Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Глава Роскино рассказала о домогательствах со стороны Вайнштейна 22:39, Общество Лига Европы по футболу. «Шериф» — «Локомотив». Онлайн 22:05, Спорт «Зенит» одержал третью победу подряд в Лиге Европы 21:54, Спорт Самый западный город России остался без света 21:52, Общество В Ингушетии полицейские застрелили напавшего на них с ножом мужчину 21:52, Общество Большой театр оштрафовали на 150 тыс. руб. за нарушения в его поликлинике 21:48, Общество В Китае более миллиарда раз поаплодировали выступлению Си Цзиньпина 21:32, Технологии и медиа Путин предупредил о бойне в случае закрытия границы России с Донбассом 21:28, Политика Путин рассказал об отсутствии головы у бывшего главы МИД России 21:23, Политика Путин назвал целью санкций США вытеснение России с энергорынка ЕС 21:16, Политика Путин объяснил ротацию российских губернаторов 21:04, Политика Вайнштейна лишили членства в Британском институте кино 20:46, Общество Путин назвал главные ошибки России и Запада за последние 15 лет 20:40, Политика Путин ответил анекдотом на вопрос о своем будущем 20:36, Политика Audi представила A7 нового поколения 20:30, Авто Суд в Киеве вернул «Укртелеком» Ахметова государству 20:24, Бизнес Суд Германии осудил россиянина за участие в беспорядках во время G20 20:23, Общество Британское издательство скорректирует учебник после жалоб на расизм 20:18, Общество 11 советов, как купить выгодные авиабилеты 20:05, Спецпроект РБК PINK ЦБ списал средства со счетов Шишханова и Гуцериева в Бинбанке 20:03, Финансы Лига Европы по футболу. «Зенит» — «Русенборг». Онлайн 20:00, Спорт Геннадий Тимченко купит долю в кубанском производителе яблок 19:45, Бизнес Супруга Джигарханяна уволилась с поста директора театра 19:41, Общество Глава Alibaba Group предсказал появление этикеток «Сделано в интернете» 19:37, Бизнес Страх дедлайна, публичного выступления, критики: как побороть стресс 19:32, РБК и Philips Глава МИД Польши заявил о недовольстве частыми визитами Путина в Венгрию 19:32, Политика Золото цифровой пробы: чего ждать от Bitcoin Gold 19:28, Деньги Путин рассказал о демократическом способе бороться со СМИ 19:24, Политика
Аренда с правом выкупа: станет ли жилищный лизинг альтернативой ипотеке
Материалы по теме В России снизился размер комфортного дохода для ипотечного заемщика Средняя ставка по ипотеке в России достигла рекордного минимума Греф прогнозирует падение ставки по ипотеке ниже 10% к концу года
03 окт, 16:48
0
Аренда с правом выкупа: станет ли жилищный лизинг альтернативой ипотеке
Основным преимуществом лизинга опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты называют упрощенную процедуру оформления
Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс/ТАСС

Главным инструментом приобретения жилья в России считается ипотека, доступность которой в этом году достигла исторического максимума. Альтернативой ипотеке может быть лизинг — аренда недвижимости с правом ее последующего выкупа. До 2011 года закон запрещал лизинг имущества, не используемого в предпринимательской деятельности, но последние шесть лет российские лизинговые компании имеют право заключать сделки и с физическими лицами.

По оценке РА «Эксперт», доля сделок с физическими лицами России в 2016 году составила всего около 1%, а доля лизинга недвижимости (даже с учетом юридических лиц) — 1,3% от объема нового лизингового бизнеса. Для сравнения: в Европе доля сделок физлиц с недвижимостью составляет около 20%.

Издержки и преимущества

Основным преимуществом лизинга опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты называют упрощенную процедуру оформления: заключить договор можно всего по двум документам — паспорту и СНИЛС. Подписав документ, покупатель может сразу переехать в квартиру, а по окончании срока действия договора — выкупить недвижимость и оформить ее в собственность. По сути, такая схема — это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа. При этом договор о найме квартиры обычно длится до десяти лет, минимальный аванс — 10% от стоимости лота, уточняют в компании «Миэль-Новостройки».

Самым существенным недостатком этого инструмента является его дороговизна. «Для примера обратимся к калькуляторам на сайте одной из крупнейших лизинговых компаний, специализирующихся на лизинге недвижимости — «ВТБ24 Лизинг», и сравним с ипотечным калькулятором на сайте банка ВТБ24, — говорит основатель и руководитель компании «Право и практика» Алексей Никитин. — Для расчета мы взяли квартиру стоимостью 10 млн руб., аванс — 2 млн руб., срок финансирования — десять лет. Аннуитетный ежемесячный лизинговый платеж составит 164,9 тыс. руб., платеж по кредиту — 103,5 тыс. руб. Лизинговый платеж больше почти на 60%».

В первую очередь лизинг жилой недвижимости интересен для бизнеса, он позволяет сократить налоги, так как лизинговые платежи жилой недвижимости не облагаются НДС. «Сбербанк Лизинг» в первую очередь рассматривает лизинг жилой недвижимости для предпринимательских целей. Например, при покупке жилой недвижимости стоимостью 100 млн руб. со стандартной системой налогообложения компания сэкономит более 40 млн руб. за десять лет за счет уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль», — рассказала «РБК-Недвижимости» директор управления ж/д и недвижимости АО «Сбербанк Лизинг» Маргарита Кривчикова.

Лизинг недвижимости на сегодняшний день у клиентов АО «Сбербанк Лизинг» менее востребован в сравнении с другими видами имущества и составляет всего около 1% от общего портфеля. По мнению Маргариты Кривчиковой, основными препятствиями к росту данного вида лизинга являются низкий уровень информированности рынка о возможностях лизинга как финансового инструмента, отсутствие интересных программ лизингового финансирования объектов недвижимости и переход права собственности на объект к лизинговой компании. Основными преимуществами лизинга недвижимости являются низкие процентные ставки, юридическая защищенность объекта, долгий срок лизинга (до 15 лет), возможность формирования индивидуальных графиков лизинговых платежей и экономия по налогу на имущество в частных случаях, перечисляет эксперт.

Одна из основных причин такого отличия — налогообложение. «Собственником квартиры является лизинговая компания, которая уплачивает налог на имущество по ставкам для юридических лиц. Например, в Москве в 2017 году ставка будет выше в 14 раз. Причинами такого отличия Алексей Никитин называет высокий налог для физлиц (собственником квартиры является лизинговая компания, которая уплачивает налог на имущество по ставкам для юрлиц). Вторая причина, по его мнению, — неразвитость лизинга недвижимости, которая не позволяет лизинговым компаниям секьюритизировать свои портфели и привлекать доступное финансирование для этого сегмента.

Ипотека и лизинг схожи лишь в одном: пока клиент не выплатит стоимость приобретаемой недвижимости, он может ею пользоваться, но полноценно распоряжаться — нет, поясняет генеральный директор ГК «Грин Финанс» Наталья Абдулаева. На период действия договора лизинга квартира в большинстве случаев оформлена на компанию, а при ипотечном кредитовании квартира находится в залоге у банка, а на руки выдается свидетельство с обременением, добавляет она.

«Опасность при использовании лизинговой схемы заключается в том, что если арендатор по тем или иным причинам прекращает выплачивать взносы, то лишается как права в ней проживать, так и возможности выкупить», — указывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Аналог ломбарда

Пока жилье в лизинг берут в основном клиенты, которые по тем или иным причинам не могут оформить ипотечный кредит. «В сфере кредитования к заемщикам существуют достаточно жесткие требования, за соблюдением которых пристально следит Центробанк, а лизингу еще только предстоит переход под госрегулирование. Пока же лизинг недвижимости зачастую носит форму ломбардного кредитования», — рассказывает Алексей Никитин.

Сегодня на рынке существует целый ряд компаний, предлагающих «займы» под залог имеющегося жилья, но оформляющего эти «займы» в виде возвратного лизинга недвижимости: клиент продает свою квартиру с дисконтом к рыночной стоимости от 50% и берет ее же в лизинг. Для финансирующей структуры этот вариант привлекателен тем, что «ломбард» является сразу собственником квартиры и нет необходимости отдельно обращать взыскание на недвижимость, реализовывать ее через приставов. Попавших в просрочку заемщиков зачастую просто выселяют из квартиры, поменяв замки, поскольку большинство из них заранее выписаны из квартиры при заключении договора лизинга».

«Появилось достаточно много судебных споров по этому поводу, практика пока разнонаправленная, но есть уже решения Мосгорсуда, в которых такой договор лизинга признан притворной сделкой, прикрывающей собой фактические отношения ипотечного займа. Думается, что с подобного рода «лизингом» скоро наведут порядок, так как ЦБ в ближайшее время начнет регулировать лизинговую отрасль (пока ЦБ контролирует не только банки, но и микрофинансовые организации и ломбарды, а лизинговые компании — нет), установит обязательные требования к лизинговым компаниям и лизингополучателям, порядок обращения взыскания на жилье и многое другие», — говорит Алексей Никитин.

Наталья Абдулаева связывает невостребованность лизинга для физлиц в России с тем, что на протяжении многих лет для решения жилищной проблемы активно пропагандируется и предлагается только ипотека.

Перспективы развития лизинга

За то время, что лизинг существует на российском рынке первичного жилья, этот формат не завоевал популярности и предпосылок для ее роста не наблюдается, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. Пока человек не выкупит объект недвижимости, он является арендатором, а право собственности принадлежит лизинговой компании.

«В сегодняшних условиях абсолютное большинство покупателей, не имеющих возможности единовременно выплатить полную стоимость квартиры в новостройке, предпочитают использовать схему «договор долевого участия + ипотечный кредит». И даже вне зависимости от выбранной схемы оплаты ипотека является драйвером спроса на первичном рынке: 80% покупок совершается с привлечением кредита. В ближайшей перспективе благодаря выгодным условиям кредитования ипотека как способ покупки жилья будет оставаться в приоритете», — прогнозирует руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его мнению, чтобы такая схема стала более распространенной на рынке, требуется четко прописать механизм работы, а также вести планомерную работу по ее популяризации.

В России может получить распространение оперативный (без перехода права собственности) лизинг недвижимости, допускает Алексей Никитин. На российском рынке появляются профессиональные рантье и доходные дома. Так, весной 2017 года АИЖК выкупило апартаменты для последующей сдачи в аренду в комплексах Match Point, «Символ» и «Лайнер». По мнению экспертов, выход АИЖК на рынок аренды существенно изменит рынок в Москве.

«Логично, если следующим шагом станет долгосрочный (на несколько лет) оперативный лизинг недвижимости и как раз в сегменте апартаментов, так как там не так существенна разница в налогообложении. Такой оперативный лизинг будет, возможно, дешевле помесячной аренды и интересен для людей, понимающих, что они, например, в ближайшие пять — десять лет не будут/не могут приобретать недвижимость в собственность», — говорит Никитин.

В целом перспективы развития лизинга жилья в России зависят от грядущей реформы рынка лизинга и изменений в налогообложении. Возможно, этот вид финансирования превратится из экзотики в понятный и работающий инструмент, прогнозируют эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость». 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости