Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Почему рынок риелторских услуг законодательно не урегулирован
Мнения ,  
0 
Алексей Трещев

Почему рынок риелторских услуг законодательно не урегулирован

Наверняка любой человек, покупавший или арендовавший жилье на массовом рынке, может вспомнить свою историю, вызвавшую у него раздражение по отношению к риелторам. Почему этот рынок до сих по законодательно не урегулирован?

При покупке своей квартиры я выбирал предложения на онлайн-сервисе объявлений ЦИАН и столкнулся с одной довольно бесхитростной уловкой риелторов: чтобы создать иллюзию большого предложения и выгодной цены, на одно реальное объявление приходилось несколько фейковых с завышенной стоимостью. На их фоне «живой» объект выглядел очень привлекательно. Несмотря на то что я являюсь экспертом рынка недвижимости, меня продолжают удивлять изощренные инструменты, которыми пользуются российские риелторы.

По данным опроса Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), в 2016 году 35% россиян не доверяли агентствам недвижимости, а еще 41% затруднились четко определить свое отношение к этой профессии. Почему многие потребители относятся с недоверием к профессии и считают риелторов халявщиками?

Согласно мировым стандартам, отечественный рынок недвижимости еще довольно молодой — за всю историю России, включая советский период, массового владения частной собственностью в стране не существовало. И только последние 20 лет у нас стали совершаться рыночные сделки по купле-продаже жилья. В США, Англии или Германии рынок недвижимости насчитывает столетия, соответственно, в этих странах за многие годы выработаны как правила рынка, требования к профессии, так и функции специалистов.

В США брокеры занимаются продажей недвижимости и поиском клиентов, а оформление сделок на себя берут юристы и нотариусы. В России риелтор выступает в роли «и швеца, и жнеца»: ищет объекты и рекламирует их, организует показы недвижимости, ведет переговоры между продавцом и покупателем, частично или полностью берет на себя юридическое оформление сделки и ее техническую организацию (бронирование ячейки в банке, переговорных, регистрацию перехода прав собственности в Росреестре). Однако если в США риелтор несет ответственность (вплоть до уголовной) за результаты работы, то в России он, как правило, не отвечает ни за что. Максимальное наказание, которое может получить риелтор за недобросовестное поведение или непрофессионализм, — это негативная реакция клиента или попадание в черный список, размещенный на одном из профессиональных сайтов.

Другой очень важный аспект: в нашей стране нет профессиональной подготовки специалистов в сфере недвижимости. Зачастую в отрасль приходят люди с разным уровнем образования, культуры и нравственного воспитания. В США деятельность риелторов лицензируется, азам профессии нужно учиться и каждые два года подтверждать свою профпригодность на курсах повышения квалификации.

Другие несовершенства современного российского рынка недвижимости — невыплата комиссии, сбивание цен, воровство чужих баз — на Западе устраняются на законодательном уровне. Так, в Великобритании и США ответственность агентов недвижимости зафиксирована на законодательном уровне, за профессиональные промахи риелторы отвечают штрафами. В Германии, Испании, Латвии и Франции нотариусы несут большую ответственность, нежели риелторы, — на них ложится ответственность по сделке. В Германии, США и Франции агенты недвижимости обязаны иметь лицензии.

Все договоренности между собственником, клиентом и агентом фиксируются в контрактах, а за их невыполнение предусмотрены штрафы и ответственность. Кроме того, в США есть мультилистинговая система объектов, с помощью которой можно посмотреть историю сделок с недвижимостью и ее реальную стоимость. В России реальные данные по большой части сделок закрыты, и узнать, по какой цене на самом деле «ушел» объект, невозможно, если ты не сторона, приближенная к сделке.

Обратная сторона медали — сложившийся стереотип поведения клиентов, которые зачастую считают разве что не «делом чести» не заплатить риелтору и оптимизировать свои расходы по сделке. Это не добавляет прозрачности и организованности процессу.

В 2015 году президент России Владимир Путин на медиафоруме Объединенного народного фронта отметил, что «проблема в риелторской деятельности есть, на нее надо посмотреть, и этот рынок недостаточно зарегулирован». Но за прошедшие два года в правовом поле ничего не поменялось — законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» в апреле текущего года был отклонен Госдумой.

На мой взгляд, причин тому масса. Со стороны государства нет четко сформированной задачи, зачем и как регулировать эту сферу. Есть сопротивление возможному контролю со стороны риелторского сообщества. Наблюдается дублирование отдельных положений других федеральных законов, в частности 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».

С другой стороны, профессиональное сообщество видит, что законопроекты, которые появлялись до настоящего времени, выглядели очень сырыми — к примеру, как последний проект № 1106182-6 ФЗ «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Недостаточно сформулирована ответственность риелтора, спорный способ организации СРО по числу членов и входному порогу в 30 тыс. руб. для Москвы — низкий порог, для регионов — слишком высокий.

Необходимо отметить, что любое нововведение обязательно повлечет за собой удорожание услуги, что в итоге ляжет на ее конечного потребителя, то есть продавца или покупателя.

Отдельного обсуждения заслуживает технология блокчейн, по своей концепции нацеленная на уменьшение участия посредников в сделках, в том числе и на рынке недвижимости. Я отношусь к данному факту с умеренным пессимизмом, так как основная часть сделок с привлечением участников рынка недвижимости происходит не по причине сложности регистрации сделок купли-продажи, а именно из-за сложности экспертизы и нежелания покупателя и продавца вести переговоры по финансовой составляющей сделки.

Несмотря на любые катаклизмы в политике и экономике современной России, рынок недвижимости всегда активен: люди покупают, продают, меняют квартиры, дома, дачи. И пока в данном процессе не наступит той самой прозрачности, о которой многие с упоением мечтают, это будет первоклассный плацдарм для участия непрофессиональных участников, а иногда и просто мошенников.

Об авторе
Алексей Трещев Алексей Трещев директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Больше половины торговых центров Москвы морально устарели Город, 00:01
Закон об увеличении налогов на дорогое жилье прошел первое чтение Деньги, 20 июн, 20:06
Риелторы назвали минимальную стоимость аренды жилья в Москве в июне Жилье, 20 июн, 18:41
Доля пустующих площадей в ТЦ Москвы упала до минимума за последние 10 лет Город, 20 июн, 17:15
Названы города, обогнавшие Москву по росту цен на аренду жилья Жилье, 20 июн, 16:19
Доля инвестиций в недвижимость иностранцев в России упала в 4 раза Деньги, 20 июн, 15:47
Свыше 60% москвичей и жителей области ждут повышения цен на недвижимость Деньги, 20 июн, 14:00
Где можно купаться в Санкт-Петербурге и Ленобласти в 2024 году Загород, 20 июн, 12:52
Хамовники заняли первое место в Москве по росту цен на элитное жилье Жилье, 20 июн, 10:15
Росреестр зафиксировал четыре рекорда на рынке новостроек Москвы Жилье, 20 июн, 09:23
Россияне назвали незаменимых специалистов при ремонте Жилье, 20 июн, 09:00
Аналитики оценили потенциальный рост рынка light industrial в 3 млн кв. м Новости компаний, 20 июн, 09:00
Как вырастет ипотечный платеж в мегаполисах с отменой льготной программы Деньги, 20 июн, 07:30
За пять лет регионы почти утроили долю в спросе на элитные ЖК Москвы Жилье, 20 июн, 00:01
Главное Лента