Лента новостей
Все новости Недвижимость
Кабмин одобрил привязку госномеров к регистрации автовладельца 20:19, Общество Киркоров заявил о жесткой посадке самолета в Домодедово 20:19, Общество В МВД заявили о необходимости провести ревизию Правил дорожного движения 20:14, Общество Защита сестер Хачатурян пожаловалась главе СК на предъявленное обвинение 20:08, Общество Венский арбитраж получил право разбирать дела в России 19:58, Экономика ЕС отложил начало переговоров по приему Албании и Северной Македонии 19:53, Политика Визиты Зеленского в Париж и Берлин прояснили его позицию по России 19:49, Политика В работе Facebook и WhatsApp произошел сбой 19:49, Технологии и медиа Кудрин объяснил свои слова об угрозе социального взрыва 19:42, Общество СМИ сообщили подробности перехвата бомбардировщиков США российскими Су-27 19:29, Общество Национальный банк Украины подвергся хакерской атаке 19:09, Технологии и медиа Пользователи по всему миру пожаловались на сбой в работе Instagram 19:06, Технологии и медиа Собянин открыл в «Лужниках» Дворец гимнастики 19:01, Общество СМИ анонсировали переход капитана «Спартака» Глушакова в «Сочи» 18:56, Спорт ФСИН отправит Кокорина и Мамаева отбывать срок недалеко от Москвы 18:53, Общество В Италии умерла старейшая жительница Европы 18:49, Общество ООН потребовала провести расследование смерти экс-президента Египта 18:41, Политика Совет Гефеста: что нужно знать, чтобы фотографии в темноте были четкими 18:37, РБК Стиль и HUAWEI В Японии интерес к криптовалютам вырос на 170% за год 18:33, Крипто Госдума одобрила поправки в бюджет 2019 года 18:23, Экономика Минтруд опроверг сокращение расходов на материнский капитал 18:22, Общество Землетрясение у берегов Японии вызвало цунами 18:18, Общество Глава Дирекции спортмероприятий уволился после скандала с кибертурниром 18:16, Спорт В Лужниках открыли новый Дворец гимнастики 18:13, Город Пентагон решил дополнительно выделить Украине $250 млн на оборону 18:08, Политика Титов назвал дело против Якобашвили способом давления на бизнесмена 18:05, Бизнес Как вернуть вкус жизни: спонтанность против дисциплины 18:01, Спецпроект РБК PINK Пользователи по всему миру пожаловались на сбои в работе Google 18:00, Технологии и медиа
Надстройка 2.0. Как жители пятиэтажек Москвы расширяют свои квартиры
Материалы по теме Московские "хрущевки" будут надстраивать, а не сносить Советское наследие: как реконструируют панельные хрущевки в Германии Вместо сноса: как можно модернизировать пятиэтажки
0
Надстройка 2.0. Как жители пятиэтажек Москвы расширяют свои квартиры
Задолго до начала программы реновации жилищные условия улучшили тысячи москвичей, живущих в хрущевках. Горожанам не пришлось переезжать в новостройки — вместо этого они самостоятельно нашли инвесторов и обстроили свои дома по всему периметру
Обстроенные хрущевки на 1-й Владимирской улице в московском районе Перово (Фото: «Городская реконструкция пятиэтажек»)

Прямо сейчас в Москве имеется множество домов с надстроенными и обстроенными этажами — численность таких зданий исчисляется десятками. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали генеральный директор компании «Городская реконструкция пятиэтажек» Валерий Чернышов и доктор архитектуры, профессор кафедры «Архитектура и градостроительство» Московского государственного строительного университета (МГСУ) Юрий Алексеев.

Расширять существующие здания в столице начали в тридцатых годах прошлого века. Среди наиболее известных примеров — штаб-квартира современного ФСБ на Лубянской площади. В конце XIX века в этом месте возвели два корпуса для страхового общества «Россия», а в советское время дома объединили и надстроили, чтобы получить центральное здание КГБ. Еще один пример — бывший доходный дом Хлудовых в Театральном проезде, также надстроенный для получения дополнительной полезной площади.

В начале XXI века надстройку чаще используют не в центре Москвы, а в спальных районах — и современные способы домостроения позволяют назвать этот процесс надстройкой 2.0. Инициаторами процесса обычно выступают жильцы многоквартирных домов. Редакция «РБК-Недвижимости» узнала, куда продвинулись технологии расширения домов, можно ли жить в здании во время обстройки (спойлер: можно) и какую квартиру может получить житель обычной «двушки» в типовой советской хрущевке.

Как (не) работает надстройка

История с надстроенными этажами получила широкое распространение в начале двухтысячных годов. В тот момент московское правительство поощряло жителей, решившихся на расширение собственного дома: документацию одобряли быстро, а сюжеты об успешной надстройке пятиэтажек показывали по городским телеканалам.

С тех пор в Москве надстроили десятки домов — от типовых хрущевок до девятиэтажек, к которым прибавляли по два этажа, вспоминает Юрий Алексеев. В последнем случае надстраивались только квартиры — без лифтовой шахты. Сейчас жители квартир в надстроенных этажах доезжают до девятого этажа, выходят на лестничную клетку и по ступенькам преодолевают остаток пути до собственной двери.

Фотогалерея: надстроенные пятиэтажки в Москве

В настоящий момент на согласовании властей находятся десятки проектов расширения существующих домов, рассказали «РБК-Недвижимости» в компаниях Secondary Building Development Corp (SBD Corp) и «Городская реконструкция пятиэтажек». Обе фирмы консультируют жителей, которые хотят надстроить свой дом. По оценке Валерия Чернышова, сейчас на этом рынке представлено около десятка компаний. Конкуренции среди них нет, уверен Чернышов: в Москве тысячи хрущевок, и имеющийся рынок консультативных услуг не успевает даже рассказать жильцам о собственном существовании.

Вступившая в силу программа реновации принципиально отличается от надстройки многоэтажек. В первом случае речь идет о централизованной общегородской программе, во втором — о личной инициативе и персональной ответственности каждого конкретного жильца. «Дома, которые приняли решение о реконструкции и не изменили его при инициировании программы реновации, гипотетически могут продолжать проект реконструкции. Вопрос в том, будут ли власти согласовывать эти проекты», — рассуждает директор SBD Corp Александр Баев.

К лету 2017 года многие компании, помогающие жильцам заниматься надстройкой советских многоэтажек, приостановили реализацию проектов: всевозможные городские инстанции затягивают сроки выдачи документов или начинают придираться к мелочам, рассказали собеседники «РБК-Недвижимости».

Реновация без сноса

Весной собственные работы по реновации типовых советских кварталов представили студенты ведущих архитектурных вузов Москвы

Обстроенный дом на Химкинском бульваре (Фото: «Городская реконструкция пятиэтажек»)

Мы стоим в фойе Центрального дома архитектора. Рядом со мной — профессор кафедры «Архитектура и градостроительство» Юрий Алексеев и множество других преподавателей различных архитектурных вузов Москвы: доктора наук, доценты и заведующие кафедрами собрались в одном месте, чтобы посмотреть на лучшие студенческие проекты по реновации хрущевок.

Название студенческих работ перекликается со вступившей в силу программой массового сноса хрущевок совершенно случайно. Учащиеся архитектурных вузов получили задание подготовить проекты реконструкции пятиэтажных кварталов за несколько месяцев до того, как первые сообщения о возможном сносе хрущевок появились в СМИ. Целью студенческих работ было показать, как можно уплотнить застройку пятиэтажных микрорайонов, не снося существующие дома. Именно этот процесс архитекторы называют настоящей реновацией — в отличие от сноса и последующего строительства других домов.

«Есть примеры реконструкции и кирпичных, и панельных зданий, — объясняет Юрий Алексеев. — Хрущевки действительно требуют незамедлительной реновации — то есть капитального ремонта. Его вынуждены проводить муниципальные власти. Но когда здание называют аварийным, важно понимать: для такого утверждения необходимо провести техническое обследование. Я проводил такие обследования во множестве зданий Москвы — и за все годы моей работы не встретил ни одного дома, который было бы нельзя надстроить».

На макетах и чертежах в Центральном доме архитектора — схемы жилых районов, в которых сохраняются не только дома, но и детские площадки, стадионы и даже тропинки, протоптанные местными жителями. По замыслу молодых архитекторов, дополнительная недвижимость должна возникнуть только там, где она никому не помешает — сверху. Модели микрорайонов показывают надстроенные пятиэтажки с двумя, тремя или даже пятью новыми этажами, а между надстроенными хрущевками появляются обитаемые переходы, в которых можно разместить балконы для местных жителей.

В отдельных проектах фигурируют дома-свечки: эти доминанты занимают места парковок или автомобильных проездов между существующими домами. Так работает реновация домов в научном понимании этого термина: построенные здания ремонтируют, обстраивают и тем самым продлевают им срок эксплуатации. Студенты, защищающие свои работы перед доцентами и докторами наук, подчеркивают, что в случае осуществления их проектов плотность населения выбранных районов не превысит пороговых значений, установленных главным архитектором Москвы.

Фотогалерея: обстроенные дома Москвы

Жителям угловых квартир — бонус

Существующие технологии расширения жилых домов продвинулись вперед по сравнению с распространенной 15 лет назад «умеренной» надстройкой в два-три этажа. Теперь хрущевки могут расти не только вверх, но и вширь — за счет придомовой территории, которая по закону принадлежит жильцам многоквартирного дома.

«Вся реконструкция занимает два с половиной года, из которых полтора уходит на сбор и подготовку документов, а также прохождение всевозможных экспертиз, — рассказывает Валерий Чернышов. — Сама стройка идет с марта по октябрь, еще два-три месяца займет обновление проводки и отделочные работы внутри дома. В общей сложности строительные и отделочные работы занимают не более десяти месяцев. Летом дом обстраивают, застекляют, в сентябре включают отопление — и дальше делают электрику, канализацию и все прочие коммуникации».

Новшество современной обстройки в том, что, помимо верхних этажей, у домов по всему периметру появляется пояс комнат, пристроенных к существующему зданию. «Технология позволяет надстраивать дом без опоры на фундамент, — разъясняет Баев. — Суть изобретения в том, что в нем есть возможность подхватывания перекрытий старого дома и снятия нагрузок с несущих конструкций и фундамента старого дома. Эта технология позволяет обстроить и надстроить старый дом, после чего при необходимости подхватить его перекрытия новым каркасом, сняв риски разрушения старого здания».

Как устроена надстройка пятиэтажек в Москве

Архитектор Алексей Кротов рассказал корреспонденту РБК-ТВ, как устроена обстройка хрущевок и сколько стоит жилье в надстроенных этажах старых домов
(Видео: РБК)

Финансовые затраты на возведение автономного каркаса равны затратам на возведение обычного монолитного дома за вычетом средств, которые пошли бы на создание структуры существующего здания, считают в SBD Corp. По данным компании, себестоимость обстроенной недвижимости может быть ниже цены возведения полностью нового дома на треть. В «Городской реконструкции пятиэтажек» заметили еще большую разницу. «Там, где рыночная стоимость 1 кв. м составляет 210 тыс. руб., себестоимость, доступная для тех, кто хочет надстроить дом, составит 86 тыс. руб.», — говорит Чернышов.

В данном случае речь идет о цене новых квартир — тех, что получатся на верхних этажах после завершения строительства. Согласно существующей практике, жители нижних этажей имеют приоритетное право на выкуп такого жилья по себестоимости. Все, что останется невостребованным, достанется инвестору. В дальнейшем инвестор сможет продать эти квартиры на открытом рынке — это станет единственным источником прибыли. Жители надстраиваемого дома инвестору не платят, рассказали Чернышов и Баев.

Помимо теоретической возможности купить дешевую квартиру на верхних этажах собственного дома жители получают и еще одно поощрение. В отличие от классической надстройки, которая просто добавляет дому пару новых уровней, обстройка подразумевает создание новых площадей на уже существующих этажах. Это означает, что обладатели квартир в реконструируемых пятиэтажках смогут претендовать на дополнительные комнаты в собственном жилье — без всякого переезда и сноса.

«Двухкомнатная становится трехкомнатной или просто расширяются комнаты, — рассказывает Чернышов. — Жильцы создают жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и сами решают, какие планировки они получат в итоге». Больше всего везет обладателям угловых квартир: там, где остальные получают всего одну комнату, таким жильцам достается сразу несколько жилых помещений, а также дополнительный санузел — новый стояк обычно сооружают за пределами изначального контура пятиэтажки. Квартиры на верхних, надстроенных этажах, сразу идут в продажу с двумя санузлами.

Компенсация за временное отселение

Надстроенный дом на улице Фадеева в Москве (Фото: «Городская реконструкция пятиэтажек»)

Еще одно важное отличие реновации, организованной городским правительством, от самостоятельной обстройки пятиэтажек, — денежная компенсация, которую могут получить обитатели хрущевок. В существующем законе речь о выплатах жильцам не идет — напротив, самим жителям предлагают доплатить городу за получение более просторной квартиры.

В случае с надстройкой пятиэтажек владельцы квартир не просто избавлены от финансовых затрат, но еще могут и заработать на увеличении собственной жилплощади. Речь идет о денежной компенсации за неудобства во время строительных работ. На протяжении десяти месяцев, которые длится обстройка, собственники каждой квартиры получают по 40 тыс. руб. в месяц, утверждает Валерий Чернышов.

«За десять месяцев реконструкции каждой квартире набегает по 400 тыс. руб, — указывает Чернышов. — На эти деньги жильцы могут арендовать квартиру в другом доме или просто куда-то на время съехать — например, на дачу или к родственникам. Есть и те, кто говорит: «Я никуда не поеду, буду жить здесь». Такие жители могут просто забрать свою компенсацию в 40 тыс. руб. в месяц и остаться у себя дома. Они обязаны пройти инструктаж по технике безопасности, так как им каждый день предстоит ходить по строительной площадке на пути из дома. Стройка идет с 9 до 19 часов — жильцы, оставшиеся в здании, смогут заходить в подъезд под навесом». Других неудобств они не испытывают: во время обстройки дом не отключают от коммуникаций, можно продолжать жить в своих квартирах с функционирующей канализацией и электроснабжением.

Примеры надстроенных домов встречаются и за пределами Москвы, однако в других городах этот процесс не смог стать массовым, констатирует Александр Баев. «Это происходит из-за незаинтересованности крупных игроков строительной отрасли. Снос дома с переселением представляет для них куда больший интерес, — считает директор SBD Corp. — Еще одна причина — неспособность и нежелание собственников квартир к коллективному управлению общей недвижимостью, то есть собственным многоквартирным домом. Большую роль в развитии подобных проектов сыграет разработка правовой части проекта реконструкции, так как в нем не могут не участвовать собственники старого дома». 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости