Лента новостей
Все новости Недвижимость
Акции «Черкизово» упали в цене на 14% после новостей об SPO 13:56, Бизнес Структуры Абрамовича и его партнеров продали акции Evraz на £151 млн 13:55, Бизнес ЦОДД рекомендовал водителям не менять зимнюю резину до середины апреля 13:49, Общество В РЖД пообещали добавить в новые плацкартные вагоны крючки и полки 13:40, Общество Строители соединили наземную и морскую часть «Турецкого потока» 13:39, Экономика Антивозрастная медицина: все о бьютификации и омоложени 13:38, РБК и Helena Rubinstein Суд отказал рэперу Хаски разблокировать его клип «Иуда» на YouTube 13:35, Общество Медведев поручил губернаторам ускорить работу над реализацией нацпроектов 13:34, Политика Калви попросил консульство США не политизировать дело Baring Bostok 13:28, Бизнес Два футболиста «Спартака» пропустят матчи сборной России из-за травм 13:04, Спорт Почему рынок сверхдорогого жилья смещается за пределы центра Москвы 13:00, РБК и Элитная недвижимость За что шведскую школьницу номинировали на Нобелевскую премию 13:00, Спецпроект РБК PINK При перестрелке в Ингушетии пострадали два человека 12:56, Общество В Госдуму внесли поправки о возвращении сезонного перевода времени 12:54, Общество AliExpress подвел первые итоги продаж по модели социального шопинга 12:53, Технологии и медиа Путин выразил соболезнования в связи со смертью режиссера Хуциева 12:44, Общество Почему криптовалютная биржа Bithumb сократит половину сотрудников 12:41, Крипто ЦБ назвал лидирующие по выводу денег в тень секторы экономики 12:37, Финансы В Москве и Подмосковье резко вырос спрос на готовое жилье 12:35, Жилье Кремль счел исчерпывающими слова о невозможности «сварить кашу» с Киевом 12:33, Политика Госдума одобрила расширение полномочий Счетной палаты 12:33, Политика Кого и как будет лечить международный медицинский кластер в Сколково 12:30, Партнерский материал «Одна из задач — вернуть искусству достоинство»: памяти Марлена Хуциева 12:21, Фотогалерея  Жена Ярошенко отреагировала на информацию о планах России вернуть летчика 12:21, Общество Владимиру Кличко предложили $80 млн за возвращение на ринг 12:20, Спорт Кремль назвал свои ожидания от итогов выборов президента Украины 12:17, Политика Алекперов перечислил плюсы от продажи алкоголя на заправках 12:08, Бизнес Как выбирать одежду для занятий спортом 12:06, Спецпроект РБК PINK
Как отразятся новые поправки в 214-ФЗ на строительной отрасли
Материалы по теме Владимир Путин подписал закон о компенсационном фонде для дольщиков Уставной капитал застройщиков: как изменится работа девелоперов с 1 июля Компенсационный фонд: что изменится для дольщиков и девелоперов
0
Роман Сычев Как отразятся новые поправки в 214-ФЗ на строительной отрасли

Вместе с поправками о компенсационном фонде в закон о долевом строительстве попала значительная порция новых норм, прямо не связанных с фондом, но касающихся чувствительных для девелоперов вопросов. Уточняется их юридический статус, требования к опыту, порядок взаимодействия с подрядчиками и банками, привлечение и использование кредитов, наличие финансовых резервов.

Проще говоря, механизмы работы застройщиков уже подверглись глубокому пересмотру, что приведет к негативным последствиям для рынка...

Ограничение доступа для новых игроков

Уточняя понятие застройщика, законодатели ввели требования к его опыту работы. С 1 июля 2018 года, чтобы обладать данным статусом, организация (или ее «дочки») должна не менее трех лет участвовать в строительстве многоквартирных домов и получить разрешение на ввод не менее 10 тыс. кв. м жилья.

По сути, миграция бизнесменов, скажем, из строительства коммерческой недвижимости или иных отраслей экономики в девелопмент жилья пресекается. Возникает также вопрос и о судьбе застройщиков в районных центрах и небольших городах, которые строят не больше 5 тыс. кв. м в год. Такие локации рискуют вовсе остаться без новостроек.

Кроме того, возникли требования к фактической заморозке к началу продаж не менее 10% от проектной стоимости объекта. Эти ограничения закроют доступ на рынок небольшим застройщикам и новым организациям. В итоге такие игроки будут уходить из бизнеса, и мы уже фиксируем появление в продаже участков, владельцы которых отказываются от самостоятельной реализации проектов из-за невозможности выполнить новые требования.

Один застройщик — одно разрешение на строительство

Есть и ограничения, которые могут существенно усложнить деятельность давних участников рынка. В частности, вводится противоречивый принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Очевидно, что данная норма призвана ограничить вывод денег из успешных проектов с целью компенсировать провалы продаж в проблемных ЖК.

Однако встает вопрос о том, как реализовывать масштабные жилые комплексы, предполагающие пять — десять очередей и десятки корпусов. Такие ЖК возводятся не один год и требуют солидных вложений уже на стадии разработки проектной документации. Теперь все это придется делать сразу для всех очередей еще до начала продаж, чтобы получить разрешение на строительство. Это очень дорого.

Кроме того, девелоперу крупных проектов придется создавать под каждую очередь отдельное юридическое лицо, размежевывать земельный участок и получать на него разрешение на строительство. Это усложнит администрирование масштабных проектов, что может привести к увеличению сроков строительства, росту издержек и управленческим ошибкам.

Законные цели расходования средств покупателей

Новые поправки изменили перечень законных целей, на которые можно расходовать средства дольщиков. Так, разработка проектной документации для строительства объектов инфраструктуры теперь не может покрываться за счет привлеченных денег покупателей, если эти объекты не передаются в совместную собственность дольщиков, муниципалитета или государства. Таким образом, строительство коммерческой недвижимости, а также школ, детских садов и поликлиник, принять которые на свой баланс власти не готовы, придется вести за счет собственных средств застройщика.

Другой противоречивый момент в целевом использовании денежных средств дольщиков — это запрет на возмещение из них затрат, уже понесенных застройщиком на строительство. Теперь за счет привлеченных средств покупателей нельзя возместить расходы на аренду или покупку земли, возникшие до начала продаж. Средствами дольщиков можно оплатить только текущую арендную плату за землю. Вносить платежи по договору купли-продажи земли или недвижимости при этом нельзя. По сути, застройщик вообще лишается права рефинансировать собственные затраты на земельный участок до окончания строительства.

Банковский контроль над расходами

Еще один новый механизм наблюдения за операциями девелопера — банковский контроль. Застройщик, технический заказчик и генподрядчик обязаны открыть счета в одном банке, и все расчеты между ними будут проходить исключительно в этом учреждении.

Конечно, для девелоперов, которые совмещают в одном лице функционал двух или даже всех трех участников строительства, эта поправка не создаст проблем. В противном же случае придется договариваться и искать банки, удовлетворяющие всех. Причем список кредиторов будет ограниченным: учреждается институт уполномоченных банков, которые и получат право вести расчеты всех участников девелоперского проекта. Однако в этом есть и положительный момент, ведь в условиях непростой ситуации в банковской сфере вероятность отзыва лицензий у уполномоченного банка минимальна.

По замыслу законодателей, расчетный счет позволит банку контролировать расход средств дольщиков. Однако на практике для этого придется нанять штат специалистов в строительстве, четко понимающих смысл всех операций застройщика и подрядчиков. Для банка это обернется лишними расходами, которые будут переложены на плечи участников строительства. Кроме того, при выборе банка строители будут ориентироваться на самых крупных игроков, укрепляя тем самым их монопольное положение и подогревая желание завышать цены на данные услуги.

Кредитование строительства

У застройщика не должно быть никаких обязательств по кредитам, займам, ссудам, кроме целевого займа на реализацию проекта. По сути, речь идет о запрете на привлечение стороннего финансирования, и единственным кредитором может быть только банк.

Между тем сейчас распространена практика, при которой девелопер предоставляет внутренний займ — например, для приобретения площадки и старта работ застройщику или подрядчику, входящему в его группу компаний. Соответственно, ограничение на привлечение средств повысит зависимость проектов от банковского финансирования, что приведет к росту себестоимости строительства.

Пересмотр порядка ценообразования

И одно из самых важных ограничений — полный пересмотр порядка ценообразования. Из закона исключили само понятие «вознаграждение застройщика». Вводится определение «иные расходы», размер которых вместе с заработной платой сотрудников, затратами на рекламу, маркетинг и арендой офиса не может превышать 10% от стоимости строительства.

Ранее такого ограничения не было, и у большинства застройщиков эти затраты, конечно, превышали 10%. В некоторых проектах, особенно новых, одни только затраты на рекламу могут достигать 10% и более. Учитывая агрессивную конкурентную среду, в которой работают застройщики, такие расходы совершенно обоснованны и их искусственное занижение ударит по эффективности проектов.

Таким образом, новые поправки в 214-ФЗ будут иметь три главных последствия для девелопмента. Во-первых, усложняется само управление проектами в силу ограничений на административно-управленческие затраты, обязанности возводить ЖК по одному разрешению на строительство и проводить все расчеты через один банк. Во-вторых, повышается зависимость застройщиков от банковского сектора, который получает несвойственные для него надзорные функции и становится единственным источником проектного финансирования. В-третьих, требования к заморозке значительных денежных средств к началу продаж приведут к осложнению финансовой модели проекта.

В совокупности все три фактора спровоцируют рост себестоимости строительства, что в условиях стагнации цен означает уход большого числа игроков, чья маржа не позволит компенсировать возросшие затраты. 

Об авторах
Роман Сычев генеральный директор Tekta Group
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости