды энтузиастов продать монеты дорого 18:42, Деньги Власти обязали банки информировать россиян о рисках валютных кредитов 18:41, Деньги Трое подозреваемых в терроризме убиты в ходе спецоперации в Тбилиси 18:38, Общество Суд отменил штраф в 800 тыс. руб. осужденному экс-главе ФСИН Реймеру 18:34, Общество «Яндекс» отменил эксклюзив на продажу самого массового рекламного формата 18:28, Технологии и медиа Берлускони решил оспорить отстранение от госслужбы в ЕСПЧ 18:28, Политика Собянин рассказал о возможном расширении списка домов под снос 18:26, Жилье «Аэроэкспресс» заменит все поезда до Внуково и Домодедово на двухэтажные 18:21, Бизнес Министр спорта пообещал бороться за отстраненных призеров Сочи-2014 18:18, Спорт Госдума поддержала наказание до 5 лет тюрьмы за насилие над животными 18:16, Политика Названы место и дата прощания с Дмитрием Хворостовским 18:12, Общество В ожидании кризиса: как государство тормозит развитие российских банков 18:06, Мнение ЕСПЧ начал рассмотрение жалобы Навального на приговор по делу «Кировлеса» 18:02, Политика Медведев заверил Земана в несогласии властей со статьей о Пражской весне 18:00, Политика Остатки демонтированного памятника УПА направили на ремонт дорог в Польше 17:48, Общество Ле Пен сообщила о закрытии банком HSBC ее личного счета 17:45, Политика За Сребреницу и Сараево: сербский генерал Младич получил пожизненный срок 17:32, Фотогалерея  Пленник Лазурного Берега: что случилось с сенатором Керимовым в Ницце 17:27, Политика УЕФА объявил претендентов на включение в команду года 17:22, Спорт Telegram впервые заблокировал канал за пиратскую музыку 17:22, Технологии и медиа ФАС уличила поставщиков суперкомпьютеров для госнужд в сговоре 17:22, Общество Бешеный MBA: как бизнес-школа растет на ярких шоу 17:18, Свое дело
Минус 10%: что думает бизнес о заработавшем Фонде долевого строительства
Материалы по теме В России заработал фонд защиты прав дольщиков В России насчитали 36,6 тыс. обманутых дольщиков Застройщики начнут пополнять фонд защиты дольщиков с ноября
24 окт, 08:25
0
Минус 10%: что думает бизнес о заработавшем Фонде долевого строительства
Участники рынка недвижимости поделились мнениями о том, как отразится создание фонда на застройщиках и дольщиках
Фото: Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС

В России заработал новый механизм защиты дольщиков под названием «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». Фонд будет принимать обязательные взносы от застройщиков — 1,2% от цены каждого договора долевого участия (ДДУ). Средства пойдут либо на компенсации дольщикам проблемных объектов, либо на завершение строительства домов.

Размер собственных средств застройщика должен будет составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства. Остаток денежных средств на его счете в уполномоченном банке в день направления проектной декларации должен составлять 10% от проектной стоимости.

«РБК-Недвижимость» расспросила участников рынка недвижимости о том, как они относятся к новому фонду и что его создание будет значить как для застройщиков, так и для дольщиков.

«Создание фонда пока не повлияет на стоимость квартир»

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

— Компенсационный фонд был учрежден, прежде всего, из-за неэффективности и непрозрачности обществ взаимного страхования застройщиков, а также частных страховщиков, которые почти всегда были не в состоянии решить проблему долгостроя. С этой точки зрения компенсационный фонд в форме публично-правовой организации более надежен. Но адекватные выводы о его продуктивности можно будет делать только на основе реальной практики.

До середины 2018 года действуют переходные правила, которые позволят застройщикам адаптироваться к новым реалиям. В первую очередь это касается моратория на повышение отчислений в компенсационный фонд. Пока эта ставка составляет 1,2% от стоимости каждого ДДУ, заключенного застройщиком. Примерно столько же девелоперы платили частным страховым компаниями до принятия закона. Соответственно, создание компенсационного фонда пока прямо не повлияет на цены.

Но ощутимой, а для небольших застройщиков болезненной, станет необходимость наличия на расчетном счете не менее 10% от прогнозируемой стоимости строительства. То есть потребуется заморозить немалую сумму до начала привлечения средств дольщиков, и ее придется где-то изыскивать.

«Поступления в компенсационный фонд могут сократиться в кризис»

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:

— Важно не допустить существенного увеличения взносов застройщиков, чтобы эти выплаты не легли на них тяжелым бременем. Иначе компании будут вынуждены переложить затраты на покупателей жилья, что приведет к росту цен на новостройки.

Кроме того, на мой взгляд, новый инструмент в недостаточной степени гарантирует защиту прав дольщиков. Например, если проблемы возникнут у крупного застройщика, средств фонда может просто не хватить для завершения строительства многочисленных объектов. А если с проблемами столкнутся сразу несколько застройщиков? Наконец, фонд будет пополняться за счет отчислений от каждой проданной квартиры. Но может повториться очередной кризис, продажи резко сократятся и объем поступлений в компенсационный фонд тоже сократится.

«Средств может не хватить на все проблемные объекты»

Олег Сухов, адвокат:

— Есть хорошее нововведение: взносы застройщика после переходного периода будут зависеть от степени прозрачности и открытости фонда. Это позволит убрать с рынка сомнительных игроков, которые начинают строительство уже с финансовыми проблемами, а собрав средства, объявляют о банкротстве.

Фонд может оказаться действительно работающим механизмом для решения проблемы долгостроев, но пока есть сомнения в том, что его средств в перспективе хватит на все проблемные объекты. Кроме того, ужесточение требований к застройщикам может привести к трудностям даже у стабильных и крупных игроков — и тогда проблемных объектов может оказаться только больше. Также не ясно, что станет с уже имеющимися обманутыми дольщиками — ведь на них механизм фонда распространяться не будет.

«Не защищены дольщики, купившие жилье не по ДДУ»

Валентина Епифанова, вице-президент по правовым вопросам компании «ЮИТ»:

— Граждане смогут получить компенсацию в размере некой виртуальной рыночной цены, определяемой для каждого региона. Нет никаких гарантий, что эта цена не будет занижена или будет учитываться класс дома, степень его готовности, расположение и другие факторы, влияющие на стоимость. Более того, выплата компенсации ограничивается только 120 кв. м приобретенного жилья. Соответственно, покупатели дорогостоящих квартир в сегментах бизнес и элит защищены в гораздо меньшей степени.

Фонд защищает только дольщиков, покупающих жилье по договорам участия в долевом строительстве. Все иные схемы продажи (а практика показывает, что именно они влекут наибольшее количество обманутых дольщиков) выпадают за рамки работы фонда, а значит, эти покупатели не будут защищены.

Также гражданин не сможет получить компенсацию при покупке квартиры не напрямую у застройщика, а у другого юридического лица по договору уступки, если в отношении застройщика уже возбуждено дело о банкротстве. Можно согласиться с желанием законодателя исключить злоупотребления со стороны недобросовестных застройщиков и их аффилированных лиц, которые могут попытаться получить компенсацию, когда банкротство уже неизбежно. Но данные нормы затронут и вполне добросовестных граждан, и юридические лица, не связанные с застройщиком.

«С рынка будут уходить небольшие строительные компании»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой»:

— Возможные подводные камни покажет практика, но пока фонд защиты дольщиков кажется более эффективным инструментом по сравнению со страхованием ответственности застройщиков: за созданием нового фонда стоит государство, а это дает дольщикам больше гарантий либо на выплату компенсаций, либо на достройку проблемного объекта.

А вот застройщикам (особенно мелким) фонд может серьезно осложнить жизнь, учитывая новые финансовые требования о том, что компания должна располагать значительными собственными средствами. Тем более что устанавливаются требования об отсутствии у компании обязательств по кредитам, займам и ссудам, по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а обязательства застройщика не должны превышать 1% от стоимости строительства.

Таким образом, в 2018 году с большой долей вероятности можно будет наблюдать уход с рынка небольших строительных компаний, возводящих точечные объекты. В новых реалиях хорошо себя будут чувствовать крупные и средние застройщики, а также девелоперские подразделения банковских структур и крупных холдингов.

«Не все застройщики смогут найти деньги»

Дмитрий Иванов, исполнительный директор ГК «Сапсан»:

— Очевидно, что действия законодателей направлены на сокращение числа застройщиков, особенно мелких и средних, которые не смогут найти деньги, необходимые для соблюдения нового закона, ведь отчисления в фонд будут проходить в следующем порядке. Сначала застройщик перечисляет 1,2% от цены ДДУ на номинальный счет фонда минимум за три рабочих дня до обращения в Росреестр. Далее Росреестр сообщает в фонд, что регистрация ДДУ состоялась. Затем фонд перечисляет деньги с номинального счета на счет компенсационного фонда в течение трех рабочих дней после уведомления Росреестра.

И получается, что застройщик должен будет перечислять на номинальный счет деньги, которые еще не получил от дольщика, так как в соответствии с ч. 3 ст. 5 214-ФЗ дольщик обязан платить застройщику только после регистрации договора в Росреестре.

«Не все дольщики смогут вернуть обратно вложенную сумму»

Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group:

— Девелопер, претендующий на помощь фонда для завершения строительства, должен будет пройти конкурсный отбор. Появляется риск недобросовестных действий обеих сторон. Во-первых, у некоторых застройщиков, столкнувшихся с финансовыми проблемами, может возникнуть искушение объявить себя банкротом для ухода от выполнения обязательств перед дольщиками. Во-вторых, не исключена возможность воздействия на чиновников, которые будут проводить отбор компаний, нуждающихся в помощи фонда. Однако надеюсь, что подобного не случится, а механизм взаимодействия госструктуры с застройщиками будет прозрачным. Этому способствует возможность общественного контроля отчетности застройщика, а также создание единой системы, содержащей информацию по каждому объекту незавершенного строительства.

Подводным камнем пока выглядит установленное законом ограничение размера компенсации для покупателей квартир площадью более 120 кв. м. В случае прекращения строительства дольщики, вложившие немалые средства в такие объекты, не смогут получить обратно всю сумму. При этом застройщик обязан перечислить в компенсационный фонд 1,2% с фактически уплаченной суммы ДДУ. Это условие кажется несправедливым как для девелоперов элитных комплексов, так и для их покупателей. 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости